物业公司机电维修部管理制度手册作业规程.docx

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1、物业公司机电维修部管理制度手册作业规程目录1、机电维修部员工培训管理标准作业规程22 .机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程83 .设备综合管理标准作业规程155 .测量设备管理标准作业规程256 .供配电设备设施安全操作标准作业规程297 .供配电设备设施运行管理标准作业规程318 .供配电设备设施维修保养标准作业规程349 .给排水设备设施操作标准作业规程4010 .给排水设备设施运行管理标准作业规程4111 .给排水设备设施维修保养标准作业规程441、机电维修部员工培训管理标准作业规程1.0目的规范机电维修部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能

2、。1.1 适用范围适用于物业管理公司机电维修部员工的培训。1.2 职责1.3 公司品质部负责监督及抽查员工的培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。3. 2机电维修部主管负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。4. 3机电维修部组长负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。5. 0程序要点1.1员工培训计划的制定4.1.1机电维修部主管于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。4.1 .2员工培训计划的内容应包括以下各方面：a) 不违反国家的有关法律、法规；b) 有明确的培训内容；c) 有考核的标准；d) 有具体的培训时间；e) 有培训费用的预算。4

3、.2 新入职员工的培训新员工入职后上岗前需进行3天的培训I,并经考核合格后方可正式上岗。4.2.1第一天上午由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度+(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。4.2.2第一天下午至第3天上午由主管安排组长带领新员工试上岗，新员工在组长的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。4.2.3第三天下午由主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。4.2.4新员工经考试合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。4.3专业基

4、础知识培训4.3.1专业基础知识培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。1.1.1 3.2专业基础知识培训每月进行一次，每次不少于90分钟。4.3.3 培训内容：a) 电工类： 进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。b) 电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。c) 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术；d) 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；e) 制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术；f) 弱电类，如电子技术基础；g) 柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；h) 锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。4.3.4 培训形式：a) 分工种

5、集中授课；b) 分工种集体讨论。4. 3.5考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4.4专业技能培训4.4.1专业技能培训由机电部主管主管(工程师)具体负责。4. 4.2专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。4.4.3培训内容:a) 电工类： 进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。b) 电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。c) 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术；d) 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；e) 制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术；f) 弱电类，如现电子技术基础；g) 柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；h

6、) 锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。4. 2.2培训形式：a) 分工种集中授课；b) 分工种集体讨论。4.2.3考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4.3专业技能培训1.1.1 2.1专业技能培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。1.1.2 专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。1.1.3 培训内容：a) 电工类： 供配电设备设施操作标准作业规程； 供配电设备设施运行管理标准作业规程； 供配电设备设施维修保养标准作业规程； 住户家庭安装/维修标准作业规程。b) 电梯类: 电梯运行管理标准作业规程； 电梯维修保养标准作业规程； 电梯故障维修标准作业规程； 电梯困人救

7、援标准作业规程。c) 给排水类： 给排水设备设施操作标准作业规程； 给排水设备设施运行管理标准作业规程； 给排水设备设施维修保养标准作业规程； 二次供水管理标准作业规程。d) 公共设施类，如公共设施安装/维修标准作业规程;e) 制冷类： 中央空调操作标准作业规程； 中央空调运行管理标准作业规程； 中央空调维修保养标准作业规程。f) 弱电类，如弱电系统维修标准作业规程；g) 锅炉类: 常压生活锅炉操作标准作业规程； 常压生活锅炉维修保养标准作业规程； 常压生活锅炉运行管理标准作业规程。h) 柴油发电机类： 柴油发电机运行管理标准作业规程； 柴油发电机操作标准作业规程； 柴油发电机维修保养标准作业

8、规程。i) 公共类： 工具管理标准作业规程； 设备综合管理标准作业规程； 测量设备管理标准作业规程； 值班管理标准作业规程； 住户家庭安装/维修标准作业规程。j) 其他相关规程。4.4.4培训形式：a) 分工种集体授课；b) 分工种集中讨论。4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。4.3服务培训4.3.1 服务培训由公司安排授课人员讲授。4.3.2 服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。4.3.3 培训内容：a) 文明用语；b) 仪表仪容；c) 礼貌礼节；d) 服务意识；e) 服务技能；f) 服务要求。4 .3.4培训形式为集中授课。5 .3.5考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答

