房地产的市场分析论文.docx

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1、房地产的市场分析论文论文提要本文从内蒙古房地产市场现状出发，结合一系列推动房地产市场发展的政策，分析存在的问题，进而整合内蒙古房地产业宏观调控具体方法和对策，以促进内蒙古房地产市场的持续健康发展。关键词：内蒙古房地产市场;宏观调控;去库存一、内蒙古房地产市场现状2022年，内蒙古自治区房地产开辟投资1,081.05亿元，同比下降21.1%,回落幅度比ll月份减缓0.03个百分点。其中，住宅投资758.51亿元，同比下降19%,降幅比Pll月份减缓0.4个百分点。住宅投资占房地产开放投资的比重为70.2%。2022年，房地产开辟企业房屋施工面积13,637.36万平方米，同比下降13.3%,降幅

2、比Pll月份收窄1个百分点。房屋竣工面积1,697.16万平方米，同比下降15.7%,Tll月份为下降17.6%o2022年，商品房销售面积2,369.37万平方米，同比下降3.6%,降幅比ll月份收窄3个百分点。商品房销售额1,052.18亿元，同比下降1.2%,降幅比ll月份收窄1.6个百分点。二、内蒙古房地产投资面临的问题2022年，自内蒙古治区房地产开辟投资下降、房屋开辟规模萎缩、商品房销售低迷。全年情况比ll月份稍有好转，但形势仍不容乐观。主要原因：一是全区各地现有库存较大，特别是呼和浩特市、鄂尔多斯市、乌兰察布市等地区，经测算，消化现有库存平均需要10年以上;二是居民消费动力不足。

3、2022年，自治区居民消费价格总指数增长乏力，同比增长1.1%,居住消费同比下降0.3%,12月居民消费价格总指数环比上升0.5%,居住消费环比上升0.3乐住房销售成交量低迷;三是房地产开辟到位资金不足、企业融资压力大、资金链紧张使得企业后续开辟难以为继。如鄂尔多斯地区房地产发展融资规模在2,000亿元摆布，其中较大比例来源于民间借贷，低迷的房地产市场使民间借贷资金链紧绷,抑制了当地民众的消费和房地产企业的资金再融资。与此同时，由于现金流紧张及为及时变现回笼资金，企业之间、小贷公司之间、小贷公司与个人客户之间拿不出资金，只能以物偿债，浮现资产流转抵债问题。依据现行的税费政策，存在信贷抵债资产流

4、转成本较高、重复上税等问题，高额的税费加重了企业和个人的负担，无益于解决多角债务危机，整体上制约了当地房地产市场的发展。三、积极破解困局，建立房地产市场健康发展的长效机制2022年，自治区政府印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见内政办202258号，积极破解房地产市场发展困局，建立房地产市场健康发展的长效机制;2022年，政府办公厅对外发布内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产、业稳步发展的意见，对棚户区改造货币化安置比例、鼓励农民进城购房、全面落实购房落户等政策，都给出了明确的指导意见。参考自治区政府出台的政策文件以及发达省市经验，提出以下建议：一进一步调

5、整现行扭曲、限制房地产正常需求政策的政策建议。一是取销购买商品住房的不必要限制性规定。各盟市、旗县市、区对居民含外地居民在本地区购买商品住房包括新建商品住房和二手住房的，在办理签约网签、纳税、贷款以及权属登记手续时，再也不对其家庭拥有住房情况进行查询。取销非本地户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。对确需出具住房套数查询证明的，购房人家庭住房套数认定不包括其自建住房、房改房、继承住房、征收拆迁安置住房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋权属登记机构查询。房屋权属登记机构出具的查询证明只载明购房人家庭拥有商品

6、住房的套数情况。家庭首次购买改善性普通商品住房按首套住房认定;二是进一步优化住房供应套型结构。取销对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，放开商品住房套型比例，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足中小户型普通商品住房用地需求的原则下，依法提供和满足房地产开辟企业根据区域城市功能定位和市场需求开辟适销对路商品住房的土地需求。对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同约定条款。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许房地产开辟企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做

7、出调整，开辟适销对路的商品住房。二因地制宜，打通满足居民需要和化解存量房的政策建议。一是全面落实购房落户政策。在自治区区域内，个人异地购买商品住房包括新建商品住房和二手住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农牧业转移人口依法转让其原有农村牧区住房，在城镇购买商品住房并落户；二是清理规范新建商品房销售和进户环节收费行为。新建住房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用，一律计入新建住房开辟建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。要严格执行自治区财政厅、发展改革委、经济和信息化委联合印发的关

