关于做好业主委员会组建、运行和管理工作的指导意见（试行）（征求意见稿）.docx

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1、关于做好业主委员会组建、运行和管理工作的指导意见（试行）（征求意见稿）为进一步规范业主委员会（以下简称业委会）建设，充分发挥业委会在物业小区管理中的重要作用，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例浙江省物业管理条例绍兴市物业管理条例关于印发现代社区建设“六大改革”“十大行动”“十件惠民好事”专项工作方案的通知（浙现社办（2023）1号）和关于全面提升城市社区物业管理工作的实施意见（竦政办（2022）97号）等相关规定，结合我市实际情况，就业委会组建、运行和管理提出如下指导意见：一、指导思想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实省委现代社区建设要求

2、，结合我市“党建统领、网格智治”基层社会治理体系建设，提升我市物业管理水平，规范我市物业管理活动，发挥居民自治组织作用，实现政府治理、社会调节和居民自治的良性互动。二、工作目标（一）党建引领社会组织，多元参与社会治理。物业小区均应组建小区党支部或党小组，落实党员干部认领楼道长,建立“党组织+楼道党员+居民骨干+业主”为核心的物业小区业主组织模式。小区党组织全面参与组建业主大会，党员积极参与业主委员会选举，基本实现小区党支部书记和业委会主任“一肩挑”。到2023年底，党建引领三方协同机制基本建立，小区党的组织和工作全覆盖，业主委员会组建率达到70%；到2025年底，党建引领三方协同共治更加成熟完

3、善，业主委员会组建率达到80%。（二）加强部门协同配合，强化属地管理职责。街道（乡镇）、社区党组织应当强化对业委会的指导，加强业委会组建、管理、运行全过程把关，业委会委员中党员比例提升至50%以上。从制度上赋予社区党组织对业委会、物业服务企业的领导地位，把社区党组织对小区事务的领导写入业主大会议事规则、管理规约。行业主管部门要加强行业指导监督，执法管理部门要推动执法力量向物业小区内延伸。三、工作要求严格把关业委会人选。为实现业委会有效运作，提高业主自治水平，把握业委会委员入选资格，街道（乡镇）应当指导业主大会科学设置业委会委员数，推优选强业委会委员,提高业委会整体素质。（一）街道（乡镇）负责指

4、导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业委会的人选推荐和审核把关。建立人选考察制度，突出政治标准、专业能力、群众公认，由社区党组织考察、街道党工委研判，确保把讲政治、肯干事、善协调、热心肠的业主选进业委会。有下列情形之一的，不能作为业委会委员（候补委员）候选人：1、违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；2、违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；3、参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；4、利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；5、采用不正当手段，阻扰或煽动其他业主阻扰业主大会、业委会会议的正常召开、选举

5、及表决的；6、本人及近亲属为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的、为业主大会筹备组或业主委员会换届小组成员的；7、不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；8、在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的;9、不按照有关规定交存物业专项维修资金、需要业主共同分摊的费用的；10、拖欠、拒交物业费经书面催交仍不改正的；11、侵占小区资产，侵害小区公共利益的；12、曾任业委会委员辞职或被免职的；13、年龄较大，无法正常履行职责的；14、违反其他法律法规规定的。（二）街道（乡镇）要积极引导小区党支部书记、机关企事业单位在职党员、退出现职领导干部和退休干部职工

6、党员、楼道长、志愿者等成为业委会委员候选人，明确社区两委成员、骨干社工以社区用房业主身份通过法定程序进入业委会。街道（乡镇）、社区党组织应当积极组织推荐业委会委员候选人，党员候选人不少于总数的50%。（三）街道（乡镇）要指导业主大会健全业委会激励约束机制。指导业主大会建立业委会成员竞职承诺、干事承诺、辞职承诺制度。建立业委会成员教育培训制度，每年至少对业主委员会主任培训1次，每3年对业主委员会成员轮训1次，搭建业委会联谊会等平台促进交流学习、提升履职能力。（四）街道（乡镇）要指导、监督业委会加强自身建设，完善业委会印章管理制度（附件1）、业委会财务管理制度（附件2）、小区重大决策报备（附件3）

7、及规范物业服务企业选聘、规范业主表决投票程序。社区应在街道（乡镇）的指导下，对业主大会、业委会印章的使用、财务管理及小区重大决策予以监督。业委会要在街道（乡镇）指导下主动配合和支持社区开展工作，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，定期将小区有关情况向社区反映并听取其意见建议，引导业主参与小区管理。四、业委会的组建物业管理区域达到成立业主大会法定条件的，街道（乡镇）应当自收到报告或者申请之日起六十日内指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。物业管理区域达到成立业主大会法定条件但建设单位、业主均未提出申请的，街道（乡镇）应当及时指导业主成立筹备组，筹备成立业主大

