XX市物业管理办法.docx

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1、XX市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造文明健康的人居环境，促进社会和谐稳定发展，根据中华人民共和国民法典物业管理条例和XX省物业管理办法等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理服务活动，适用本办法。本办法所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，按照物业服务合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条本市物业管理应当遵循业主自治、专业服务、社区指导、政府监管的原则。第四

2、条市、县（区）人民政府应将物业管理纳入城乡建设与管理、社区治理体系建设和现代服务业发展规划，建立完善物业管理综合协调机制，推行物业服务社会化、专业化、市场化，促进物业管理行业健康发展。鼓励支持采用新技术、新方法，依靠科技进步降低物业能耗、物耗，提高物业管理和服务水平，推进智慧小区建设。街道办事处或者乡（镇）人民政府负责建立物业管理协商机制，召集公安派出所、社区居（村）委会、业主委员会或者业主代表、物业服务人等参加物业管理协商会议，研究、部署、推进物业管理各项工作。协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理矛盾纠纷。并配合住建、发改、民政、公安、自然资源、应急管理、市场监管等部门对物业服务管理活

3、动进行监督管理。社区居（村）委会指导成立业主大会、选举业主委员会等工作，督促业主大会、业主委员会依法履行职责；协助街道办事处或者乡（镇）人民政府建立辖区物业管理协商机制，公告物业管理事项；配合行政主管部门解决所属物业管理区域环境卫生、市政管网、道路建设等公共设施和公共服务方面存在的问题；指导辖区业主委员会和物业服务人的服务管理活动，受理辖区业主的投诉举报，调解物业矛盾纠纷，引导居民、村民遵规守约，共同营造良好的物业管理氛围。第五条建立党建引领下的物业管理协商共治机制，支持业主、业主委员会和物业服务人依法开展物业管理活动。鼓励和支持业主委员会、物业服务人根据有关法律和章程设立工会、共青团、妇女组

4、织，发挥群团组织在物业管理中的作用。第六条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理相关政策；（二）组织物业管理相关培训；（三）指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；（四）指导物业管理行业协会行约行规制定和实施工作；（五）建立物业服务人服务等级评定、信用评价长效机制并实施动态管理；（六）实施物业管理方面的其他监督管理职责。县（区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织相关部门划分已建成物业管理区域；（二）指导协助成立业主大会、选举业主委员会，培训业委会委员；（三）监督管理前期物业招

5、标投标；（四）监督物业承接查验、交接退出；（五）监督物业服务人日常管理；（六）监督专项维修资金的缴存、管理和使用；（七）调处物业服务矛盾、纠纷和投诉；（八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。市、县（区）人民政府发改、民政、公安、自然资源、应急管理、市场监管、生态环境等有关部门，在各自职责范围内，做好相关监督管理工作。第七条物业管理协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强从业人员培训，协调解决行业争议，推动行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。第八条支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理服务活动，为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、

6、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法律咨询的，可以向公共法律服务机构咨询；符合法律援助条件的，可以依法申请法律援助。第九条划分物业管理区域，应当充分考虑市政规划、不动产产权归属、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。物业管理区域划分或者变更后，县（区）住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。第二章业主及业主组织第十条依法登记取得房屋所有权的人为业主。尚未登记取得所有权，但因买卖、赠与、继承、拆迁补偿、生效的法律文书、合法建造

7、等情形已经合法占有房屋或者取得房屋所有权的人，认定为物业管理活动中的业主。业主依照中华人民共和国民法典和物业管理条例的规定享有业主权利，履行业主义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第十一条业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务人或者业主委员会。物业交付后，业主应当交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用，不得拖欠或者拒绝交纳。第十二条建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用

8、人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，对其负责，受其监督。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法书面授权代理人参加，也可以通过信件、传真、微信、QQ,电子邮件等由业主大会同意的多种方式参加讨论和表决。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数在100人以上（含本数）的，

9、可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般应每幢楼不少于1人，且总人数不得少于30人。第十四条具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付业主使用的房屋建筑物面积达到50%以上的；（二）交付业主使用的房屋建筑物面积达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满2年的；业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。第十五条物业管理区域符合成立业主大会条件的，建设单位应当自符合条件之日起30日内，向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会书面报告并提供下列资料：（一）物业管理区域划分的资料；（二）房屋及建筑面

10、积清册；（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；（四）房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明；（五）物业服务用房配置的资料；（六）业主名册。建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。第十六条街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内组建筹备组，筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立并移交相关工作和资料后,即自行解散。第十七条筹备组成员由业主代表、街道办事处或乡（镇）人民政府、社区居（村）

11、委会和建设单位派员共同组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题；（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）准备首次业主大会会议的其他工作。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。管理规约必须对有关物业的使用、

12、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。第十八条筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前公告第十七条规定的材料文本及相关情况，公告时间不得少于15日。业主对公告内容有异议的，筹备组应复核，并将复核情况书面告知异议人。第十九条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、批准业主委员会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（三）选聘和解聘物业服务人；（四）使用建筑

13、物及其附属设施的维修资金；（五）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（八）确定物业服务方式、内容、标准以及物业服务收费方案；（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。确定业主委员会成员津贴或者补助的标准，决定是否对业主委员会主任实施任期、离任财务审计；（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。业主共同决定事项,应当经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第五、六、七项规定的事项,应当经参与表决专有

14、部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决的专有部分占建筑物面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会定期会议或者临时会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。第二十一条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当告知相关的社区居（村）委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第二十二条业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员为5人以上的单数组成

15、。具体人数、任期和换届由业主大会根据业主大会议事规则决定。业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第二十三条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）具有业主身份。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利,但不能作为业主委员会委员；（二）具有完全民事行为能力；（三）按时足额交纳物业费、专项维修资金及其他需要业主共同分担的费用；（四）未被列为失信被执行人;（五）遵守业主大会议事规则、管理规约，热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；（六）与本物业管理区域内的物业服务人无利害关系；（七）没有违反本办法规定的禁止性行为；（八）法律、法规、规章规定的其他条件。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。鼓励在社区居（村）委会中任职的成员和业主中的党员兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。第二十四条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府和县（区）住房和城乡建设主管部门备案。第二十五条业主委员会执行业主大会决定的事项，履行下列职责：（一）召集业主大会定期、临时会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（三）