舟山市农村不动产权籍调查测绘工作指南.docx

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1、舟山市农村不动产权籍调查（测绘）工作指南（征求意见稿）为进一步优化营商环境，规范我市农村不动产权籍调查（测绘）工作，提高农房日常权籍调查（测绘）工作效率，根据不动产权籍调查技术方案（试行）、地籍调查规程等相关工作规范和技术规程，从测绘企业和办事群众实际需求出发，结合舟山实际，制定本工作指南。本指南如与最新国家技术规范标准不一致的，以新发布技术规范为准。一、适用范围本工作指南适用于舟山市范围内宅基地和集体建设用地及地上房屋权籍调查（测绘）工作，国有土地上私人建房涉及的权籍调查（测绘）工作，参照本指南执行。二、工作职能1、权籍调查（测绘）服务单位在承接项目后应及时与属地不动产登记中心权籍调查部门取

2、得联系，按规定提出基础数据获取申请。在实际工作过程中，对于权属来源、四至范围等关键要素无法确定的，可先征询属地不动产登记中心权籍调查部门相关意见后，再形成测绘成果。2、不动产登记中心权籍调查部门在收到权籍调查（测绘）服务单位申请后，按规定及时提供相关地籍数据，并配合做好权籍调查意见和指导工作。在收到项目成果后，应按照不动产权籍调查技术方案（试行）和舟山市不动产权籍调查工作规则（试行）中相关规定进行审查，并填写审查意见。相关成果不符合规定的应及时退回，并说明具体问题。对发现存在因权籍调查服务单位弄虚作假等主观原因产生问题的，按规定报测绘行业主管部门处理。3、不动产登记部门抓紧开展不动产权籍WEB

3、调查综合管理平台开发建设，为群众、权籍调查服务单位等各类用户提供全套权籍调查在线服务。在线服务操作指南另行制定下发。三、成果标准权籍调查服务单位提供的不动产测量成果分纸质成果和电子成果。纸质成果和电子成果内容应当一致。权籍调查（测绘）成果应严格按照行业规范完成自检并由测绘、检查、项目负责人签字，承担质量责任。不动产权籍WEB调查综合管理平台应用后，相关成果按系统要求报送。（一）纸质成果要求1、权籍调查（测绘）报告样式（见附录）图纸须彩色打印；字体和字号，报告封面名称用二号黑体，其他文字均用四号仿宋。目录页的“目录”用三号黑体，目录内容用小四号宋体。正文中，标题、附件的编号、图和表的标题用小四号

4、黑体，图和表的注脚用五号宋体，正文和其他文字均用小四号宋体，具体按照附录样式编写。2、权籍调查（测绘）报告的内容包含封面、目录、正文不动产测量报告正文的内容包含：调查测量技术依据、坐标系统和高程系统、界址确认表、宗地图、调查审核表、房屋基本信息调查表、房屋面积测算。测绘过程中应完成权籍调查，并按照不动产权籍调查方案（试行）相关要求填写地籍调查表和房屋调查表。报告按照本指南附录舟山市农房权籍调查（测绘）报告编写。（二）电子成果要求1、电子成果内容包含不动产测量成果，应采用数字光盘刻录。2、电子数据格式：每户房产分户图CAD格式和图片格式（jpg或png,图片分辨率应达到400-600PPI）、宗

5、地图CAD格式和图片格式（jpg或png,图片分辨率应达到400-600PPI）、项目数据库mdb格式，权籍调查（测绘）报告扫描件、不动产现状照片。3、数据坐标陆域范围统一采用2000舟山坐标系（中央子午线12215）。4、电子成果文件命名：电子成果按项目存放，文件夹命名为“测绘项目编号+不动产权利人+宗地号”，如“AXXX户JeOXXXX”文件内各子文件按照文件内容命名如“实地照片”。5、测绘数据空间要素分层按不动产登记数据库标准执行，并保证数据和剖分检查正确、无冗余。地上建筑物应线、面共存。6、不动产单元设定及单元编码按照不动产单元设定和编码规则（GB/T37346-2019）设定/四、测

6、量计算（一）精度要求1、房产界址点精度房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差精度执行（GB/T17986.1-2000）规范中的三级界址点精度，见下表。房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差房产界址点等级限差（In）中误差（In）0.040.02二0.100.05三0.200.102、房产边长误差允许范围：边长超过50m,以总长限差控制，限差为0.08m；边长未超过50m,以按比例限差控制，限差计算公式：AD=（0.04+0.0008D）（式中：D实测房屋边长值，以m为单位；当D小于IonI时，以IOm计。）；对农村建造年数已久的老房子（木、石等结构

