农村承包土地经营权价值评估问题分析.docx

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1、农村承包土地经营权价值评估问题分析作者：叶少波来源：农村经济与科技2017年第23期摘要探索土地承包经营权价值评估办法是推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点的重要内容，但面临评估模式、评估标准以及评估专业机构、人员缺乏等问题。借鉴成本重置法、市场比较法、收益预期法等三种现行主要的资产评估方法，探索农村承包土地经营权价值评估办法，在此基础上，开展案例评估，分析三种方法的优势和不足。关键词农村土地承包经营权；抵押贷款；价值评估；案例分析中图分类号F321.1文献标识码A1当前农地经营权价值评估面临的困难根据农村土地承包法、物权法等法律规定，农村土地具有三项权利，即所有权、承包权、经营权。所有权为集

2、体所有，承包权和经营权为承包土地的村民所有。其中，经营权是土地承包权基础上的派生权利，承包人可以向本集体经济组织的其他农户或者本集体经济组织以外的法人、经济组织和个人转让经营权。当前，农地经营权价值评估还面临以下难题。农地经营权价值评估缺乏统一、高效的模式经营权作为一种无形资产，从理论上讲，可参照资产评估模式，选择成本重置法、市场比较法、收益预期法开展经营权价值评估。但由于经营权抵押贷款试点时间较短，经营权评估案例和经验不足，加上市场规则没有形成，致使在经营权评估方法的选择上具有很强的随机性和随意性，不仅数据收集口径不一致，而且参数取值也存在不同的作法，往往出现同一个对象有多个评估结果.评估可

3、信度不高，争议非常大。1.2农地经营权价值评估缺乏规范、科学的标准由于处在试点阶段，且长期以来国家没有完全放开土地经营权的流转，目前对土地经营权价值评估还没有统一的标准，各个试点地区经营权评估开展情况都不尽相同。以江西为例，有的试点县通过组建由农业局工作人员、金融机构信贷人员、农业专家等组成的评估组开展评估；有的试点县则制定了统一的评估实施细则开展评估。但是总的来说，经营权评估随意性比较大，往往难以获得当事双方的认可。1.3农地经营权价值评估缺乏专业机构和人员经营权价值评估专业技能含量较高，涉及的学科多，知识广，要求评估人员必须具有较高的专业知识和较强的操作经验。但由于经营权价值评估尚处起步阶

4、段，学校教育、培训和认证都处于探索和发展中，受过正规训练的人才非常少，评估人员业务素质不高，与加快发展经营权抵押贷款的要求还有较大差距。2经营权价值评估的基本要素2.1 评估依据经营权价值评估应在国家相关法律、行政法规、规章和政策、技术标准等文件框架(详见表1)下，依法、依规、科学进行。2.2 评估类型国际评估准则(2013)指出“价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应评估经营权价值的目的是发现、挖掘经营权价值，从而为农村金融创新提供政策支持。公平、公正地确定经营权的真实价值，可以为金融机构发放经营权抵押贷款提供参考依据。2.3 评估假设在抵押贷款价值类型下，经营权价值评估应遵循以下假设

5、：一是经营权长期稳定，符合持续经营假设要求，能克服短期市场价格波动对经营权价值的影响。二是谨慎保守估算经营权最可能实现的价值，而并非特定条件下可能实现的最大价值。三是充分考虑当前和未来的市场风险因素，从可持续性角度反映经营权长期均衡价值和未来可转让价值。3农地经营权价值评估方法及比较3.1 农地经营权价值评估方法探讨3.1.1 成本重置法。首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估资产的各种评估方法的总称。参照该方法对经营权价值评估的思路是：经营权的流转成本加上用于农业生产项目的资产投入折旧，两项合并为经营权的价值。评估公式为

