X市工业用地弹性出让实施办法（试行）.docx

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1、XX市工业用地弹性出让实施办法（试行）第一章总则第一条为进一步促进土地节约集约利用，有效降低企业前期用地成本，切实提高工业用地使用效率，完善差别化土地供应制度，根据中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）、国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知（国土资发（1999）222号）、节约集约利用土地规定（自然资源部令第61号）、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第39号）、自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知（自然资发（2022）201号）等相

2、关法律法规，结合我市实际，制定本实施办法。第二条在我市行政区域内的国有建设用地供应工业用地时采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式，适用本实施办法。采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应工业用地应当符合现行工业用地供应相关要求，列入限制用地项目目录和禁止用地项目目录的工业项目不适用本实施办法。第三条本实施办法中的弹性年期出让，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府根据国家产业政策、企业生命周期及产业发展趋势，合理确定工业用地的出让年限。但出让年期最高不超过法定出让年限50年。先租后让是指市、县人民政府供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人,

3、先以租赁方式提供用地，土地使用者在租赁期间开发利用土地达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合是指市、县人民政府供地时设定一定的条件，先行以租赁方式向土地使用者供应土地，土地使用者在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定条件，经市、县人民政府同意，同时符合规划要求，可申请将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。长期租赁是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用,由土地使用者与市、县人民政府自然资源行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的供应方式。租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。第四条市自然资源行政主管部门负责本市工业用地弹性出让的

4、规划、利用等政策制定和指导监督工作，负责市本级（XX区、XX区）工业用地弹性出让的供应，县级自然资源行政主管部门负责本县工业用地弹性出让的供应和监督管理工作。市发展改革、工业和信息化等行政主管部门会同自然资源行政主管部门负责制定本市工业用地使用权弹性出让工作的产业准入标准和产业用地标准（指南），制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。各县人民政府负责各自行政区域内的工业用地使用权弹性出让的具体实施及项目履约考核工作。第二章基本原则第五条工业用地弹性出让年期原则上不超过20年，合理设定弹性出让年限。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经行业主管部门确认，由县级以上人民政

5、府批准，可合理提高弹性出让年期，但不得超过工业用地出让的法定最高年限50年。采取先租后让方式供应的，租赁年限原则上不超过5年，出让年限与租赁年限之和不超过工业用地法定出让最高年限50年。采取租让结合方式供应的，应合理划分出租和出让部分，出租部分的租赁年限应当和出让部分的出让年限一致，原则上不超过20年。采取长期租赁方式供应的，租赁年限一般不低于5年，不超过20年。第六条采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式取得的工业用地使用权，完成合同约定的开发利用条件或投资建设规模后，在办理项目批准（核准、备案）、规划、建设、抵押融资等手续时，与工业用地法定最高出让年限50年的工业用地享有同等政

6、策。第七条在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下，可将投资主管、产业主管等部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。第八条采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应的工业用地价格，在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确价格（租金）标底。工业用地的价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租）。工业用地的成本价（租）可以采取片区内不同用途土地面积或土地价格占比分摊计算，由土地评估机构按照城镇土地估价规程等技术标准评估后，根据土地估价结果和政府产业政策，集体决策确定标底或底价，标底或底价不得低于所在地同等级别的工业用地最低价标准。（

7、一）采取长期租赁的，租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底;租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%o（二）采取先租后让的，租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。（三）采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。已取得国有建设用地使用权的工业用地，在符合规

8、划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。第三章供应程序第九条市、县级自然资源行政主管部门会同有关部门拟定工业用地弹性出让供地方案，明确供应方式、使用年限、产业供应前置条件、开发建设条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、出让标底或底价、租赁标底或底价、投标或竞买保证金、缴款时间和方式等内容，并将建设用地规划条件纳入供地方案，由国有建设用地使用权出让协调决策机构集体决策确定。供地方案经同级人民政府批准后，由市、县级自然资源行政主管部门组织实施。第十条以租赁方式供应的，土地使用者在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市、县自然资源行政主管部门同意或根据合同约定，可

9、将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。国有建设用地使用权转让的，原土地使用者退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由市、县自然资源行政主管部门与受让人重新签订国有土地租赁合同；国有建设用地使用权转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务;地上建筑物、其他附着物抵押的,承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时,承租的国有建设用地使用权同时转让，抵押权人需继续履行土地租赁合同。在工业用地最高出让年期内，租赁期届满,在满足合同约定续租条件的情况下，国有建设用地使用权人申请续租应予以批准,续期租金在前期土地租赁合同中约定。以先租后让方式供应的，租