8、于发布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知内财非税202274号规定，凡未列入内蒙古自治区涉企行政事业性收费目录清单和内蒙古自治区涉企政府性基金目录清单的收费项目和基金，一律住手征收。各盟市、旗县自行设立的涉企行政事业性收费和基金项目一律废止，被收费企业对擅自设立的行政事业性收费项目和政府性基金有权拒缴。2022年自治区住房城乡建设厅下发的关于加强新建居住建造供热计量装置和室内温度调控装置购置及安装费用管理的通知内建城202217号中规定的“在新建居住建造达到预售条件时，房屋建设单位应暂按1,500元/户付款标准将建造物热力和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置费用交予供热单

9、位设立的专门账户”内容住手执行;三是合理调整契税税率。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同惟一住房的，减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税，购房成交价格超过货币补偿的，对差价部份按规定征收契税;选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部份按规定征收契税;四是积极支持居民合理的住房贷款需求。对购买首套普通自住房含公寓式住宅的家庭，

10、贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，最低首付款比例调整为不低于40%。金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。金融机构应缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求;五是进一步盘活公积金贷款，加快改善居民住房条件。合理确定贷款条件、贷款额度和期限，放宽住房公积金支取条件，加快开展区内异地

11、贷款业务，降低贷款费用，优化贷款办理流程。三推动开辟商调整产品结构，盘活存量资产的政策建议。一是进一步加大存量商品房促销力度。各地区要定期、不定期举办房地产展览交易会，根据当地实际情况，出台减免交易税费、让利促销等哲时性的购房政策措施，积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住宅，特殊是鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍，改善职工住房条件。鼓励和引导各地区利用商业用房和商品住宅建设创业基地，特殊是大学生创业园，完善相关配套服务，打造一批创业示范基地;二是培育和发展房屋租赁市场，提升房屋租赁产业化水平。建立房屋租赁信息服务平台，大力发展住房租赁市场，支

12、持房地产开辟企业开展住房租赁服务;三是继续支持房地产开辟企业的合理融资需求。金融机构在风险可控的前提下，合理配置信贷资源，支持资信良好、诚信经营的房地产企业开辟建设普通商品住房，满足在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，加强与各类发债主管机构的沟通联系，支持符合条件的房地产企业发行债券;对拥有优质资产和独立可预测现金流的房地产企业，允许通过资产证券化、发行银行理财产品等方式筹集资金。进一步落实自治区人民政府与中国银行间市场交易商协会签订的战略合作协议，积极尝试发行项目收益票据，探索新型城镇化融资新渠道。四进一步推动棚户区改造同化解存量商品房结合的政策建议。拓宽商品住房与保障性住房融

13、通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗县市、区人民政府可以以政府购买服务的方式，利用自有资金、棚改津贴资金、银行贷款，从市场购买或者租赁商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，实现“补砖头”与“补人头”的结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。各盟市、旗县市、区要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房情况，采取回购存量商品住房方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置房源。商品住房存量较大、消化周期较长的地区，公共租赁住房房源和棚户区、旧城区改造安置房源的筹集，原则上以全部回购存量商品住

14、房的方式予以解决，存量商品住房确实不能满足房源要求的，才可适当新建。主要参考文献:1内蒙古自治区统计局J.内蒙古统计月报，2022.12.2内蒙古自治区人民政府.关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见.内政办202258号.3内蒙古自治区人民政府.关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见.内政发202226号.论文导读：在商品经济条件下，需求会或者多或者少的影响到商品的价格变动，而对于房地产这种无法替代的需求而言，需求的变化起到举足轻重的地位，资源的稀缺，需求的膨胀，必然导致价格的大幅度变动。本文意在探讨房地产需求构成类型及其对房地产价格的影响。关键词：房地产需求，分析

15、近两三年来，房地产价格成为了人们关注的重点，经过2022年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2022年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部份学者耽心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，势必导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建造成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建造成本增长有限的情况下，房地产价格却浮现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从

16、房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消费者对某种房地产愿意并且能够购买承租的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开辟商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开辟建设成本、开辟技术水平、开辟商对未来预期的影响。一、在我国，房地产需求大致有三种：1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的暂时性居住、