6、：经营权价值P=经营权的流转成本+农业生产项目的资产投入折旧3.1.2 市场比较法。参考市场上同样或类似资产的近期交易价格，将其作为资产评估的价格标准.经过直接比较和类比分析以估测资产价值的各种技术方法的总称。参照该方法对经营权价值评估的思路是：收集市场上最近成交的经营权转让交易实例作为参照物，分析比较评估对象与参照物的异同并进行调整，最终得到经营权的价值。评估公式为：经营权价值P=参照物的价格X调整系数3.1.3 收益预期法。估测被评估资产未来预期收益的现值，判断资产价值的各种评估方法的总称。参照该方法对经营权评估的思路是：通过估测农村承包土地未来预期收益并折算成现值，从而估算出经营权的价值

7、。评估公式为：经营权价值式中：a为预期年收益，n为经营权收益年限，为土地还原利率。考虑到土地承包经营权的年限及农业生产经营的脆弱性，在评估案例分析中，我们将经营权的收益期限统一设定为10年；结合当前金融机构对农业经济组织1年期贷款利率执行情况，土地还原利率为7%。3.2 农地经营权价值评估方法比较分析运用成本重置法、市场比较法和收益预期法对经营权进行抵押评估都有各自的应用前提和优缺点（见表2）。4经营权价值评估的案例分析4.1 评估案例1某试点县某火龙果专业合作社按照490元667m2的价格通过农地流转的方式获得了4.67hm2的农村承包土地的经营权，经营年限10年。主营红心火龙果、桑意果、太

8、空莲种植销售及生态旅游等，目前该项目已投资近200万元，其中钢构大棚100万元，其他投资约100万元。预计一年内红心火龙果产果约1万kg,纯收益约25万元，其余水果纯收益约3万元，太空莲种苗纯收益约L5万元，毛芋及水稻纯收益约1.5万元，合计约31万元。评估过程：(1)成本重置法。经营权的流转成本为3.43万元(0.04970)；经铜鼓县农业局、铜鼓县农村商业银行、农业专家组成的评估组对农业项目的投入折旧系数综合评定为09农业生产项目的投入折旧合计为180万元(2000.9)经营权价值P=经营权的流转成本+农业项目的投入的折旧=3.43+180=183.43(万元)(2)收益预期法。在对近三年

9、农作物平均价格、人力成本等因素的综合评估下，经铜鼓县农业局、铜鼓县农村商业银行、农业专家组成的评估组认定，待评估对象预期纯收益为31万元；土地还原利率为7%；经营权收益年限n为10年。经营权价值=217.73(万元)(3)市场比较法。由于目前铜鼓县土地流转市场只发生了经营权的初始转让，转让价格多以农地亩产水稻作为计量，对农地投入资本、增加农地经营收益均未作考虑，经铜鼓县农业局、铜鼓县农村商业银行、农业专家组成的评估组认定，待评估对象调整系数为1。经营权价值P=参照物的价格X调整系数=49010l=4900(元)4.2 评估案例2铜鼓县温泉镇人熊某，自2016年起以土地流转的方式取得3.33hm

10、2土地经营权用于种植水稻，流转费用为450元667m2,期限为10年。据了解，在考虑雇请人力成本、投放生产资料、市场价格、流转费用等因素下，熊某每亩水稻净利润约460元(熊某及其家人共3人专职对13.33hm2水稻进行日常管理，没有计算报酬)2016年5月，熊某向铜鼓县农村信用社通过经营权抵押的方式申请贷款用于购置农机。评估过程：(1)成本重置法。经营权的流转成本为9万元(450200)；由于13.33hm2农村土地流转前就用于种植水稻，熊某基本上无需土地平整、修建水渠等资产投入就可用于种植，因此经铜鼓县农业局、铜鼓县农村商业银行、农业专家组成的评估组对农业生产项目的投入折旧系数综合评定为0,

11、农业生产项目的投入折旧合计为0万元。经营权价值P=经营权流转成本+农业项目的投入的折旧=9(万元)(2)收益预期法。结合铜鼓县劳动力价格，以月工资2000元计算，虑熊某及其家人共3人专职种植水稻的应计报酬共72000元(3x12x2000),待评估对象预期纯收益为20000元(460200-72000)；土地还原利率为7%；经营权收益年限n为10年。经营权价值=14.04(万元)(3)市场比较法。由于熊某取得的经营权只是用于种植水稻，经营权流转前后用途未发生变化，且铜鼓县土地流转中心对经营权的转让只考虑农地亩产水稻量的模式已经被经营权流转双方接受。经铜鼓县农业局、铜鼓县农村商业银行、农业专家组

