社区物业管理的思考与建议.docx

《社区物业管理的思考与建议.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《社区物业管理的思考与建议.docx（20页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、社区物业管理的思量与建议一、存在问题1 .认识不够，没有建立起“花钱买服务”的商品消费观念部份居民错误的认为物业管理是政府部门的工作，是开辟商的工作，所以主动抛却了自己的权利。按照物业管理条例规定，业主享有十项权力和六项义务，而大多数住户根本不清晰自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解决就采取过激的行为，错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。居民只要求为自身提供服务，却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安珞人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安貉房居住人群的文化素质水平相对较低，对物业管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力

2、度,使泛博的安路房居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,支持和接受物业管理基本费用的缴纳。物业管理收费率低，物业管理没有资金保障。虽然我市在去年5月1日起实行了新的物业管理服务收费暂行办法，适当提高了物业费价格水平，但由于居民物业管理意识较弱，部份业主拖欠、拒交物业管理费的现象较严重。特别是老城区内的旧小区，下岗职工较多，不少居民收入较低，“花钱买服务”的物业管理意识不强，交费率几乎为零。以#社区为例，物业区域面积约22万平方米，建造面积约27万平方米，工作管理人员28人摆布，每年的收入主要有：物业服务收费约1万元，物业网点房租金收入约5万元，城市街巷保洁拨款约12万元，共计约18万元

3、，而每年维持基本物业管理服务的费用至少为30万元，资金缺口近12万元，导致工作管理人员的部份工资年年拖欠。据统计，我区范围内的老小区的收费率不到10%,新小区也只能达到70%。较低的收费水平和收费率，使得物业企业经营艰难。而且，直到现在，我市的物业管理公共资金收费标准没有提高，也没有将资金很好的利用起来，物业项目维修没有资金来源，仍由物业企业在承担。居民意识较差，物业管理得不到群众支持。业主委员会是对物业管理行为进行监督和约束，保障业主自身权利的居民自治组织。按照规定，实施物业管理的小区应成立业主委员会，但由于居民的物业管理意识较差，业主自身意识不强，对物业管理持抵制态度，很难召开业主大会，组

4、建业主委员会。为普及物业管理知识，加强老城区整治后住宅区片的物业管理工作，今年年初，市、区两级物业管理主管部门曾经对民生社区进行了旧小区物业管理试点工作，由社区居委会组织实施，组织开展签订业主公约、组建业主委员会、选聘物业管理公司等工作。尽管两级主管部门和所在街道办事处、社区居委会做了大量工作，但由于居民的抵制导致试点工作难以开展。2 .物业管理服务水平不高有的小区物业服务企业服务质量不高，不按照合同提供服务，收费与服务内容不符，甚至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统服务项目，没有结合社区特点开展全方位、多层次的社会化服务。此外，有些企业的服务项目、服务

5、内容的量化标准不够透明。对于开辟公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等方面的问题，开辟商和物业服务企业相互推委，使得居民的正当要求得不到很好的解决。物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范。传统的物业管理内容多数依然单纯依靠人工方式进行管理，非但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。部份物业管理企业服务不到位，服务水平不高。我区物业管理起步较晚，经历时间较短，企业和员工的管理服务经验缺乏，整体服务水平不高。而且现有的物业管理企业有不少是房管处、开辟商和居委会组建成立的（部份已改制），以前是管理者，现在变为了服务者，这种变化使得不少物业公司人员思想上接受不了，

6、从而产生了物业区域内卫生保洁差，维修不及时，服务态度怠慢，服务不到位等现象，造成为了与业主关系紧张，也伤害了物业管理企业的形象。3 .物业服务企业自身先天性不足由于种种原因，物业服务企业时常是开辟商指定的利益获得者或者是社区自发组织的管理队伍，造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体来考虑和解决问题，直接给物业服务企业的自身成长形成为了障碍。物业管理缺乏有效管理手段，部份违章现象严重。物业管理是按合同约定为小区业主提供物业服务的企业，对那些违章现象没有强制执行的权力，发现违章现象，只能进行劝阻制止，然后及时向相关执法部门报告予以强制执行。但由于目前各行政管理部门执法范围不明确，从而浮现

7、了执法空白区域，部份违章问题（如楼栋以内的私自占用、改造搭建等）无人解决，小区内的违章现象有蔓延之势。如：#小区业主在楼梯平台私设防盗门妨碍了公共部位的及时维修、#小区顶楼业主私自加高占有公共部位的阁楼破坏了建造防水结构等违规现象，物业公司向城管、房管、建设等部门报告，但受执法范围的限制，各部门都没有到现场进行制止。4 .物业从业人员素质亟待提高社会上对物业服务工作的重视程度不够，不少人把它等同于社区居委会，甚至有些人将物业服务工作认为是低人一等的工作，加之工作的繁琐性，使得物业管理行业中高素质人材严重缺乏。5 .物业管理行业利润偏低物业管理行业是个微利行业，物业管理费相对较低，使得部份希翼通

8、过高品质服务来获取较高利润空间的物业服务企业裹足难进。同时，物业管理服务对住宅产品保值、升值的作用还远未被社会和政府重视，在住宅产业中的地位还远未确立起来。6 .安络人员鱼龙混杂,需要妥善处理不同群体间的关系安珞房居民来自于各行各业,都具备不同的文化素质和经济基础。安路区域内的居民以当地拆迁居民为主,其文化水平普遍偏低,长期接受政府的扶持，生活习惯过于随性懒散,具有一定的依赖心理。同时安路区居民的亲属关系网过于复杂,有些安珞居民群体堵闹,鸠集亲朋好友吵闹生事。建议政府的相关部门加大对拆迁安谿小区物业管理工作的支持和领导,对安谿房的物业管理工作在资金和政策上赋予必要的扶持和匡助,推进城市建设物业

