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1、写字楼工程管理的概念和组织机构设置1.写字楼工程管理的概念(1)保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用。(2)提供良好的办公条件,做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保养工作。(3)因工程管理质量及水平提高,使写字楼的租售亦可增加。(4)因工程设备、设施的保养良好,使办公效率提高,亦使物业管理的服务质量提升。(5)良好的工程管理,可减少业户/租客的投诉。亦可维护公司的良好形象。写字楼工程管理的任务:工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护,并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本。具体来说,就是做好以下工作:1)设备运营根据实际需要和规定,确保各种设备
2、的准时开启和关闭。2)设备值班根据实际需要和规定安排值班。3)设备巡查分日检、周检、月检、年检和临时检查,检查应做好记录,发现故障及时排除。4)设备保养和修理应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实。一般设备可由自已保养,重要和复杂的设备可请专业公司来保养。5)能源管理采取各种先进技术和管理措施节约能源,节省开支,减少浪费。6)资料管理由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案。7)应急处理即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响较大的设备故障,接到报告后,及时采取应急措施,恢复设备的正常运行。1.2工程部组织机构设置2工程部经理的岗位职责(1)在总经理的直接领导下,负责
3、机电安装维修工程部的全面管理工作。(2)履行与管理处签定的管理合同,完成公司下达的各项管理指标和经济指标。(3)贯彻执行公司指定的机电设备管理工作手册,确保机电安装维修工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。(4)执行政府部门制定的有关行业安全法规,加强安全管理和安全教育,建立各级安全制度,防止发生不安全事故。(5)对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查,保证设施、设备的正常运行(每周必须进行一次全面检查,每月不少于一次一次夜间查岗)。(6)负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案,并组织检查和落实。(7)负责员工的政治思想教育和专业技能培训,不断提高员工的综合能力和素
4、质。(8)负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。(9)负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。(10)定期向总经理汇报工作,完成上级交办的临时任务。3.工程部主任的职责对管理处经理负责,当好部门主管的助手,协助主管搞好部门管理工作,负责分管的技术和管理工作,在分管的职责范围内承担责任.认真执行管理处经理的指示与交办的任务,忠于职守,以身作则.加强业务管理技巧的学习,全面熟悉管辖范围内的各种操作规程,提高工作效率、质量。认真做好本职业务工作,勤检查、勤督促,严格要求员工执行岗位责任制。副主管是直接面对具体问题的处理者,同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职业培
5、训。关心员工、爱护员工,学会做员工思想工作,要全面地了解员工思想并及时向管理经理汇报,了解员工的学习、工作等情况,起到主管助手的作用,协调好上下关系。勤巡查,发现问题及时向管理处经理及主管汇报,听取指示。搞好团结,加强内部班组以及与其他部门之间的联系。(9)完成上级交办的其他工作。XX.4工程部领班的职责(1)规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度,承上启下,及时完成主管下达的各项工作任务。(2)管理好、使用好本班负责范围的设备,使设备经常处于良好的技术状态,设备保持优质高效、低耗、安全运行,是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏
6、(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好,调整良好)。(3)领班是班组的骨干,应具有良好的思想作风,工作以身作则,技术精益求精,协助主管做好班组管理工作,解决技术上的疑难问题。(4)做好日常工作安排,做到维修迅速及时,保证质量,不留问题;投备发生故障,有效地组织力量抢修,保证大厦的正常营业。(5)做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划,报主管审核。并负责检修保养计划实施。(6)做好本班设备的运行、检修纪录和技术档案,每月定期报主管审阅。(7)做好班组人员考勤制度和维修台账,每月报主管汇总。(8)完成上级交办的其他工作。XX.5工程部管理技术员职
7、责(1)在部门经理的直接领导下,具体负责总值班室、仓库和财务管理工作。(2)负责内务管理和对外协调工作。(3)负责人员、车辆和材料、经费的统一调度和使用管理工作。(4)负责工具、材料的采购、保管和发放管理工作。(5)负责文件资料的保管、建档和发放管理工作。(6)负责组织人员进行安全、技术和质量意识培训工作。XX.6工程部高压运行工的职责(1)严格遵守公司的各项规章制度。(2)努力学习技术,熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。(3)努力做好设备的维修保养工作,做好防范小动物工作,确保安全运行。(4)坚守岗位,定期巡视电气设备及水泵房,密切监视各仪表的工作
