造价控制大纲及控制措施.docx

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1、造价控制大纲及控制措施第一节造价确定和控制的重点、难点分析2一、投资决策阶段2二、设计阶段3三、建设项目发包阶段4四、施工阶段5五、指定分包是造价管理的难点7六、竣工结算阶段8第二节造价控制的指导思想、控制的阶段性目标和总目标8一、造价控制的指导思想8二、造价控制的阶段性目标10三、实现阶段性控制目标的工程造价控制的措施H四、实现工程总目标的主要措施及偏差纠正措施26第一节造价确定和控制的重点、难点分析工程全过程造价控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段，事先主动进行工程相关经济指标的预算、估算，积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者

2、间的对立统一关系，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为领导层在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程投资效益。房地产项目的造价控制关键环节是决策阶段和设计阶段，但是在项目施工阶段，由于施工各方交叉作业，施工工艺、施工环境、施工进度的不断变化且相互制约，施工阶段的造价管理极易出现偏差，造价控制难度最大。工程造价在各阶段的控制重点主要在以下几方面：一、投资决策阶段本阶段主要取决于领导的经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限，但工程造价部可以配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管

3、理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费等）等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。二、设计阶段在项目作出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的重点。据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1%左右，但对工程造价的影响度占75%以上。目前的实际情况是：设计单位及个人对工程质量负有明确而重大的责任。而设计保守（在功能不影响的前提下），既可减少工作量，又避免被追究其责任。因此较易产生设计保守从而造成了投资浪费的情况。建议可采用限额

4、设计。与设计单位签订限额设计责任书。工程造价部具体工作：1 .由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。2 .确定设计方案后，由造价部根据相关资料（之前我们将尽可能地收集当地的造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标），提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。3 .工程造价部参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合理化建议。4 .同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象,甚至施工因质量较毛糙，从而导致设计更改、联系单较多，造成工程造价人为失控的现象，工程造价部全过程针对性地加以监控。三、建设项目发包阶段（一

5、）可能会出现的情况：1 .所选单位并非真正的最低报价单位或选中报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。（容易引起扯皮而影响工期及造价失控）2 .招投标文件、合同文件等不够严密、明确，在今后结算时造成扯皮或给施工单位钻空子。（二）工作重点：1.参与施工招、投标文件的编制及招投标的组织管理。3 .编制合适的施工预算标底（或工程量清单）。4 .详细分析各投标单位的投标书。详细列出各投标书中存在的明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容。在询标时明确优惠条件及今后结算口径，并详细了解投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径（否则，可能成为造价控制的隐患）。在此基

6、础上推荐真正低价并可行的中标单位。上述工作本应由招标时的评标专家组评审完成，但目前的专家组均未能真正发挥其评审作用，且通常在如此短时间内对每个投标报价作出正确合理的评价也不现实。5 .参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患。6 .参与合同谈判与施工合同经济条款的起草，避免由于合同未明确或不严密等原因而造成造价失控或扯皮现象。7 .图纸会审，是指在招标完成并确定施工承包单位后，由开发商组织，承包商、设计、监理等单位参加的最大范围的设计交底及图纸审查会议。主要目的是在正式施工前从施工及监理的角度审核施工图纸，及时发现错误和不合理因素,

7、减少施工过程中的洽商变更及承包商的施工索赔，解决施工隐患。开发商的施工管理人员应以图纸会审为基础，在施工阶段控制工程变更的产生，使工程造价控制的主动权掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。四、施工阶段（一）可能会出现的情况：1 设计变更偏多，一般而言变更越多造价越不易控制。2 .无价材料价格签证偏高，依据不明造价越不易控制。3 .隐蔽工程验收不到位，甚至存在弄虚作假现象。4理单位监管不力，甚至与施工方共同作弊。5.联系单的签证存在不明确、内容界限超合同、甚至不真实的情况。（二）工作重点：1 .从造价角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理优化，选择技术上可行、经济上合理的施工方案进行

8、施工。2 .当施工过程中出现各种变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的增减、设计的变更等，造价工程师应根据实际发生的变化，充分深入施工现场，争取第一手资料（隐蔽工程资料、实际施工记录等），包括联系单上的签署意见，为日后的索赔处理、结算决算提供依据。（建议：造价部对所有联系单进行经济分析并签署意见（并附相关计算稿）。公司管理层应明确未经造价人员签署意见前，项目经理不得签署肯定意见。）3 .参与无价材料的市场考察，并提出建议供项目部或公司参考。4 .为业主制定合理的资金使用计划。既要保证工程建设有足够的资金，不致因资金不足或资金提供不及时而影响工程建设进度；又要做到尽可能不占用过多的资金，减