9、。4.4物业管理知识培训4.4.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。4.4.2物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。4.4.3培训内容：a) 物业管理法律、法规。其中：城市异产毗连房屋管理规定、城市房屋修缮管理规定为机电维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；b) IS09002质量保证体系。4. 4.4培训形式：a) 公司集中授课；b) 讨论。4. 6.5考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4. 5安全培训4.1.1 安全培训由机电维修部主管具体负责。4.1.2 安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。4.1.3 培训内容：a) 操作安全；b) 日常生活安

10、全。4.5.4培训形式为集中授课形式。4.5.5考试方式为课堂问答。4.6思想及文化方面的培训4.6.1思想及文化方面的培训由机电维修部主管具体负责。4. 6.2思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。5. 6.3培训内容：a) 思想品德；b) 行为准则；c) 语言表达能力(重点加强粤语方面的培训1.1.4 培训形式：a) 集中授课；b) 讨论。1.1.5 考试方式为课堂问答。4.7 特种培训。对于机电维修部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应由计划的选送员工出去培训或请专业人事来授课。4.8 每次培训后，应由机电维修部主管将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规格的记

11、录在员工培训登记表内。4.9培训记录应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为3年；员工培训登记表、新员工考核记录表保存期为长期。2.0记录3.O相关支持文件机电维修部全部标准作业规程2.机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程1.1 目的规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。1.2 适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修部员工的绩效考评工作。3.0职责1. 1机电维修部班组长负责依照本规程进行机电维修工的日检工作。3. 2机电维修部主管负责依照本规程进行机电维修工和班组长的周检工作。4. 3管理处分管经理负责依照本规程进行维修工和班组长的月检，主管的周检工作。

12、3.4公司分管副总经理（总经理助理）负责依照本规程进行机电维修部主管的月检工作。5. 0程序要点5.1 机电维修部员工的工作标准5.1.1 值班电工每日当值工作应符合供配电设施设备操作标准作业规程、供配电设施设备运行管理标准作业规程、供配电设施设备维修保养标准作业规程、值班管理标准作业规程的要求。5.1.2 机电维修工在进行中央空调日常管理、常压生活锅炉日常管理、柴油发电机日常管理、弱电系统、餐饮、娱乐设备、公共设施日常管理工作时，应当严格遵守中央空调操作标准作业规程、中央空调运行管理标准作业规程、中央空调维修保养标准作业规程、常压生活锅炉操作标准作业规程、常压生活锅炉运行管理标准作业规程、常

13、压生活锅炉运行管理标准作业规程、常压生活锅炉维修保养标准作业规程、柴油发电机操作标准作业规程、柴油发电机运行管理标准作业规程、柴油发电机维修保养标准作业规程、弱电系统维修保养标准作业规程、公共设施安装、维修标准作业规程的工作要求。5.1.3 电梯工在进行电梯日常管理时，应当严格按照电梯运行管理标准作业规程、电梯维修保养标准作业规程、电梯困人救援标准作业规程、电梯故障维修标准作业规程进行工作。5.1.4 水工在进行工作时应当严格按照给排水设施设备操作标准作业规程、给排水设施设备运行管理标准作业规程、给排水设施设备维修保养标准作业规程进行工作。5.1.5 机电维修部维修工在进行水池、水箱清洗工作时

14、，应当完成符合二次供水管理标准作业规程的要求。5.1.6 机电维修部维修工在进入住户家庭进行安装、维修工作时，必须严格按照住户家庭维修安装标准作业规程进行工作。5.1.7 机电维修部全体维修工当值工作时的仪容仪表、言谈举止应当符合管理处员工服务标准作业规程的要求。5.1.8 机电维修部全体维修工在接受培训时，应当严格遵守机电维修部员工培训管理标准作业规程的要求。5.1.9 机电维修部维修工在使用机电维修工具时，应当遵守机电维修部工具管理标准作业规程的要求。5.1.10 1.10机电维修部主管/副主管、班组长应当严格执行上述各个标准作业规程,严格按照上述所有标准作业规程的要求进行工作，履行自己的职责。5.1.11 机电维修部全体员工除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外，还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。4.2绩效考核评分结构4.2.1绩效考核中的日检、周检、月检、抽查均按百分制进行。各种检查考评的要求详见绩效考核管理标准作业规程。4.2.2 机电维修工的考评分值构成如下：a）