滁州市住宅小区物业管理条例草案.docx

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1、滁州市住宅小区物业管理条例（草案）目录第一章总则第二章业主和业主组织第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章法律责任第一章总则第一条【目的依据】为了规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造良好的人居环境,建设和谐的基层治理秩序，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、安徽省物业管理条例和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理。第三条【基本原则】住宅小区物业管理应坚持党建引领,遵循业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的原则。第四条【管理体制】市、县（市、区）人民政府应当

2、将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和治理体系；建立健全物业管理综合协调工作机制和考核机制，统筹推进住宅小区物业管理各项工作，协调解决物业管理中的重大问题；制定对老旧住宅小区、保障性住房的扶持政策。开发园区管理机构按要求做好辖区内住宅小区物业管理工作。第五条【市住建局职责】市物业管理部门负责本市住宅小区物业管理活动的监管工作，履行下列职责：（一）制定和宣传物业管理相关政策措施；（二）制定物业服务质量标准和技术规范；（三）制定物业服务合同、管理规约、业主大会议事规则等示范文本；（四）建立健全物业管理诚信档案制度；（五）建立和管理物业管理信息系统；（六）指导和监督县（市、区）物业管理部门依法

3、开展物业管理工作；（七）指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作；（八）法律、法规规定的其他职责。第六条【县住建局职责】县（市、区）物业管理部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监管工作，履行下列职责：（一）指导和监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；（二）负责物业管理区域的划分和调整；（三）负责物业服务合同、临时管理规约、承接查验、业主委员会等有关备案工作；（四）指导和监管物业管理招投标活动；（五）监管建（构）筑物及其附属设施的维修资金；（六）采集、核查物业服务企业信用信息，建立物业管理诚信档案，并接受查询；（七）组织业主委员会成员、物业服务从业人员、居（村）民委员会成员

4、等开展物业管理知识培训；（八）组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理；（九）监管工程质量保证金；（十）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；（十一）受理房屋质量和供水、供气、供电、供热、电梯、消防等问题的投诉；（十二）法律、法规规定的其他职责。第七条【部门职责】市、县（市、区）相关行政管理部门或机构，应当按照下列规定，做好物业管理活动的相关监管工作：（一）发展和改革部门会同物业管理部门负责制定和调整实行政府指导价管理的物业服务收费标准等；（二）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，做好流动人口

5、监管工作等；（三）市场监督管理部门负责电梯等特种设备安全的监督检查，依法查处物业服务违规经营与违规收费；（四）城市管理部门根据相对集中行政处罚权规定，负责查处小区内毁坏绿化、违法建设行为，依法查处违规倾倒生活垃圾、排放油烟等行为；（五）生态环境部门负责住宅小区以及周边环境保护工作的监督管理，依法查处违反环保法律、法规的行为；（六）自然资源和规划部门负责物业管理区域物业服务用房的规划监管以及违法建设的认定；（七）人民防空部门负责对人防工程设施的建设与使用进行监督检查；依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为；（八）消防救援机构负责住宅小区内消防设施、消防通道等消防安全的监

6、督管理。财政、司法、经信、民政等部门按照各自职责，做好相关监管保障工作。第八条【基层职责】街道办事处、乡镇人民政府应当落实属地管理责任，协调、监督辖区内住宅小区物业管理活动，并应当做好下列工作：（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届、物业管理委员会组建；（二）指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；（三）指导和监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作；（四）指导和监督物业管理项目的移交和接管；（五）指导和监督物业服务人依法履行义务；（六）指导和监督业主自行管理住宅小区的管理工作;（七）监管和实施不具备市场化物业服务条件住宅小区的基本物业服务；（八

7、）协调和监督物业管理活动，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷；（九）处理房屋质量和供水、供气、供电、供热、电梯、消防等问题的投诉；（十）法律、法规规定的其他职责。居（村）民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府，做好住宅小区物业监管工作。第九条【隐私保护】开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。第十条【调解工作】市、县（市、区）、乡镇人民政府，街道办事处以及居（村）民委员会应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，聘请专业人员开展调解工作，充分发挥老党员、老干部、老职工等的作用，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。鼓励、支持物业服务行业协会等有关单位和组织开

