某物业公司承接查验操作指南全套.docx

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1、某物业公司承接查验操作指南全套1范围本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。2编制依据/引用文件2.1 土木结构工程施工及验收规范2.2 屋面工程施工及验收规范2.3 电气装置安装工程施工及验收规范2.4 危险房屋鉴定标准2.5 建设部房屋接管验收标准2.6 建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法2.7 GBJ16建筑设计防火规范3术语3.1 承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的

2、承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。）注：承接查验亦可称为接管验收。4物业承接查验规程服务流程工作内容质量要求1组建承接查验小组？总经理负责组建物业接管/移交小组并委任组长，审批物业接管计划，办理物业的接管手续。L接管计划，接管手续齐备完整、规范。2人员培训？组长组织对接管小组中的工程技术人员及相关人员进行技术交底，介绍项目特点，验收方法和标准等要求。2.具备专业的技术能力，清楚验收标准和要求。3承接查验前期准备？与开发商联系好交接事项、交接

3、日期、进度、验收标准等。？派业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对性地编制验收计划。？准备好承接查验用的记录等。3.验收准备工作齐全、充分。4编制承接查验计划？接管小组组长编制物业承接查验计划，交总经理批准后组织执行。？准备承接查验用的工作文件。4.物业承接查验项目清单；5.小组人员分工；6.接管日程安排；7.其他（提前介入在建工程验收等）。8.图纸资料的验收一般在715天完成。5物业验收会议？物业、开发商/委托方及其相关单位派员共同参与验收，召开验收会议。9.信息沟通及时、问题能尽快解决。6资料验收？委托方按开发建筑单位、工

4、程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供房屋及公共设施清单，提供各类物业资料。？资料验收组对所有资料进行查验，填写物业资料验收清单，办理交接手续。？遗留问题做好记录，请交方确认。10.物业产权资料、综合竣工资料、施工设计资料、机电设备资料、电设备安装、调试报告；IL合同协议；业主资料齐全。12.符合Q/CMPMC200002.4物业资料验收规程13.遗留问题清楚，有交方确认7房屋本体/附属设施验收？参照附件一毛坯房验收标准或附件二精装修房验收标准对房屋本体和分户设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进行验收。？参照附件三共用设备设施验收标准、附件四公共配套

5、设施验收标准对物业附属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系统、道路、照明系统、管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。14.房屋本体符合建设部房屋接管验收标准和相关行业标准。15.消防系统应符合GBJ16建筑设计防火规范的要求，并有消防部门验收合格证明。16.园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。17.各系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。18.验收时，开发商/委托方及相关单位派员共同参与验收。19.符合各专业验收规程要求。8验收与

6、问题整改？验收责任人将验收情况记录于房屋及公共设施验收记录表和房屋及公共设施清单，签字后交小组组长。？验收责任人将验收中存在的问题签发交接问题处理单,限期整改完善。？验收责任人对自己签发的交接问题处理单的执行情况进行跟踪监控，并在整改期满或移交单位要求验收时，按原验收的规定组织有关人员重新验收。？验收合格签字确认,不合格要求继续整改,直至合格为止。？验收责任人在自己签发的交接问题处理单全部完成后，提交接管小组组长审核。20.验收中出现的问题，组长应当积极同发展商沟通组织整改。21.交接问题处理单由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长交物管中心（处）归档备查。

7、22.能够掌握遗留问题处理动态。23.复验及时,符合要求。24.遗留问题解决，验收合格。25.各类验收记录内容完整、齐全。9检查与问题处理？接管小组组长根据物业查验项目和验收责任人提交的房屋及公共设施验收记录表、交接问题处理单对物业验收工作进行检查，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行补充验收。26.无遗漏项目。27.发现问题已解决。10记录整理归档？物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户（分层）设施和公共配套设施均完成验收后，制作房屋及公共设施验收交接表和房屋整体移交验收表双方代表签字盖章。28.房屋及公共设施验收交接表一式三份，由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份

8、。29.所有验收资料分类归档，齐全、完整、规范。11钥匙移交？移交分户门、公共配套设施钥匙，并分类保存，做好钥匙交接明细表。30.分类保存、齐全，标记正确。记录完整、齐全。12物业改建、增建？改、扩建前要求开发商提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等。？工程完工时对改建、增建部分按要求进行补充验收。31.资料提供齐全、完整。32.验收合格，手续齐全。13遗留问题处理？对于硬件设施、设备的长期解决不了的遗留问题应填写基建遗留问题报告、房屋/附属设施遗留问题登记表，交发展商确认签字备案。交行政部门归档保存。33.各类遗留问题记录准确无误。34.三方签字。35.长期归档保存。14确定

