《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》.docx

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1、新版目标成本测算表运用指引综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算精确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制阅历基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的运用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： 细化了各项费用测算的成本科目构成； 明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； 设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； 修改营销设施建立费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； 明确跨期

2、成本分摊、地价分摊的做法； 六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用接受的详细分摊标准将在拟修订下发的万科集团成本核算指导中予以明确） 跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必需填报执行和建议接受两类，并用不同字体颜色加以区分，运用时请加以留意。下面，将依据测算过程的先后依次，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表运用的方法和应留意的问题。一、规划指标及建立标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部协作供应，建立标准按营销、设计、成本、工程等

3、相关部门的探讨结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算供应精确的计算指标。总占地面积65,785m2建筑用地面积62,124m2总建筑面积71,931Im2建筑物占地面积17743.1m2建筑密度29%绿地率36%计容积率面积70,835m2容积率1.14道路用地合计沥青路面车行道碎路面车行道（停车场）硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道24085118404635O30004610绿化用地合计重要公共地组团宅间绿化底层私家花园水景面枳222869000110001836450产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产IrA比例平均每户面积单元数户数多

4、层住宅21,8661.5730,44930,44946%11425268住花园洋房32,5910.9731,75031,75048%12725250宅联排别墅4.8610.703.4013.4015%2131616小计59.31865,60065,600534底商3,9353,935M分舜所有八大类更用公独立商业2806900900勇分婶所有八大芟费用共会所300300成本全部掉人可售邠分，不单独像馅成本配市政公用（垃圾壹用房）100100成本全部伸入可修部分，不单独保留成本a*耳它（百层架空S自行车库）230191成本全部拌入可售部分，不单独保给成本灰架空层通道171210成本全部好人可售部

5、分，不单独保留成本设备房6565成本全部棒人可考都分，不单独保皆成本车位数建筑面积可售面枳停架空层车位18630630只分辨主体建安我东，或保儡定领成本车地面露天不单独者成本小计合计65,78571,93171.065&蕊_建造多层住宅标准花园洋房联排别茎结构及初装修口番工程结构形式框架框架框架层数厚高6层2.8m45层2刖4.5jg29m基础形式桩基础、独立基础桩基加、独立基础桩基础、独立基础平屋面南层面斜屋面、平屋面斜屋面、平屋面斜屋面，平屋面户内平层明层复式1楼为底商，2-5楼平层，6楼为设层复式房L5楼平层1-3楼为跃层复式房单元间有高差无高差无高差无高差无高差外堵20Omm厚粘土多孔

6、铸200Un犀粘土多孔铸20Oram厚粘土多孔科内境IoOmln厚粘土空心褥100InmJ?粘土空心讲1OOng厚格i空，C?W屋面防水1厚宠甄脂涂料防水层1Srran厚聚氨脂涂料防水层151nm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水IJnun厚聚氮脂涂料防水层15ng厚聚氯脂涂料防水层L5mm厚聚氮脂涂料防水层外播防水无单独防水层、涂料防水无单独防水层、涂料防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热3O三厚聚苯板30M厚聚本板30r厚聚菜板入户门辆质防盗门钢质防盗门钢质防盗门阳台门塑钢门塑钢门篁钢门宙52刖宙、中空玻璃型铜窗、中空玻璃熨钢窗、中空玻璃外墙装饰涂料面试、涂料石材、涂料外播保温聚季颗粒砂潴保温聚笨颗

7、粒砂浆保温聚不颗粒砂浆保温单元入口装饰花两石花卤石花岗石屋面装饰兀屋面、PVC天沟、屋面地转瓦层面、PVC天沟、层面地瓦屋面、PVe天沟、屋面地铸对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于接受其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。总占地面积422902.73m2261760Im2总建筑面积339635.0Im2建筑物占地面积61827.OOm2建筑密度23.62*绿地率36.00计容积率面积317635.OOm2容积率1.21可售比100%道路用地台计源青路面车行道险路面车行道馒质铺装车行道设质铺装广场谀质铺装人行道50440256751000055004265.060

8、00绿化用地合计重要公共绿地组团宅间螺化底层私家花园水景面积泳池面积9423428000350341600014700500产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积层数面积比例平均每尸面融单元效户数住宅花园洋房162,908108176,730176f7304+157.68%1291371370电厚公寓(18)7,9204j0031,68031,6801810.34%1104288怡景洋居8.4861.4)11.88011.88015358%1109108电梯公雷(11)18.47420938.61038.61012.60%9013429多层公寓(6+1)24.1691423432034.320

9、6+111.20%11029312联排别暨23,4900.56132)013,2003431%2206060小计245,446306,420306,42010000%2522567公共商业建筑底商6,0006,0006,000!小计6,0006,000公共配套会所8001,000成本杭算说明幼儿园3次2500物业用房100O1.000设备用房500500居委会115115垃圾转运站100100小计5,2150年位数可售面积停车地下停车34312,00012.000架空停车28510.00010.000地面停车Iffn小计1,70022.00022,000合计K二/T339,635334,420

10、二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建立标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊,跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。如模拟项目总占地面积261760m2,一期占地65785m2,总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下:全期地价分摊表地块内容占地面积(m2)建筑面积(m2)分摊面积说明一期后期一期65,78571,59565,785后期180,982268,040180,982需进行跨期分摊地块1、会所2,000

11、42215782、湖区9,79320647729按各期建筑面积分摊3、幼儿园3,2006752525共计261,760339,63568,946192,814方植中即为各期分摊系数地价(万元)18,4604,86213,598计算得分摊值分摊方式说明：总地价按各期占地面积进行分摊。需进行跨期分摊的地块按各期建筑面积进行分摊。全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：当期地价分摊表产品可售面积（12）容积率分摊基数

12、单基应摊地价分摊（万元）可售单方地价（7Gb2）多层住宅304491.5719394.270.07801513.47497花园洋房317500.9732731.960.07802554.31805联排别至34010.74858.570.0780379.151115独立商业9000.322812.500.0780219.482439底商39351.572506.370.0780195.59497饰十7043562303.674,862分摊方式说明：根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数，通过分摊基数的比例分摊当期总地价。应留意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以供应。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。2、其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本依据项目特点包含内容也