9、少利息支出，降低资金筹措的难度。5 .为业主做好承包商月报资料的复核。既能使承包商正常开展工作，又要防止工程款付过头。五、指定分包是造价管理的难点指定分包的产生主要有以下几方面的原因：一是专业技术的要求；二是施工图纸的不完善，造成总包招标时无法并入其施工承包范围；三是为维系某些单位或人的关系利益，人为的分割部分工程内容，进行指定分包。从造价控制的角度来看，只有第一种情况才是指定分包形成的理由，而图纸的不完善可以看成是相关的工作不到位,为维系关系户而进行的指定分包，基本上不但不能节省工程造价，还会增加相应的费用，不利于造价管理。在专业技术允许的情况下，开发商应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施

10、工，即使无法避免指定分包商时，也要让指定分包纳入总包管理，给总包方充分的权力来实施指定分的工程施工管理，比如分包商进度款的支付必须由总包较受坐.Va-JzVjTO另外，总分包施工内容的划分必须明确、清晰、易于操作，特别是相互衔接的工作。各施工单位之间是相互制约，相互合作的关系，要清楚自己该为对方做什么，也要清楚对方该为自己做什么。指定分包的增加，肯定会凭空增加一些衔接的工作序，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款约定，就会引起总分包对开发商的索赔。指定分包应越少越好。不论是总包还是分包中，当相互间的利益发生冲突时，都会为各自的利益而争取，很可能会造成互相推诿，而增大开发商的协调难度，从而影响

11、施工效率，影响工程造价的控制力度。同时，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了合同管理的难度，给工程造价控制造成更加不利的局面。六、竣工结算阶段(一)结算阶段主要工作是数据的汇总和确认。(二)工作重点：1.做好工程造价结算审核，施工结算编制工作。2.做好建设项目后评估工作，在竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。第二节造价控制的指导思想、控制的阶段性目标和总目标一、造价控制的指导思想建

12、设项目全过程投资控制是针对整个建设项目目标系统所实施的控制活动的一个重要组成部分。投资控制工作是一项贯穿于项目实施各个阶段，由项目参与各方协同完成,涉及技术、经济、组织和合同等方面内容的系统。它包括三个步骤：1.确定目标标准；2 .检查实施状态；3 .纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：1.事前控制；4 .事中控制；5 .事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始,这样可以起到事半功倍的效果。控制的状态是动态的，工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等的变化必然会影响到造价的变动。只有竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。工程造

13、价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。首先，要设置好各阶段工程造价的控制目标，使其成为一个有机联系的整体，各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则

14、工程造价控制将成为一纸空文。其次，在工程造价全过程控制中，必须重点突出。工程造价的控制是一个系统工程，涉及到方方面面。工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，也就是说，工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，更要主动地编制投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。二、造价控制的阶段性目标(一)招标阶段投资控制目标通过对招标文件、工程量清单、标底价格水平的审核和清标工作，将标底额度控制在批复的概算建安工程造价范围内。(二)施工阶段的投资控制目标根据批复的投资概算制定工程的投资控制目标值，分解各分项目投资控制目标，通过施工阶段实施过程的审核，使各分项目的造价控制在目标

15、值内。将合同履行情况及投资目标控制情况，定期向甲方相关部门提供造价控制动态分析报告。（三）竣工结算阶段投资控制目标批复的初步设计概算建安投资额X批复的基本预备费费率为建安工程造价的最高控制额。审定后的工程竣工结算不超过批复的初步设计概算建安工程投资额。（四）竣工决算阶段投资控制目标批复的初步设计概算为工程投资的最高控制额。经审核的工程竣工决算最终确定的全部工程投资，不突破批复的初步设计概算总额。三、实现阶段性控制目标的工程造价控制的措施（一）决策阶段工程造价的控制工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有得大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80-90%。因此，正确的决策是控制工程造价的前提，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。1 .编制投资估算的必要性投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在可靠性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为奖金筹措及向银行贷款的依据。因此，在经济工作中