某物业公司管理制度汇编全套.docx

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1、某物业公司管理制度汇编全套物业公司管理制度一、物业公司是营区（小区）的物业管理机构，在市、区物业管理部门的具体指导下，依据市有关物业管理政策、法规，对小区的房屋、公共设施、居住环境、治安、卫生、停车场、电梯、二次供水等行使管理权。二、根据市政府有关文件精神，结合小区的实际情况，制订小区管理细则并适时修订，广泛向业主、住户宣传，认真抓好各项措施的落实，实行“依法、文明、民主、高效”的管理。三、负责小区房屋和公共配套设施的维修和养护：1.定期清理雨、污水检查井及管道、化粪池；2、定期粉刷房屋外墙、检修或大修面及水电设施等，按规定向业主、住户分摊费用；3、维护公共场所照明及消防设施，保持其功能良好；

2、4、维护公共环境，做好绿化管理养护工作。四、力所能及地建设完善康乐设施，丰富居民的文化生活。五、加强对小区停车场的综合管理。六、加强对小区清洁卫生的全面管理。七、做好对小区停车场的综合管理。八、做好对高层电梯使用、维护及二次供水的管理工作。九、配合派出所做好小区暂住人口及小区“三防”管理工作。十、管理小区内的商业服务网点。十一、加强对小区的日常巡视，征求业主、住户意见，宣传物业管理法规等。十二、按市物价局颁布的标准，及时向业主、租赁人员收取物业服务费；对逾期交款者，可每天处以应交款额3%的滞纳金；对三次书面通知仍拒交款者，可采取停水停电等惩罚性措施。一般情况下，禁止采用此种工作方式，多采取上门

3、服务等方式。十三、认真查处业主、住户违章及管理人员不正当行为，并及时予以纠正，对严重者按章处罚。十四、热情接待业主、住户来访及投诉，为业主、住户排忧解难。十五、每年3月为”爱公司、做贡献”月，4月为“军事化训练月n,7月为“安全防事故”月，9月为“文明服务”月，11月为“团结交心”月，12月为“技术比武”月,春节为“文化娱乐活动”月。物业公司办公制度为加强管理、严肃纪律、提高效益，创一流服务质量，特制定以下制度。一、上班纪律：严格遵守上下班规定纪律，不迟到、早退。二、坚守工作岗位，必须按质、按量达到公司要求，履行各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者公司有权作辞退处理。三、请假：必须要有请

4、假条，写明事由、由主管批准，两天以上由公司经理批准。四、公司的工具、设备未经同意，不准外借。五、上班时间内，必须坚守在自己的工作岗位。六、上班时间不得看报闲聊，不得用通讯设备聊天；有多余时间应努力学习业务知识。七、不得擅自在小区从事本职工作以外的有偿劳务。八、严禁向业主、住户索取财物，禁止吃、拿等不良行为。九、热情、周到、主动、高效服务住户，依据法规严格妥善处理各种矛盾，决不可粗暴、冷漠。十、如不能按以上条款遵守和执行者，公司有权扣月奖或辞退。十一、上班时必须穿工作服、佩带工作证，以便接受住户监督。物业公司员工守则一、物业公司全体人员地上班工作时间内，必须保持制服整齐清洁、仪表端庄、精神饱满。

5、二、对待业主、住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。三、必须严格按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，管理人员应事先取得公司经理同意。四、管理人员不得在当值时间内为个别业主、住户做职责范围以外的对私服务的工作。五、公司经理必须严格执行上级各项指示，定期召开各级员工会议。员工必须服从公司工作调配及岗位编排。六、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。七、不得假借公司名誉或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。八、不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、小费。九、所有公物不得用于私人方面，不得故意损坏公司财物，

6、公物如有损坏，须负责赔偿。十、台风袭击或其它突发事件期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按公司指令进行防范、抢救工作。十一、必须严格遵守和执行公司发出的一切通知，按章办事。物业公司廉洁制度为加强物业公司精神文明建设，体现廉政高效，更好地服务业主、住户、搞好各项管理工作，特制订本制度。一、认真学习党的经济建设理论和党、政府有关政策，坚持四项基本原则，热爰本职工作，不断探索，不断提高管理水平。二、坚持”依法管理，住户至上，文明礼貌，服务第一”的行为准则，牢固地树立全心全意为业主、住户服务的思想。在工作中坚持原则，秉公办事，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私，不得乱收费，不得收费不开收据，不得

7、在值班时间干私活，不得贪赃枉法，不得敲诈勒索，不得索取和受贿赂、好处，不得徇私情。三、建立和执行各项规章制度，完善办事程序，严格执行岗位责任制度，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合，互相监督，完成本职工作，保证职责范围的工作达标，使小区各项管理工作制度化、法制化。四、认真、热情地处理业主、住户来信、来访，积极为他们排忧解难，对业主、住户的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理，做到事事有着落、件件有回音。五、树立时效观念，提高工作效率，工作中做到不推诿、不扯皮、自觉接受业主、住户监督。六、坚持“取之于民，用之于民二”收支两条线”的物业费收支和管理原则，不违反财经制度，定期向业主委员会和业主、

8、住户公开物业费财务帐目，接受监督。七、认真落实廉洁制度，使精神文明扎根小区，严格做到“八要八不准”：要廉洁奉公，不准假公济私;要反腐倡廉，不准贪污腐化；要实事求是，不准欺上瞒下；要专款专用，不准弄虚作假；要质量第一，不准敷衍了事；要主动热情，不准刁难住户；要服务周到，不准拖拉推诿；要团结合作，不准各行其是。物业公司工作人员职业道德规范”依法管理，住户至上，文明礼貌，服务第一”这是我们管理人员的行为准则。一、热爱本职工作1.要确立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。2、要刻苦学习钻研管理工作的知识与技能。一个管理人员既要有做好管理工作的愿望，又要有过硬的服务本领，才能做好管理工作。3、以主人翁