7、）等难以施测准确房屋边长的还可以适当放宽要求。3、房产面积的精度按第三级精度要求执行，其面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。房产面积的精度要求房产面积的精限差中误差三0.08+0.006s0.04“+0.003s注：S为房产面积，m2o注：房屋边长精度首先满足面积精度限差要求，再同时满足地籍测量中界址点（边）精度要求，房屋测量与地籍测量应当一致。（二）房产建筑面积测算房屋面积测算总体原则：本指南房屋面积量算仅指房屋建筑面积测算，房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、柱廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20）的永久性建筑

8、。面积测算规则参考GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定和浙江省房屋建筑面积测算实施细则（2007）规范，单层房屋按一层计算建筑面积;多层（高层）房屋按各层建筑面积的总和计算。包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。1、房屋附属设施计全面积的范围（1）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影计算建筑面积。（2）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高2.2Om以上的回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。（3）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井

9、等均按房屋自然层计算面积。（注：层高在2.20以上）（4）房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.2Om以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。（5）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。（6）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。（7）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。（8）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。（9）地下室、半地下室及其相应出入口，层高2.2Onl以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。(10)有柱或围

10、护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。(11)作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。(12)属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。(13)依山(坡)地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。(14)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。(15)当飘窗窗台到室内地面高度小于0.30m,且飘窗净高在2.20m以上时，按外围水平投影计算建筑面积。2、房屋附属设施计半面积的范围(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。(2)与房屋相连有上

11、盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算(两端均有与房屋相连的墙体的,视为有围护结构的檐廊)。(3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算。(4)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。(5)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算。(6)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的1/2计算。注：维护结构为初始结构而非后续增加的维护结构。3、房屋附属设施不计面积的范围(1)层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。(2)一边有墙(柱子)或两边无墙无柱的廊以及无永久

12、性顶盖的露台均不算面积。(3)房屋之间无上盖的架空通廊。(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。(5)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。(6)活动房屋、临时房屋、简易房屋。(7)跃层的中空区域不算面积。(8)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。(9)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。(10)利用引桥、高架桥、高架路的桥(路)面作为顶盖建造的房屋。5、房产建筑面积测算及规则补充根据舟山市实际情况，关于建筑面积测算方式进行如下补充：(1)挑楼、走廊、半封闭阳台、全封闭阳台等面积计算方式：如图，阳台全封闭，按其外围水

13、平投影计算全面积。如图，阳台未全包，按柱外围水平投影计算半面积（柱子，墙与护栏整体作为围护结构）。如图，阳台有柱无护栏，不计算建筑面积。如图，只有单门进出，视为阳台，双开或多开门的为廊，按围护结构外围水平投影计算半面积（柱子，墙与护栏整体作为围护结构）。无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、挑廊、不计算建筑面积；阳台上有围护，围护与房顶覆盖物投影不重合时，当顶盖投影面积小于围护面积的按照顶盖投影计算一半面积；当顶盖投影面积大于围护面积的按照围护面积计算一半面积。与室内不相通，类似于阳台、走廊、挑廊的附属结构不计算面积,如下图。(2)当飘窗窗台高度小于0.30

14、m,且飘窗净高在2.2Onl以上时,按飘窗外围水平投影计算建筑面积。(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按照一层计算面积,门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2Onl以上的，按其水平投影面积计算。(4)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。建筑物门前有突出的永久性顶盖和支柱且只有一个开间的统称为门廊，按全面积计算；二楼视为阳台，计算一半面积。门廊顶盖虽到达二楼以上，但只计算一层的全面积。两边有墙只有一个开间并且有顶盖的叫门斗，按全面积计算，如图。类似门斗的中空部分若一层与室内相同，计算一层面积，二层不计算面积；若都不与室内相通，则一、二层均不计算面积。(5)

15、夹层、插层、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数；属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。(6)房屋内的夹层、插层、技术层等高度在2.2OnI以上部位计算建筑面积。(绘制平面图，例如夹层在1层和2层之间，需把平面图画出来放在1层和2层之间，下面以夹层注明，在总层次中不计层数)。见下图。(7)错层(中空门厅)计算和表示：错层计算错层部分只计算最下一层的面积，例如1层和2层有部分错层，那么错层部分的面积只要在一层中计算出来，到了2层绘图时错层部分只需用虚线画出即可，不需要计算面积，如果2层错层部分层高达到了2.2米计算全面积。房屋中间有天井的计算：四合院天井不算面积，有些房屋设计用来采光的天井，只需要计算最下面一层的面积，其他层次用虚线画出注明天井。(8)阁楼面积计算方式:有固定楼梯通行且有门或有窗的阁楼，其高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。人字顶阁楼两面檐口高均为“0”米，作隔热层处理，为暗楼，不计算面积，如图。(9)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙外围水平投影面