白山发电厂物业管理技术投标书.docx

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1、白山发电厂物业管理技术投标书白山发电厂物业管理组织方案吉林市万洁物业服务有限责任公司目录第一章:企业概况第二章:编制依据第三章:物业管理服务方案及承诺第四章:物业管理服务标准第五章：组织机构岗位责任及工作职责第六章、物业管理规章制度第七章、管理档案建立情况第八章、安全管理及保证措施第九章、培训计划及管理第十章:物业设施、设备维修管理与维护第十一章绿化管理方案第十二章,火灾应急处理措施第一章：企业基本情况一:公司简介吉林市万洁物业管理服务有限责任公司注册成立于2012年12月110,注册资金50万元,是GJ颁发的“三级”资质物业服务企业。公司以厚德载物的服务管理理念,从总经理到一般管理员都严格按

2、照:“高素质、高标准、高要求筛选”。引进先进的管理服务理念,建立了先进的企业经营管理理念和企业文化。形成了专业化、规范化、制度化、法制化、科学化、集团化的全新的企业经营管理模式。第二章:编制依据：根据吉林省物业管理办法及房屋维修范围和标准，实施对白山发电厂物业管理工作的接管。项目期限:2013年1月1日-2013年12月31日；72014年1月1日-2014年12月31日；2015年1月1日-2015年12月31日；第三章:物业管理服务方案及承诺（一）：物业管理服务方案1、实行全天候服务,24小时值班制度。不管是保卫人员还是其他值班人员均在24小时值班,随时恭候业主,做到有求必应,有问题马上排

3、除。接受业主对物业管理服务保修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,及时处理并有回访记录。2定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理建议及时整改,满意率达95%以上。3每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。4物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。5、根据市ZF物业管理实施细则的有关规定,针对物业特色对管理服务费实行按双方约定收取。6、始终如一的实施文明、微笑、礼仪服务。用细密、热心、周到打造出一道亮丽风景线。7、在进驻管理后,首先我公司将对公共环境、公共娱乐设施进行整理和维护，同时专业绿化师将对绿化进一步的完善。用专业、精细的服务理念打造绿意茵茵,鸟语花香,舒适宜人的

4、人居环境。（二）实施方法1.业户服务部业户服务部主要负责日常与业户之间的联系,处理包括业户接待、权籍管理、收费管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,协调各部门工作。2 .保安服务部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作,包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。拒绝外来人员和小商小贩进入小区。（业主亲友除外）3 .设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务,包括设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。全面做到急修不过夜,中修24小时完成。大修有决议。4 .清卫部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服

5、务。做到公共区域每日清扫。扶梯每周擦拭一至二次。绿化做到每季度清理修剪一次。并根据需要施肥每年一直二次。5 .车辆管理小区内业主车辆实行建档管理,定位停放。（三）：服务承诺我们真诚希望在与贵方合作中，能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务,营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区,提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。第四章、物业管理服务标准（一）根据实况,服务标准如下：1、实行全天候服务标准,建立24小时值班制度,不管是保卫人员还是其他值班人员均在24小时值班,随时恭候业主,做到有求必应,有问题马上排除。接受业主对物业管理服务保修、求助、建议、问询、质疑、

6、投诉等各类信息的收集和反馈,及时处理并有回访记录。,2,定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理建议及时整改。满意率达95%以上。3,建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%,返修率不高于1%。4,每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。5,物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。6,常规性公共服务管理与维修1、房屋管理及维修养护（1）栋号、楼层、房号等标志明显,设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落,无乱贴、乱涂、乱画现象。2、共用设备管理,保证设备与机房环境整洁,设备良好,定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电,停电提前1天通知用户。（2）弱电系统。保

7、证系统正常工作。故障及时排除。（3）消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损,可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。（4）给排水系统。每半年清洗水池1次,保证水质符合GJ标准;水池、水泵周围清洁卫生,无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作,每年进行1次全面检查;排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故,维修人员在20分钟内到达现场抢修,制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好,道路、楼道等公共照明完好,道路通畅,路面平坦。4、保安及车辆管理。（1）专业

8、保安队伍,24小时值班及巡逻,保安文明执勤,言语规范,处理突发事件。（2）出入车辆有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格,有登记。（4）停车场停放整齐,场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施明显。（6）联系群众,搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。（1）环卫设施完备。（2）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁,无乱贴、乱画现象,大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净,共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）做好环卫宣传工作,提高人的清洁卫生

9、意识。6、绿化管理（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（2）花草树木修剪整齐美观,无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4）绿化完好率达到95%以上。（二）、服务承诺1、总体指标1、满意度指数85以上；2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；2、分类指标1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30;3、各类服务人员上岗培训率达到100%;4、档案归档率达到100%,档案完整率达到100

10、；5、维修及时率达到100%;6、维修质量合格率达到95%以上；7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%;8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上；9、公共设备、设施完好率达到98%以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务（三）、公司拟采取的管理方式”对物业进行严格管理,为业主提供优质服务”是本公司的根本理念,规范化管理,贴心服务,铸造品牌物业公司的信誉与形象。（一）标准化管理物业管理

11、涉及面广,一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解,业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理,使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢,在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标,使业主满意、公司信誉度得到提高。（二）沟通服务至上组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，

12、工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之,则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处,通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式,发展与业主的良好关系。同时,鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务,公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理,亲临服务一线,直接了解业主需求,认真负责,讲道德,重诚实,对业主有求必应,保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题,我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰,有效化解部分业主似

13、懂非懂的怨气、误解或投诉,并按物业管理的规范要求登记下来,书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。（三）缔造亲善的社区文化创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此,本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化,与业主共建共荣、友好相处、相互信任,主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及ZF部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外,业主或员工的难处是否关系到本人,都要热心助人、温善相待,主动构架良好的人际关系,为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的SH开辟一方文明的净土。第五章组

14、织机构岗位责任及工作职责拟建立的组织机构及人员的配备1、管理处组织架构及部门设置、2、管理处各部门职责及工作范围业户服务部业户服务部主要负责日常与业户之间的联系,处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,协调各部门工作。保安服务部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作,包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务,包括设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。

15、岗位职责和工作职责管理处经理在公司的领导下,全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件。负责小区管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。设备管理部主管在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理,检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制,拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件,并负责实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案,对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案,记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。保安服务部主管在管理处经理的领导下,对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正,对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防