12、成的评估组认定，待评估对象调整系数为Io因此，经营权价值为：经营权价值P=参照物的价格X调整系数=450200l=9(万元)4.3 评估结果分析4.3.1 成本重置法是经营权价值的重要参考。成本重置法将经营权人在土地流转后的资产投入作为经营权的有机组成部分，按照重置成本的评估要求对经营权进行全面、系统的估值，客观、准确地反映了流转土地在资产投入后的经营权价值的变化。在案例1中，经营权的评估价值为183.43万元，与经营权人的实际投入较为接近，也得到了经营权人的认可。因此，运用成本重置法对经营权价值的评估结果，可以作为设定贷款抵押底线的重要参考依据。但因成本重置法过于关注资产投入的实际成本，对资

13、产投入后的增值效应没有涉及，若增值效应高，经营权人可能对评估结果持保留态度。4.3.2 收益预期法是经营权价值的主要体现。收益预期法对经营权的价值进行分析，相关参数也易于确定，其结果充分考虑了农村土地承包经营权的收益情况。案例1中，对经营权的评估为217.73万元，金融机构和经营权抵押双方均较为认可。由于贷款本息的归还取决于贷款人未来经营现金流。4.3.3 市场比较法的应用必须严格适用条件。在案例2中，采用收益预期法、成本重置法、市场比较法对其进行评估，估值分别为14.04万元、9万元、9万元。由于经营权人在流转后没有对该土地进行资本投入，即经营权上没有定着经营权人的资产投入，其价值仅仅是土地

14、的流转价值，在贷款抵押评估方法选择上应适用市场比较法。从案例分析中我们知道，采用预期收益法的评估价值为14.04万元，若以该评估值为依据发放贷款，则存在贷款抵押不足的风5经营权价值评估方法的选择及完善建议5.1 统筹兼顾科学选择评估方法成本重置法、市场比较法、收益预期法三种评估方法的概念、特点及各自的优缺点，因地制宜、因事而异，选择合适的评估方法，客观、公正地对经营权价值作出准确的判断。收益预期法侧重的是评估对象未来能给经营权持有人带来的收益性，其结果充分考虑了经营权的收益情况C成本重置法侧重于取得经营权后的资产投放情况，适用于评判发现经营权的保底价值，是预期收益法的有益补充。应采用收益预期法

15、和成本重置法分别对其评估，然后按照孰低”原则确定评估价值。市场比较法适用于“裸地”流转且流转人未对土地增加投入的经营权价值评估，评估时参考市场流转价格直接确定评估价值。5.2 延长交费年限确保持续经营无论采取何种评估方法，持续经营均是评估经营权价值的前提条件。经调查，铜鼓县目前已流转的土地，流转合同期限3年以上的达60%,5年以上的达48%,最长的达12年，但流转费用均为一年一交C实际操作中，经营权人以经营权向金融机构申请抵押贷款，一旦贷款违约，且经营权人没有按照流转合同约定续交流转费用，则经营权价值存在完全丧失的可能。从保证经营权持续有效及为金融机构预留处置变现抵押物时间的角度考虑，必须适当

16、延长流转费的交费年限，建议已交流转费用的年限设定为贷款期限+1年C5.3 积极完善经营权抵押处置机制价值的最终表现形式是货币。经营权价值同样可以通过交易或拍卖的方式以货币的形式来实现。建议建立健全县乡村三级土地流转体系，构建经营权抵押处置机制，探索建立经营权流转收贮专项基金，保障经营权交易流转的畅通，使经营权真正成为市场各方接受的价值载体。参考文献IU中国人民银行金融市场司.农村“两权”抵押贷款试点政策解读和典型经验ML北京：中国金融出版社，2017.2王激.上市公司重大资产重组中资产定价研究D.北京：中央民族大学，2010.何龙.资产评估三种基本方法的比较分析J.统计与管理，2013(2)：50-52.