9、保修事宜？对新竣工的物业，承接查验小组与委托方和建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任保修期限和费用来源。36.沟通、协商的问题解决、落实。5记录5.1 房屋及公共设施验收记录表表15.2 物业资料验收清单表25.3 房屋及公共设施清单表35.4 钥匙交接明细表表45.5 交接问题处理单表55.6 房屋及公共设施验收交接表表65.7 物业整体移交验收表表75.8 房屋/附属设施遗留问题登记表表95.9 基建遗留问题报告表10附件一：毛坯房验收标准类别验收项目验收标准与验收方法主体结构梁、柱、板主体1.按图纸设计逐间目视检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露。

10、屋面顶棚、墙面1.目视抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮、面层脱落；无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。块料（如磁砖）面层1.轻击表面z无空鼓。2.目视：黏贴牢固z无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。外墙面1.目视无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。地（楼）面毛地面1.平整，无裂纹。块料（如磁砖）面层1.黏贴牢固z无缺棱掉角。2.面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直。3.对缝砂浆饱满，线条顺直。水泥砂浆面层1.目视无抹灰不整，压光均匀，无空鼓，无起泡等缺陷。卫生间、厨房和前后阳台地面1.用小桶或塑料胶管向地面倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水

11、；第二天到楼下检查楼面无渗漏。门窗部门门窗1.手轻摇晃门窗开启自如，与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现。2.目视观察零件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。3.木门油漆均匀，门缝线条均匀，不掉角，无变形。门锁1.从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。门铃玻璃1.单指轻击，安装牢固，无轻微晃动现象。2.目视玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。电子对讲门L试验开启灵活，通话器完好无损，通话清楚。2.目视不锈钢门无刮花痕迹。防盗铁门1.目视无锈迹和刮花痕迹，试验开启是否灵活。窗台1.泛水正常，无向室内倒流缺陷；检查方法：a）先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍

12、为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水漏入。b）查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无泛水。防盗网（窗）1.安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。楼梯扶手已结构的楼梯1.目视无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露。钢木结构的楼梯1.用力轻摇无晃动，安装牢固。2.目视钢筋无锈蚀，无弯曲。木扶手1.目视表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致。2.手摸表面平滑，不扎手。室内电器设施电器插座1.单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。2.盖板无损坏，符合安全要求，满足左地右火规定。3.用试电笔检查每

13、个插座电源接通是否正常。公用电视天线插座1.单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏，（收视效果由住户人住后检查）。有线电视插座；1.由有线电视台验收。电话插座1.只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。接线盒1.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏。2.用试电笔检查每处留线头的电源接通是否正常，并用电胶布缠包线头。开关1.安装牢固，目视盖板无损坏。2.全检开关灵活，开启接触效果良好。照明灯具1.用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。2.打开所有灯具z检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常。3.产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，

14、统计有多少自然损坏的。供水系统管道、阀门、水龙头1.安装牢固无摇动。2.打开每栋楼的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；管道接头无渗水。水龙头（花洒）和水阀1.打开水阀，流水畅通，接头无漏水。排水系统排污管道（含塑料管）1.安装牢固，外观完好无损，配件齐全。2.从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞。铸铁管1.灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。地漏1.过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水、堵塞，排水畅通。卫生设施卫生洁具1.安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹。2.灌水后排水口接口密实,无渗水，接水软管无锈

15、迹。便器：1.水箱冲水正常，不堵塞畅通。门铃1.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作一次检查；室内预留线盒附合标准。室内配电箱1.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。2.开头符合型号规定。3.导线与设计相符，布线规范。4.目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。其它晾衣钩、室内吊扇挂钩1.用软绳等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃。2.目视钢筋挂钩表面无裂纹，弯处无断裂。水表、电表和石油气表1.安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常。2.目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。附件二：精装修房屋室内验收标准类别验收项目验收标准与验收方法入户门安全性1.手摸、开关试验，门扇是否会夹手，各装饰、表面是否有毛刺。门扇1.开关试验，是否刮地板、碰门套。2.目测是否受潮、变形，表面光滑、平整,油漆均匀，无明显划痕，无色差。3.在正常使用下，对角线误差5mm0内外门套L目测：是否受潮、变形，表面光滑、平整，油漆均匀，无明显划痕，无色差，拼角平顺，与墙接缝应密实。2.在正常使用下，用皮尺测量，净空对角线误差5mm0合页1.开关试验：开启灵活、无异声，安装牢固。2.目视表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、镀层无蚀点。门锁1.开启试验：开启灵活、无异声，安装牢固。2.目视表面无脱漆、刮花、损伤、无生锈、