8、展物业管理矛盾纠纷调解工作。第十一条【信息化系统】物业管理部门应当建立完善的物业管理服务信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务，提升物业管理质量和服务水平。第十二条【信息公开】依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的相关主体，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公告栏、物业服务用房等显著位置，并按照物业服务合同、管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。第十三条【行业自律】物业服务行业协会应当发挥行业自律作用，制定行业规范、培训从业人员、规范从业行为、发布市场信息、促进诚信经营，提高物业服务水平、推动行业健康发展。第二章业主和业主组织第十四条【业主定义】房屋

9、的所有权人为业主。业主委员会、物业管理委员会可以通过所在地的街道办事处、乡镇人民政府请求不动产登记、人民法院等相关单位依法协助核实房屋所有权人信息。第十五条【业主权利义务】在物业管理活动中，业主依照法律法规、物业服务合同和管理规约行使权利，履行法定和约定的义务。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益，业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主决定共同事项时，可以采用现场投票、书面意见、电子投票等形式进行表决。第十六条【物业管理区域】物业管理区域的划分和调整应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低成本等因素，保持相对稳定。居（村）民委员会、业主委员会、物业管理

10、委员会或住宅小区五分之一以上业主联名，可以向县（市、区）物业管理部门申请调整物业管理区域。县（市、区）物业管理部门应当会同街道办事处或乡镇人民政府，在听取业主意见后决定是否需要调整，并在物业管理区域内显著位置公开。第十七条【分期开发】同一物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。分期开发的建设项目为一个物业管理区域的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业建筑面积和进度等情况,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。建设单位出售该物业管理区域内的房屋时，应当向买受人明示业主大会决定的事项。第十八条【业主大会筹备】一个物业管理区域成立一个业主大会。已交

11、付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或首批物业交付满三年的住宅小区，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或业主书面申请之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。业主大会筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组由五至九人单数组成，其中业主代表所占比例不低于筹备组总人数的二分之一，业主代表应当通过推荐或自荐的方式产生。被推荐或自荐人数较多的，由业主协商确定；协商不能确定的，获得推荐的人数多者优先，人数相同的，以面积多者优先。建设单位未派员参

12、加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作并提供相应的人力与场地支持。筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，在业主委员会成立后筹备组自行解散。第十九条【首次业主大会经费】首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在住宅小区竣工验收备案前，按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元的标准，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。筹备经费应当专款专用、多退少补。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公开，接受全体业主的监督。第二十条【定期与临时会议】业主大会会议分为定期会

13、议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。符合条件的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。业主大会会议未能形成相关决议决定或业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告之日起三十日内进行调查研究、指导修改完善相关议题后，督促组织召开业主

14、大会会议重新表决。第二十一条【业委会产生】业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，依法履行职责。业主委员会成员人数为五人以上十一人以下的单数，但户数在一百户以下的，可以由三人组成，具体人数在业主大会议事规则中约定。业主大会会议选举产生的业主委员会成员人数未达到业主大会议事规则约定人数，但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的，业主委员会成立。业主委员会设主任、副主任，在业主委员会成员中推选产生。业主委员会可以聘请执行秘书、财务、法务等专业技术人员提供专业服务，也可以招募志愿者提供志愿服务。需要支付补贴或酬金的，补贴或酬金标准应当由业主大会决定。第二十二条【业委会成员】业主委员

15、会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主的业主参选业主委员会成员。业主大会议事规则可以规定有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：（一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或涉嫌犯罪被限制人身自由的；（二）经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，仍拒不履行业主义务的；（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或有其他利害关系的；（四）业主大会决定的其他情形。第二十三条【业委会任期】业主委员会任期由业主大会会议议事规则确定，每届任期一般不超过五年，委员可以连选连任。业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的,可以由居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。换届工作小组由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、现业主委员会代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、乡镇人民政府确定。第二十四条【业委会工作制度】实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、乡镇人民政府报送