某标杆小区物业管理方案全套.docx

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1、某标杆小区物业管理方案全套一、物业服务公司的选聘在前期物业服务公司金碧物业能够响应本方案的前提下，优先与金碧物业进行协商签订续聘合同。如果金碧物业不能响应本方案要求，各业主同意另聘物业服务公司，并授权由小区业主委员会依照国家相关法律法规及本方案的要求，采取公开招标的方式进行选聘物业服务公司，签订物业服务合同。物业服务合同暂定1年，合同期满，物业公司服务良好，可以续签合同。签订合同，物业服务公司需向业主委员会交纳不低于20万元的合同履约保证金。服务不合格的，业主委员会将按合同条款进行考核扣款。二、物业服务收费标准物业服务收费实行包干制。最高限价标准如下（具体以最终谈判结果或者招标结果为准）：1

2、.住宅物业服务费：L5元/月/平方米（包含物业公共服务费；电梯维护保养、检测费；公摊水电费等全部物业服务费用）。房屋所有权人缴纳。2 .会所物业服务费：3元/月/平方米（包含物业公共服务费、公摊水电费，不包括电梯维护保养、检测费）。房屋所有权人缴纳。3 .地下车位物业服务费：30元/月/个（包含地下车库清洁、秩序维护、日常维修、公共水电能耗等费用）。业主购买的由业主缴纳，开发商未销售的由开发商交纳。三.物业管理服务内容物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：（一）包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑

3、共用部位的日常维修、养护和管理（大中修、更新、改造等除外）；（二）包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理（大中修、更新、改造等除外）；（三）本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清

4、洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。（业主专用部分清洁除外）；（四）本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等；（六）本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理；（七）本小区内物业使用禁止性行为的管理；（八）本小区业主装修管理；（九）本小区物业档案资料的保管；（十）本小区公共用水用电费用的代收代缴；（十一）本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理；（十二）协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。四.物

5、业管理服务标准(一)项目物业管理服务人员配置及要求岗位人要求数项目1年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目经理管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。项目 副经理客服/维修/保安/环境主管客服收费1年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。4客服、维修、保安、环境主管各1人，年龄45周岁以内，大专及以上学历，3年以上从业经验，身体健康，无违法犯罪行为。维修主管须持有高低压电工证书及电梯安全管理

6、员证书。保安主管须持有高级保安员证书。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。6年龄45周岁以内，高中及以上学历，2年以上从业经验。熟练操作电脑，身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。正常工作时间每日9:00-12:00。14:00-19:00o不少于8小时，周末、节假日需安排至少3名人员值班。维修7年龄55周岁以内，持有高低压电工证书。身体健康，无工违法犯罪行为。正常工作时间每日12小时，8:00-20:00o夜间至少安排1人在小区值班，处理突发事件。周末、节假日需安排至少3名人员值班。至少有一名人员持有电梯安全管理人员上岗证书。保安14年龄：男性不超过50

7、周岁，女性不超过45周岁。其中45周岁以内的人员比例不得少于总人数的50%,身体健康，无违法犯罪行为。每班在岗人数：东门2人，西门1人，消监控2人，巡逻1人，至少2班倒，24小时轮流值班。物业管理圈。另外安排不少于2名人员机动调休。消监控值班人员须取得消防设施操作人员上岗证书。保洁30年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过60周岁。其员中50周岁以内的人员比例不得少于总人数的40%o身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每日工作时间不少于8小时，具体根据季节安排。每天正常在岗人员不少于26人（住宅楼内保洁15人，楼外保洁7人，车库保洁4人），另外安排不少于4名人员轮休。绿化12年龄男性不超过65

8、周岁以内，女性不超过50周岁。身工体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时，周末、节假日需安排至少6名人员值班。合计75（二）物业服务质量标准及考核细则考核细则服务标准一、基础管理服务建立有 效管理 服务制 度、方 案档 案管理1小区人员、车辆出入管理制度；2消防管理制度；3电梯管理制度；4房屋维修养护管理制度；5设施设备维修养护管理制度；6秩序维护管理制度；7环境清洁管理制度；8园林绿化管理制度；9公共能耗节能制度；10报修、投诉接待及回访制度；11节假日管理人员值班制度；12安全作业制度；13公开、监督制度；14社区文化开展制度；15档案资料管理

