某物业管理服务标准细化版全套.docx

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1、某物业管理服务标准细化版全套一公共服务接待服务1 .佩戴统一标志，仪表端庄大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切。2 .接待主动、热情、礼貌、规范，用语文明准确，称呼恰当，解答耐心细致。3 .对业主（使用人）的保修与求助热情、耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、方式及收费标准等事项，充分征求业主（使用人）的意见。2值守服务1 .值班制度和交接班制度完善，工作记录完整。2 .坚守岗位，恪尽职守。3服务时限（五级）1 .急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若有困难不能及时完成，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理的解释，做出限时承诺。2 .零星小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺

2、。3 .节假日和休息时间安排维修工值班，按上述标准向业主（使用人）提供优质服务。二房屋、公共设施、设备维护与管理巡视检查1 .每年年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，编制房屋本体维修养护计划，报业主委员会批准后实施。2 .每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。3 .冬、雨笋口天气异常时组织人员对房屋设施进行巡视,对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶等杂物，疏通雨水口、落水管等；严重影响外观的及时处理。4 .每日

3、巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。5 .每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次。6 .业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。7 .巡视检查有记录，并及时维护。8 .巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会，经批准后组织实施。序号服务项目服务标准二房屋、公共设施、设备维护与管理房屋装修管理1 .将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项以书面形式告知装修人。2 .对业主（使用人）装修房屋的申请，2个工作日内给出同意意见或修改意见，并

4、签定装饰装修管理服务协议。3 .业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工现场情况，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。4 .对装修中的违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。5 .装修结束及时组织验收。6 .验收合格2个月后组织复验。3油漆粉饰（五级）1 .对木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件5年油饰1次。2 .对钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀进行除锈、刷防锈

5、涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道银粉；上述部件每3年油饰1次。3 .楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次；严重影响观瞻的及时处理。4建筑物外立面1 .建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，每年清洗1次。2 .建筑物外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次。3 .建筑物外立面为其他材质的，视情况定期清洗。4 .因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗。5 .物业服务合同另有约定的按合同约定执行。5排水设施（七级）1 .化粪池每年清理2次，每月巡查1次。出入口畅通，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。2 .楼面落水管落水

6、口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查，每3年全面更换1次。3 .每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季对地下管井彻底疏通1次，将地面冲洗干净。清理时设置警示牌，必要时加护栏。清理后目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4 .定期清除沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用清洁剂擦洗排水沟，达到目视基本干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通,无积水、臭味。序号服务项目服务标准二房屋、公共设施、设备维护与管理给水设施（五级）1 .饮用水水池（箱）每半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格,操作程序规范，清洗时杜绝二次污染，有严

7、密的管理措施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证,保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，确保水质符合卫生要求。2 .保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。3 .保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现跑冒滴漏及时维修；消防

8、泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查。4 .每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应脱皮后清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关,对出现故障的阀门及时修复,阀门应开关灵活。5 .专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护，出现问题随时处理。7弱电系统1 .操作人员受过专业培训，

9、持证上岗；工作认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理。2 .对切实可行的维修保养计划；保养、检修及时。3 .对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态。4 .工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护。5 .分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。序号服务项目服务标准二房屋、公共设施、设备维护与管理供配电系统1 .建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、应急措施、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度。2 .运行和维护人员经专业培训，

10、具备上岗资格，持有上岗证书。3 .保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。4 .每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。5 .每年委托专业单位7寸变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年

11、送供电部门检测1次。6 .潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥。7 .每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝。8 .定期对设备设施进行维护保养，工作有记录，建档备查。9避雷接地系统1 .每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护.2 .大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或坚固。10共用空调系统1 .承担共用空调系统及其配套设施的操作与维护，保持设备完好，运转正常。2 .保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍。3 .根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护。4 .每年清洁2

12、次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次。5 .空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。序号服务项目服务标准二房屋、公共设施、设备维护与管理电梯运行与管理1 .安装、维修、保养人员和电梯司机持有行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划等。2 .安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴电梯安全使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业

13、、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。3 .与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任；自行维护保养电梯，按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备有关行政主管部门核准后，自行维护保养。4 .电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报

14、告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。5 .保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍呆持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。6 .确定合理的电梯正常运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。7 .电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容主宅电梯年故障率低于7%o8 .制定紧急救援方案和

15、操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。9 .使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料包括：起重机械安全技术档氯电梯类）和起重机械登记卡用电梯类）；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。10 .按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。序号服务项目服务标准二房屋、公共设施、设备维护与管理道路、停车场（车棚、车库）及配套设施1 .加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施。2 .保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通。3 .设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补。4 .按照业主（临时）公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物。5 .停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划。6 .停车场内交通标志齐全、规范，照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。三清洁管理共用楼道保洁