9、的态度做好工作，刻苦钻研管理工作的艺术和技巧。待业主（住户）如同亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。二、文明管理总的要求：一是执行政策；二是礼貌待客，有问必答，热情服务；三是环境干净，卫生、整洁；四是制度健全，纪律严明、科学管理。具体要求：1.仪态端庄。衣着打扮和气质风度端庄、整洁，给业主、住户美的感受，使人感到亲切。2、语言谦逊。在接待顾客过程中，语言要力求文雅、谦恭、准确，务必做到“四个不讲”和“三个不能】即”不讲低级庸俗的口头语，不讲不三不四的脏话，不讲讽刺挖苦话，不讲与管理无关的闲话；”不能取笑别人，不能训斥人，不能报复人二3、主动热情。在接待业主、住户过程中做到“三个一样”：对待生人熟

10、人一样、大人小孩一样、忙时闲时一样，为业主（住户）提供各种方便。4、优质服务。要有负责的服务态度，就是对业主、住户负责，为业主、住户着想，不要把业主（住户）看成是有求于我，凭我高兴爱怎么管就怎么管。三、诚信无欺是我们每个管理人员应有的作风，也是我们管理工作职业道德的一个重要内容，就是说，要忠诚老实，实事求是，言而有信，严守信用。四、注意效益：既要获得最大的社会效益，又要获得最好的经济效益。1.注意社会效益：主要做好以下几项工作，一是努力建设社会主义精神文明，要立足社会，服务社会为社会的发展作贡献；二是提高服务质量，维护业主、住户利益，保证机电设备的正常运行，水电的正常供给；三是搞好清洁卫生、庭

11、院绿化，为小区创造宁静、舒适的生活环境；四是加强防范措施，确保业主、住户人身财物安全。做好防火、防盗和防止坏人坏事的四防工作，保护国家财产和业主、住户和身财产的安全。2、提高经济效益：首先要强化管理，建立健全工作人员岗位责任制，经理任期目标责任制、财务制度、奖惩制度以及其他内部管理制度；二是提高工作效益，充分发挥自己的能动性，把管理工作与经济利益联系起来；三是开展“双增双节”活动。物业公司员工培训制度为不断提高管理水平，确保本小区成为全国优秀物业管理小区，特制订本制度。一、采取平时业务学习与定期业务培训相结合的办法，不断提高管理人员的文化素质、业务素质和工作水平，并在一年内实现全部持证上岗。二

12、、公司各部门结合自身业务工作，每周安排一定时间集体学习有关文件、报刊、书籍。三、公司社区文化部负责收集各种有用信息、最新业务法规、有关管理经验等，供有关部门人员学习。四、管理人员必须定期接受专业训练，每年至少接受一次。各部门在第年初应作好安排，在不影响部门工作的同时，完成培训计划。五、管理人员在业务学习和培训期不能请假、旷课，否则以旷工论处。六、鼓励管理人员多参加专业培训，经公司同意，培训经束进考试合格者，培训费用公司负担，但考试不合格者，公司不承担培训费用，但对考试取得优胜者给予奖励。七、公司每年举行两次业务考试和考评，经考试、考评不合格者，可在十天内补考一次；补考不合格者正职停职，直到合格

13、为止，临时工辞退，不得留用。物业公司回访巡视制度为加强物业公司与广大业主（住户）的联系，使公司各项工作置身于业主（住户）监督之中从而集思广益，及时总结经验、教训I,不断改进管理工作，提高服务质量，特制定住户回访制度。一、回访要求1.物业公司正、副经理把对业主（住户）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。2、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。3、回访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。4、回访后对反馈的意见、要求建议、投诉，要及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题各上级请示解决。对业主（住户）反映的问题，做到件

14、件有着落，事事有回音。回访处理率达100%,投诉率力争控制在1%以下。二、回访时间及形式：1.物业公司的正、副经理每年登门回访1-2次；2、事务管理部经理按区域范围分工，会同主管领导每月回访1次；3、每季度召开一次楼长会，征求意见；4、利用节日庆祝活动，社区文化活动，公关活动等形式广泛听取住户反映；5、有针对性地对业主（住户）作专题主调查，听取意见；6、物业公司投诉信箱、投诉电话，由专人接收，交公司经理及时处理；7、随时热情接待来访，作好登记；8、每周派两名人员巡视小区，检查公共设施的施工情况，发现问题，登记上报，马上处理；9、值班人员对每个维修单电话回访，了解服务情况，检查不足，表扬先进。物

15、业公司接待来访投诉工作制度为加强公司与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。一、接待来访投诉工作由社区文化部负责，社区文化部应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户投诉有门，信任公司。二、任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得激发业主、住户情绪，并做到对熟人陌生人一个样、对大人小孩一个样，忙时闲时一个样。三、对住户投诉、来访中谈到的问题，社区文化部应及时作好记录，须当天进行调查或处理，并将处理结果或处理建议汇报公司经理，由经理决定处理办法和责任部门。四、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推卸责任，为难业主、住户，或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和公司经理，做到事事有着落、件件有回音。五、全体管理人员应认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意的管理、服务、减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消除在投诉之前。物业公司财务核算制度财务核算是企业经济核算的重要内容，财务部门应根据公司之特点及内部经营机制，建立财务核算制度，并严格遵照执行。一、按财务核算单位和部门分别建帐核算，各账目应分别记录、核算、登帐、物续完