10、赁期内承租的国有建设用地使用权在完成项目开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后,享有出让国有建设用地使用权权能。以出让方式供应的，除法律、行政法规规定不得转让的情形及合同另有约定外，国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。出让年期届满，符合法定及合同约定续期条件的，国有建设用地使用权人申请续期，应予以准许。第十一条租赁土地使用者应当持发展改革、工信、高新区管委会等部门有关项目批准（核准、备案）文件和国有土地使用权租赁合同、履约监管协议等相关材料，按照合同约定依法缴纳土地租金或全部土地出让金及相关税费后，可申请办理不动产首次登记。在办理首次转移、变更、抵押等登记时,应审查截至登记时点土地租

11、金是否已缴齐，并核对相关缴纳凭证。第十二条租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的，土地使用者应当持原不动产权证书、租赁合同及土地出让价款缴纳凭证等材料，缴纳相关税费后申请办理不动产权变更登记，不再变更建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。第十三条采取先租后让、租让结合方式供应的，土地使用者应当在合同约定的租赁期满前1年提出考核评价申请。考核评价工作由土地使用者提出书面申请，县区人民政府或各类园区管委会负责组织相关部门共同考核评价。经考核评价合格后,以先租后让方式取得土地的，签订国有建设用地使用权出让合同，继续租赁土地的，重新签订国有建设用地使用权租赁合同。考核评价不合格的，允许用

12、地单位限期整改，整改期最长不超过1年。采取长期租赁方式供应的，租赁期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当在租赁期满前1年向出租人申请续期。除因社会公共利益需要或合同约定应当收回的，应准予续期。第十四条采取先租后让、租让结合和长期租赁方式供应的,土地使用者在合同约定的租赁期间，支付租金并办理不动产登记手续,按照合同约定完成投资开发，可以申请办理国有建设用地使用权转让、转租、抵押。租赁土地使用权转让、抵押的，须依法办理不动产登记。租赁土地使用权转让、转租、抵押的，其地上附属物随之转让、转租、抵押。地上附着物转让、转租、抵押的，其使用范围内的租赁土地使用权随之转让、转租、抵押。第四章履约监管第十

13、五条市、县自然资源行政主管部门将产业准入要求与土地用途、规划条件、节约集约要求等一并纳入供地公告，对后期监管有转让（含分割转让）、转租或股权转让限制要求的,也应一并向社会公开。土地用途、规划条件、节约集约要求等应载入土地有偿使用合同；产业准入要求等应纳入监管协议,按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则，由相关部门进行监管,并将相关情况纳入诚信体系。第十六条土地使用者应当按租赁合同约定开发、利用与经营土地，未履行合同约定的，履约监管部门有权责令土地使用者限期改正；逾期不改正的，由履约监管部门函告市、县级自然资源行政主管部门，由市、县级自然资源行政主管部门依法解除租赁合同，无偿收回租赁土地使用权。第

14、十七条因不可抗力或政府原因导致土地使用者不能按合同约定期限开工、竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的,可提前30日向出让人（出租人）提出延期申请，经出让人（出租人）同意后相关期限可以顺延，但顺延期限一般不得超过1年。第十八条土地使用者应当按合同约定的金额、期限和方式支付土地价款（租金），出让人（出租人）按照合同约定按时交付土地。未按时支付土地价款（租金）和交付土地的，违约责任按合同约定执行。第十九条违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的，出租人有权责令土地使用者限期改正。逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，依法收回租赁土地使用权。第二十条以先租后让、租让结合方式取得租赁土地使用权的，土

15、地使用者由租赁转为出让时应当按照节约集约利用土地规定闲置土地处置办法等有关规定进行综合考核评价。经整改后考核评价仍不合格或土地使用者不申请考核评价、不配合考核评价的，由市、县级人民政府无偿收回土地使用权，按合同约定处置。第二十一条长期租赁土地期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，由出租人无偿收回土地，依照规定办理国有建设用地使用权注销登记。按照租赁合同约定，租赁土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出租人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏；地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，要求土地使用者自行拆除，恢复场地平整。限

16、期未拆除的，由出租人组织相关部门拆除，费用由土地使用者承担。土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，由出租人无偿收回土地，土地使用者按照规定办理国有建设用地使用权注销登记，出租人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，按照租赁合同约定，给予土地使用者相应补偿。第二十二条市、县级人民政府负责工业用地弹性出让工作的组织领导,应当研究制定辖区内的相关产业政策，划定产业准入标准，明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，并做好监督管理工作。第二十三条市级各相关部门应当依据本实施办法加强对全市工业用地弹性出让工作的指导、支持，及时解决实施中存在的问题和困难。市级自然资源行政主管部门负责制订和发布国有建设用地使用权出让合同（工业用地先租后让）和国有建设用地使用权租赁合同（工业用地长期租赁）格式文本，各园区管委会负责制订工业用地弹性出让履约监管协议。