菏泽市物业管理条例.docx

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1、荷泽市物业管理条例（2017年12月25日黄泽市第十九届人民代表大会常务委员会第七次会议通过2018年1月22日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准根据2021年12月29日黄泽市第十九届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过并经2022年1月21日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准的荷泽市人民代表大会常务委员会关于修改荷泽市物业管理条例的决定修正）目录第一章总则第二章业主自治第三章前期物业管理第四章物业服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善人民群众的居住和

2、工作环境，促进和谐宜居社区建设，构建共建共治共享的社会治理格局，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例和山东省物业管理条例等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。第四条市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。县（区）人民政府住房城乡建设主管部门或者县（区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。发展改革、公安、民政、司法、财政、自然资源和规划

3、、生态环境、城市管理、水务、卫生健康、应急管理、市场监督管理等相关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。物业主管部门负责组织协调各有关部门定期对物业服务区域内的违法违规行为进行监督检查。街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理工作，建立物业管理联席会议制度，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，协助街道办事处或者乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。业主委员会应当积极

4、配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持配合社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。物业服务人应当按照有关规定参加本市信用档案与评级管理，依照有关法律、法规和物业服务合同约定从事物业服务活动。第二章业主自治第五条业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。第六条一个物业服务区域成立一个业主大会。物业服务区域内的全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业服务区域内业主人数较少且经全体业

5、主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。第七条符合山东省物业管理条例规定的首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内，组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务人、业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，具体负责组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第八条物业服务区域内业主

6、人数较多的，可以以楼层、单元为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前，应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。第九条业主大会会议可以采用召开全体业主会议、书面征求意见或者互联网征求意见的形式。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，代理人接受委托业主的人数限制由业主大会议事规则确定。第十条业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会成员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。分期开发建设的住宅

7、小区，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。第十一条业主委员会任期届满，其权利自动终止。业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会会议进行换届，选举新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。业主委员会任期届满前三十日，尚未召开业主大会会议产生新一届业主委员会的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织换届。原业主委员会任期届满之日起十日内，应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主所有的财物等一并移交给新一届业

8、主委员会。不按时移交的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回；拒不移交的，可以提请公安机关协助移交；造成损失的，依法追究相应责任。第十二条业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。第十三条业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）阻扰、抗拒业主大会行使职权；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）索要、收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;（四）利用职务之便要求物业服务人减免物业费或者其他费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业服务无关的活动；（六）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议,侵害业主共同利益或者扰

9、乱正常物业管理秩序；（七）其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会成员有前款行为之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，终止其成员资格。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会任期内，成员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会成员出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开临时业主大会，重新选举业主委员会。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关或者损害业主共同利益和合法权益的活动

10、。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）人民政府物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第三章前期物业管理第十四条建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务人。建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定；涉

11、及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。第十五条前期物业服务人承接物业前，应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业服务区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。对承接查验发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。物业服务人应当将承接查验情况在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责

12、修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。物业承接查验的费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。第十六条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务人移交物业服务用房和下列资料：（一）规划竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收交接单等竣工验收资料；（二）共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的清单，并书面承诺补交的具体时限。

13、第十七条建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五无偿配置物业服务用房，最少不低于一百平方米。物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。物业服务用房应当进行简单装修，具备供水、供电、供暖、采光、通风等正常使用功能，预留通讯、网络、安保预警等端口。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低

14、于二十平方米。物业服务用房的所有权属于全体业主共有。第十八条前期物业服务人利用物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，扣除相应的管理费和税费后，收益资金归全体业主所有。前期物业服务人应当按季度将收益资金收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对收益资金收支情况的监督管理。第四章物业服务第十九条物业服务人服务内容主要包括下列事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物

15、业使用中对禁止行为的制止、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理;（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；（九）其他物业服务事项。物业服务的具体项目和服务标准，按照合同约定。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。第二十条物业服务人不得有下列行为：（一）在物业服务招标投标中提供虚假信息，骗取中标;（二）将一个物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人；（三）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域、撤出时不按照规定办理交接手续或者不按照规定移交财物、资料；（四）挪用、骗取、套用住宅专项维修资金；（五）擅自改变物业服务用房和共用部位、共用设施设备、公共场地以及公共建筑的用途；（六）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地、损害业主共同利益；（七）擅自改变原规划设计设置路障，妨碍消防、救助等特种车辆通行；（八）对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；（九）泄露业主或者物业使用人信息；（十）损害业主权益的其他行为。第二十一条物业服务合同解除或者终止后，物业服务人应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：（一）物业档案和物业服务档案；（二）提供物业服务期间形成的有关物业及共用设施设备改造、