最高法裁判观点：购买的车位具有执行异议和复议规定第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性.docx

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1、最高法裁判观点：购买的车位具有执行异 议和复议规定第二十九条对“消费者购买 的商品房”特别保护的必要居住权利属性(2022)最高法民终86号裁判要旨车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权 益的属性车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需 要的必要设施。车位具有最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条对“消费 者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。本院认为，根据最高人民法院关于适用中华人民共 和国民法典时间效力的若干规定第一条第二款“民法典 施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、 司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的

2、 规定，本案诉争事实发生在民法典施行前，故依法应适用当 时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：张若曦就 案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 根据查明的事实，张若曦作为案涉车位的购买人，已经符合 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定第二十八条规定的四个要件，即：在查封前 签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使 用了案涉车位、张若曦对未办理产权过户登记没有过错。张 若曦上诉主张本案应当适用最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定, 认定张若曦对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 甘肃银行中央广

3、场支行主张，一审法院适用最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第 二十七条规定认定张若曦对案涉标的享有的权益不能对抗 抵押权并无不当。本院认为，最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权 等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予 支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第 二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买 受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保 物权的执行存有争议。最高人民法院关

4、于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定是对执行程序中执行异 议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事 人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权 利属性及效力关系。人民法院可以参照最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十 七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依 据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议 人享有的权利能否对抗人民法院的执行。根据本案查明的事 实，张若曦就案涉车位享有的权益依法可以排除甘肃银行中 央广场支行抵押权的执行，理由如下：一、案涉车位是住房 的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性车位

5、 虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第七十四 条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库应当首先满足业主的需要:国家住房和城乡建设部发布 的城市居住区规划设计规范规定：“居住区内必须配套设 置居民汽车（含通勤车）停车场、库”，明确规定了在城 市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足 业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所 在地的广州市广州市房地产开发项目车位和车库租售管理 规定也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车 位和车库应当首先满足业主的需要J“房地产开发项目规划 用于停放汽车的车位数

6、量少于本房地产开发项目的房屋套 数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本 房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有 权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需 要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但 车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居 住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在 私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使 用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的 属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是 与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律 保护。本案中，张若曦系案涉小

7、区的业主，所购买的车位为 其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以 停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定第二十九条对“消费者购买的商品房”特别 保护的必要居住权利属性。二、张若曦购买并占有使用案涉 车位在先，其权利应当依法予以保护 张若曦与华骏公司于 2016年6月17日签订裕富车位认购书，约定张若曦认购 华骏公司开发的位于广州市天河区XX路XX号XX层义 X号车位，认购价格387368元，张若曦另享9. 5折优惠，实 际认购价格为368000元。其后，张若曦向华骏公司支付了全 部款项，并占有案涉车位。

8、2016年8月31日，华骏公司向 张若曦开具了金额为368000元的广东增值税普通发票，并 载明案涉车位的具体信息。2016年7月4日，甘肃银行中央 广场支行就案涉车位办理抵押登记。张若曦与华骏公司签订裕富车位认购书是双方当事人的真实意思表示，合法有 效，张若曦负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转 移给张若曦的义务。张若曦支付了全部购买款，华骏公司也 交付了车位，张若曦实际占有并使用了案涉车位，已经履行 了裕富车位认购书项下的主要义务。张若曦已经取得了 购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办 理产权登记手续的义务，整个裕富车位认购书转让车位 所有权目的就能实现，即张若曦取得

9、完整的车位所有权。从 双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交 付后登记的习惯做法。此际，张若曦享有的不再是单纯的债 权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所 有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是 不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗 第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权 法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百 四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及 其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据 证明的除外J建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照 房地一体原则一般归建设用地使用权人，

10、在他人有证据证明 时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效 条件。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情 形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上 承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权 人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张若曦对案涉车 位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有 权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同 时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已 出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵 押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确 了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民

11、法典第四百零 五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物 作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对 抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张若曦与华骏公司虽 是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精 神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。 依此，张若曦就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予 以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行 中央广场支行应对张若曦的权利负有适当的注意义务。三、 甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必 要注意义务如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小 区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在

12、 华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对 车位的实际状态还负有法定的审查义务。中华人民共和国 商业银行法第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当 提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质 物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审 查J中国人民银行贷款通则第二十七条规定：“贷款调 查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以 及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵 押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法 规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审 查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风 险的主要来

13、源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押 权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据甘肃银行中央广场支 行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记 在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住 宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案 涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性 已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者 是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权 与张若曦在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到 必要的注意义务。四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风 险具有防范和控制的优势 本案张若曦与甘肃银行中央广场 支行就案涉车位产生

14、权利冲突，根本原因在于华骏公司先出 卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普 遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受 人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风 险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。 张若曦在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月 间购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场 支行在2016年7月4日即设定抵押权，张若曦基本上没有 控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其 承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不 仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作 为专业的金融机构，更

15、具有调查的便利和防范风险的优势, 赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原 则和公平要求。本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住 区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发 放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就 会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发 生权利冲突产生纠纷。另外，甘肃银行中央广场支行主张张 若曦在签订裕富车位认购书时知道案涉车位上设定了抵 押权，因而有过错。经查，在案涉车位买卖时确存有案外人 的抵押权，但该抵押权与甘肃银行中央广场支行的抵押权并 无关联，且在甘肃银行中央广场支行设定抵押权之前已经涂 销，甘肃银行中央广场支行以此主张

16、买受人存在过错，依据 不足，依法不能成立。虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车 位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张若曦在抵 押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产 权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未 尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张若曦 的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张若曦对案涉 车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法 权益。一审法院仅以张若曦就案涉车位享有的权利为债权为 由，依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议 案件若干问题的规定第二十七条规定，驳回张若曦的执行 异议，支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求，适用法律不 当，本院依法予以纠正。综上所述，张若曦的上诉请求成立， 本院依法予以支持。一审判决适用法律不当，本院依法予以 纠正。