9、制度；1房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；2业主信息档案（一户一档）齐全，并实现动态管理，及时更新；检查每缺一项每 次扣款200元不符合或者每缺 一项扣款200元 /次3档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符；4档案使用登记手续完备;5档案存放环境符合规定条件；突发事1制定消防、消防，电梯、给排水、供配件应急电等共用设施设备事故应急预案；机制2制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案；3应急预案定期演练，每年不少于2次并有相应记录；人员配1物业服务企业应当按照投标文件或者物置管理业服务合同约定指派项目经理。项目经理不得随意更换，更换项目经理

10、的，应当事先征求业主委员会意见。项目经理需具有全面物业管理技能，熟悉物业管理相关法律、法规，有3年以上的物业服务工作经历。能够胜任项目物业管理工作，要求业主满意度达到85%以上；2建立员工培训体系，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划；专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯维护管理人员、高低压电工等）；3人员按设定岗位配置，不得减少服务人员；4不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志；每缺一项扣款 500元/次每缺一项扣款 500元每缺一次扣款 2000 元不符合任职条件 的，每月扣除 2000元，业主满 意度低于85%的 更换项目经理。不符合每人次扣款2000

11、元不符合每人次扣款2000元不符合每人次扣款200兀不符合每人次扣款500元5服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，解答问题及时准确；客户服 务1设立公告栏，公示物业服务企业营业执照、服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人及主要管理人员照片及服务电话；2设有专门的咨询、投诉接待中心，公示24小时服务电话，每天(9：00-19:00)有专人负责接待客户来访，受理客户信息；节假日需有人值班。3客服接待人员值班记录及时，客户信息处理记录完整，按月进行统计分析；4有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%,并按月进行统计分析；5乙方服务达不到标准，被业主有效投诉的6业主交费主动及时，收费率达90%

12、以上；7每年至少开展2次业主满意率调查，征求业主对物业服务的意见，并有详细的调查记录，调查覆盖率不低于入住户数的80%,调查业主满意率不低于85%；其中一次由业主委员会组织或者聘请第三方机构开展业主满意度测评；8满意率调查和满意度测评的内容应涵盖本标准的内容及物业服务合同的约定；检查不符合每一 次每项扣除500兀O每次扣除500兀O每低一个百分点扣除500元每低一个百分点扣除1000元不符合每次扣除1000 元不符合每次扣除1000 元9调查和测评结果有书面报告并向业主公示，调查和测评发现的问题持续改进，改进结果向业主公示。社区文1有社区文化活动方案，每年业主联谊活不符合每次扣除化建设动不少于

13、4次，有活动记录；100O元2运动场地、文化场馆每天定时免费向业主开放；有专门为孤寡老人、残疾人的具体措施，有专门供老人休闲活动的场所和设施。3积极组织和参与社区志愿活动，开展社区精神文明建设。沟通报1对住户违反治安、消防、环保、房屋装不符合每次扣除告机制饰装修和使用等方面法律、法规规定的行100O元为，及时进行劝阻，并向有关行政部门报告；2主动与物业所在地的房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会联络，共同协调解决物业管理中遇到的问题；3协助业主大会工作，建立与业主委员会定期沟通报告的工作例会制度，积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议，主动接受业主和业主委员会的监督。二、房屋共用

14、部位管理标识系 统和维 保资料不符合每次扣除500元1主出入口设有小区平面示意图；2管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰；3小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；4建立房屋产权清册；5房屋维修、保养记录完整；6房屋使用功能完备，无安全隐患。共用部位使用1共用场地、部位符合规划要求，无违章搭建现象；不符合每次每处扣除500元管理2房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。3房屋公共部位破损及时修复。无安全隐O房屋外观状况1房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、污迹、舌L贴、乱涂、乱画和乱挂现象；不符合每次每处扣除100元2封闭阳台符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全

15、，样式、规格、色调、材质统一；。不符合每次每处扣除500元3发现房屋及设施存在安全隐患，及时告知业主及相关当事人，并采取相应防范措施。装饰装修管理1按规定审核住户装修方案，办理装修施工批准手续；2签订装饰装修管理服务协议；3书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当；不符合每次每项扣除500元4装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运；5专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关部门；6装修验收手续完备，装修档案保存完整。不符合每次每项扣除500元日常巡1每周巡查不少于1次屋面、单元门、楼视、检梯、通道、窗户等共用部位，发现损坏，查与管及时维修养护并做好记录；理2门窗无破损，楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象。三、共用设施设备运行、维修和养护不符合每次每项 扣除500元，危 及