9、管理工作的不断完善和深入。7 .安貉房的质量问题极其重要,且直接关系到安貉房使用时的物业管理成本安络小区建造物大多是简装房,业主基本上不会再进行装修就直接入住；如果后期发生质量问题时,业主会向物业管理部门提出整改修理的要求,这势必直接导致物业维修维护成本的提高，也会造成综合物业管理工作的被动和混乱。为减少物业返修率,降低物业管理成本,提高物业管理工作效率,建议在安谿房工程项目竣工后,组织相关部门及时进行验收工作。在经过严格的验收工作后,如果业主验房浮现质量问题时，由于工程质量还在保质期内，可以要求原施工单位进行质量整改。8 .业主委员会运作不规范（1）业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。

10、（2）业主及业主委员会自身维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，委员是无偿兼职的。（3）业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委员会具有代表全体业主行驶有关物业管理的权利。二、典型案例（一）深圳宝安区村改居”社区物业管理工程1 .面临问题有五难观念转变难服务收费难管理运作难硬件整治难人材引进难2 .解决对策可五化(1)宣传常态化开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理法律知识，潜移默化为原村镇住宅区居民灌输理念，使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。引导他们积极参预和支持推进社区物业

11、管理。宝安区为引导泛博社区居民转变居住和消费观念，曾经按照“十个一总体工作要求，即发表一批文章、播放一张光盘、编定一本册子、创作一套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台巡回演出、举办一次征文活动、宣传一批典型案例、策划一场论坛、总结一套模式，把宣传引导作为推进工作的“先锋”，大张旗鼓进行宣传。这一策划效果较好。但这样的策划、这样的活动要常态化、持续化。(2)经费多元化对于物业管理经费要多渠道、多来源。应建立政府，社区股分公司、业主和住户承担费用的机制。政府承担。政府承担费用应改变目前的补贴形式。应以承担费用的形式引导社区物业管理上水平、上档次。如对社区物业管理进行定期考核，并将考核得分和政府承

12、担的费用标准挂钩，得分越高，政府支付的费用也就越多，从而激励业主和物业管理企业共同做好物业管理。目前，政府补贴基本是按年度规定比例划拨，没有考核物业服务企业物业管理的效果，导致少数企业没有将重点放在如何提升物业管理水平上，而是等到时间一到，就申请政府补贴。这种方式不利于调动物业服务企业和业主对提升物业管理水平的积极性。社区股分公司承担。目前，宝安区大多“村改居”小区都有自己的股分公司，每年股分公司都有一定盈利。因此，可考虑将物业管理费用直接进入股份公司的成本。或者从股分公司的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费。业主承担。业主是物业管理的直接消费者，因此，业主应承担主要费用。这是市场经济的基本

13、原则同，也是法制经济的基本原则。因此，应通过情、理、法的手段强化业主的缴费意识。提高费用收缴率。固然。政府可制订合适的指导价格。物业管理企业也要合理收费。(3)运作差异化政府应区别不同社区的情况和物业管理推进的难易程度，将社区划分为几个类别，并据此拟定出各类社区推进物业管理工作的经营模式。如对经济实力较强或者基础设施较好的社区，可按照市场化、专业化的要求，推行高标准的物业管理；对经济实力和基础设施普通的社区，可先重点做好道路硬底化、修筑围墙、设辂门卫和治安亭等关键性的改造工作，再引进物业管理逐渐修缮其他配套设施；对较为分散和小型的社区，要敢于打破各社区各自为政的框框，将邻近的小社区进行有机整合

14、，连小片为大片，扩大管理区域，实行规模化管理，降低运营成本。(4)整治社会化对于小区硬件的整治，要充分利用社会资源。政府的主要功能是管理、协调，并进行适量投资。利用社会资源主要是明确产权单位，由产权单位实施整改。固然，确定产权是一项繁琐且涉及不少部门的工作，如三线整改就涉及到电信公司、网络公司、供电局等单位，而路面的硬化和排水管道的改造就涉及村与村、村与组、组与组、组与户、户与户等多方关系。因此，产权单位的确定应由工作站协调负责。(5)人材专业化物业管理是一项专业性较强的工作。人材是社区物业管理能否成功的关键要素之一。因此，应加快人材专业化的步伐。要实施引进一批，培养一批的人才战略。首先，要引

15、进一批。要以高职位、高待遇为手段引进一批高学历、高水平的专业人材。一定要充分认识到，对人材的投入是回报最高的投入，也是必须的投入。二是要培养一批。要分期分批对社区从事客务、保安员、清洁员、绿化员等物业管理工作的人员进行系统的业务培训，全面提高社区物业管理人员的服务意识和专业技能。(一)重庆市沙坪坝区社区物业管理1 .社区物业管理的现状和存在的问题产权形式多样部份社区硬件条件相对落后存在部份住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象部份居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大小区公共部份侵权引起业主之间纠纷开辟商遗留问题引起业主对物业管理不满的矛盾业主委员会成立

16、艰难，数量少，运作难度大2 .社区物业管理存在问题分析物业管理条例还不完善，难以落实物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范居民委员会和物业管理企业的责任划分问题物业管理企业的权限届定问题3 .社区物业管理的具体做法(1)政府要加强宣传,提高全民物业管理消费意识，并做好监管、指导到位要认真学习和宣传好物权法、重庆市物业管理条例，提高业主物管及全民的法律意识，这是贯彻物权法和重庆市物业管理条例的基础。使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，积极营造出一个物业管理市场化的良好氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。是要深入调研，为建立健全业主委