8、会。（一）成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表,建设单位代表，街道（乡镇）、社区代表组成，共5至11名（单数）。业主代表人数不少于筹备组人数的二分之一,由街道（乡镇）组织业主推荐产生。筹备组组长由街道（乡镇）代表担任。（二）拟定业委会委员候选人产生办法和选举办法。筹备组依法拟定业委会委员、候补委员候选人产生办法、业委会选举办法，设置入选门槛，并按规定向全体业主公告后由业主大会表决通过，公告时间不得少于5个工作日。（三）确定业委会候选人名单。候选人由社区党组织推荐、10名以上业主联名推荐和业主自荐等方式向筹备组提出。筹备组按照业委会委员、候补委员候选人产生办法等规定对候选人资格进行初审，对初

9、审通过的候选人报街道（乡镇）统筹把关，街道（乡镇）可以会同各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和建设、公安、司法、信访、综合执法、自然资源和规划等部门力量，对业委会委员候选人进行资格把关。（四）业委会委员任期内提出辞职的，应向社区、街道（乡镇）报备并从候补委员中依次增补，辞职委员及被免职委员原则上不进入今后业委会候选人名单。（五）业委会选举。业委会由业主大会会议选举产生，由5至11名单数组成。五、业委会组建后续工作（一）业委会应当自选举产生之日起30日内，持相关资料向街道（乡镇）和物业行业主管部门备案。（二）业委会在办理备案手续后，持备案材料向公安机关申请刻制业委会印章。业委会印章上明确业委

10、会的届数。业委会任期内，备案内容发生变更的，业委会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。（三）业委会换届。业委会每届任期3年至5年，具体任期由业主大会议事规则作出约定。业委会应当在任期届满60日前组织召开业主大会会议进行换届选举，并书面报告街道（乡镇）。街道（乡镇）应当派员指导。业委会不按期组织换届选举或者业委会任期内委员人数不足总数的二分之一时，街道（乡镇）应当成立筹备组进行换届选举。（四）因客观原因未能选举产生业委会或者业委会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业委会产生之前，由社区在街道（乡镇）的指导和监督下，代行业委会的职责，并及时在物业小区内公示。六、业委会的运行和管理（一）业委

11、会履行以下职责：1、起草年度资金收支方案，公布收支情况；2、拟订共有物业及其收益的管理使用办法草案；3、组织筹集和监督使用物业维修资金；4、拟订物业服务人选聘方案，物业服务的事项、质量要求以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案；5、督促业主、物业使用人支付物业费；6、监督和保障物业服务人履行合同，维护业主合法权益，调解物业管理纠纷；7、配合街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；8、法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。（二）业委会应当公示下列信息，并接受业主查询和监督：1、业主大会议事规则、管理规约；2、业主大会和业委会的决定；3、物业服务合同；4

12、、物业维修资金的筹集、使用情况；5、占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位的情况以及其他共有物业的使用和收益情况；6、业主大会和业委会工作经费的收支情况；7、业委会组成人员及工作人员联系方式等其他应当向业主公开的事项。业主对共有收益收支、业委会运行经费有异议的，经人数占比五分之一以上的业主联名，可以提议业主大会表决后,委托专业机构进行审计。审计费用从共有收益中列支。（三）业委会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。（四）业委会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业委会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业委会委员不能委

13、托代理人参加会议。（五）业委会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业委会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业委会会议应当制作书面记录并存档，业委会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。（六）业委会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：1、业主大会、业委会的会议记录；2、业主大会、业委会的决定；3、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；4、业委会选举及备案资料；5、专项维修资金筹集及使用账目；6、业主及业主代表的名册；7、业主的意见和建议。上述档案应由专人保管，业委会应当自任期届满之日起10日内，将上述档案、印章及其他属于全

14、体业主所有的财产移交给新一届业委会。业主可以查阅与自身直接相关的档案，业委会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。（七）业委会提议解聘物业服务企业的，应当及时召开全体业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后解聘，并提前3个月将有关决议书面告知物业服务企业。（八）业主大会决定重新选聘物业服务企业的，业委会应当在业主大会授权下及时开展物业服务企业选聘工作；由社区代行业委会职责的，应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。七、监督和保障（一）业委会应当依照中国共产党章程建立党的基层组织，

15、在社区党组织的领导下开展活动，发挥党建引领作用。（二）首次业主大会筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收备案前，将筹备经费存入物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。筹备经费应当独立建账、专款专用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督，结余部分的使用由业主大会决定。（三）组建物业管理委员会。在各网格组建由网格长任主任，区内党组织领导、网格员、物业服务企业负责人、主代表（两代表一委员）等为成员的物业管理委员会。领导和监督筹备组做好人选摸排、资格审查、矛盾处理、培训监管等工作。（四）建立业委会换届审计制度。问题楼盘和信访矛盾突出小区由街道（乡镇）优先纳入年度审计计划，重点审计物业招投标、业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等情况。（五）规范业委会组建、运行和管理程序流程。街道（乡镇）和社区要加强对业委会的人选推荐和审核把关，建立小区业委会监督考核制度，定期对业主委员会及其成员履职情况进行考核；建立不合格业主委员会成员退出机制，按照业主委员会成员履职负面清单（附件4）,出现负面清单情形的，街道（乡镇）和社区要督促纠错整改，未整改到位的暂停该成员履行职责。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其