8、情况。准确抄录各项数据并填写好报表。(5)对来人来电报修及时登记。(6)领班负责安排电工日常维修工作。(7)负责与供电局的业务联系,并做好登记。(8)发生事故时,值班人员应保持冷静头脑,按照操作规程及时排除故障。(9)事故未排除不许进行交接班,应上下两班协同工作,一般性设备故障应交代清楚并做好记录。(10)请假、补休需在一天前报告领班,并由领班安排合适的替班人。(11)按规定的时间做好值班室内外清洁工作。(12)完成上级交办的其他工作。XX.7维修电工的职责(1)严格遵守公司员工守则和各项规章制度,服从领班安排,除完成日常维修任务外,有计划地承担其他工程任务。(2)努力学习技术,熟练地掌握写字
9、楼电气设备的原理及实际操作与维修。(3)执行所管辖设备的检修计划,按时按质按量地完成,并填好记录表格。(4)积极协调配电工的工作,出现事故时无条件地迅速返回机房,听从领班的指挥。(5)严格执行设备管理制度,做好日夜班的交接班工作。(6)交班时发生故障,上一班必须协同下一班排除故障后才能下班,配电设备发生事故时不得离岗。(6)负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案,并组织检查和落实。(7)负责员工的政治思想教育和专业技能培训,不断提高员工的综合能力和素质。(8)负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。(9)负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。(10)定期向
10、总经理汇报工作,完成上级交办的临时任务。XX.3工程部主任的职责对管理处经理负责,当好部门主管的助手,协助主管搞好部门管理工作,负责分管的技术和管理工作,在分管的职责范围内承担责任.认真执行管理处经理的指示与交办的任务,忠于职守,以身作则.加强业务管理技巧的学习,全面熟悉管辖范围内的各种操作规程,提高工作效率、质量。(4)认真做好本职业务工作,勤检查、勤督促,严格要求员工执行岗位责任制。副主管是直接面对具体问题的处理者,同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职业培训。关心员工、爱护员工,学会做员工思想工作,要全面地了解员工思想并及时向管理经理汇报,了解员工的学习、工作等情况,起到主管助手的作用,
11、协调好上下关系。勤巡查,发现问题及时向管理处经理及主管汇报,听取指示。搞好团结,加强内部班组以及与其他部门之间的联系。(9)完成上级交办的其他工作。XX.4工程部领班的职责(1)规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度,承上启下,及时完成主管下达的各项工作任务。(2)管理好、使用好本班负责范围的设备,使设备经常处于良好的技术状态,设备保持优质高效、低耗、安全运行,是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好,调整良好)。(3)领班是班组的骨干,应具有良好的
12、思想作风,工作以身作则,技术精益求精,协助主管做好班组管理工作,解决技术上的疑难问题。(4)做好日常工作安排,做到维修迅速及时,保证质量,不留问题;投备发生故障,有效地组织力量抢修,保证大厦的正常营业。(5)做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划,报主管审核。并负责检修保养计划实施。(6)做好本班设备的运行、检修纪录和技术档案,每月定期报主管审阅。(7)做好班组人员考勤制度和维修台账,每月报主管汇总。(8)完成上级交办的其他工作。XX.5工程部管理技术员职责(1)在部门经理的直接领导下,具体负责总值班室、仓库和财务管理工作。(2)负责内务管理和对外协调工作。(3)负责人员、车辆和材料、经
13、费的统一调度和使用管理工作。(4)负责工具、材料的采购、保管和发放管理工作。(5)负责文件资料的保管、建档和发放管理工作。(6)负责组织人员进行安全、技术和质量意识培训工作。XX.6工程部高压运行工的职责(1)严格遵守公司的各项规章制度。(2)努力学习技术,熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。(3)努力做好设备的维修保养工作,做好防范小动物工作,确保安全运行。(4)坚守岗位,定期巡视电气设备及水泵房,密切监视各仪表的工作情况。准确抄录各项数据并填写好报表。(5)对来人来电报修及时登记。(6)领班负责安排电工日常维修工作。(7)负责与供电局的业务联系,并
14、做好登记。(8)发生事故时,值班人员应保持冷静头脑,按照操作规程及时排除故障。(9)事故未排除不许进行交接班,应上下两班协同工作,一般性设备故障应交代清楚并做好记录。(10)请假、补休需在一天前报告领班,并由领班安排合适的替班人。(11)按规定的时间做好值班室内外清洁工作。(12)完成上级交办的其他工作。XX.7维修电工的职责(1)严格遵守公司员工守则和各项规章制度,服从领班安排,除完成日常维修任务外,有计划地承担其他工程任务。(2)努力学习技术,熟练地掌握写字楼电气设备的原理及实际操作与维修。(3)执行所管辖设备的检修计划,按时按质按量地完成,并填好记录表格。(4)积极协调配电工的工作,出现
15、事故时无条件地迅速返回机房,听从领班的指挥。(5)严格执行设备管理制度,做好日夜班的交接班工作。(6)交班时发生故障,上一班必须协同下一班排除故障后才能下班,配电设备发生事故时不得离岗。(7)请假、补休需在一天前报告领班,并由领班安排合适的替班人。(8)搞好班内外清洁工作。(9)完成上级交办的其他工作。XX.8电梯维修工的职责:(1)熟悉电梯的性能、构造和使用方法,每天按要求准时开启和关闭电梯,确保电梯正常运行。(2)配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作,并检查保养质量,经确认后将记录存档保管。(3)及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人放出,然后排除电梯故障。(4)做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作,做到无污迹、无灰尘、无垃圾。(5)积极参加业务学习和技术培训,提高业务技术水平。(6)搞好各工种的配合,完成上级交办的其他工作。XX.9空调运行工的岗位职责(1)熟悉本大楼装备的空调系统及操作规程,每天准时开启和关闭。对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合规