烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修资产评估报告书.docx

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1、烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的、位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修资产评估报告书鲁久丰评报字2018第087号山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司二O一八年十一月二十二日目录声明3资产评估报告书摘要4资产评估报告书正文61、委托方及被评估单位62、评估目的63、评估范围和对象64、价值类型及其定义75、评估基准日76、评估依据77、评估方法88、评估程序实施过程和情况89、评估假设910、评估结论911、特别事项说明912、评估报告使用限制说明1013、评估报告日10资产评估报告书附件1、资产评估明细表2、现场勘查照片3、注册资产评估师承诺函4、资产评估机构营业执照复印件5、

2、资产评估师资格证书复印件声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。二、提供真实、合法、完整的资料、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及的资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经

3、发现的问题进行了如实披露。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的评估假设、限定条件、特别事项说明及使用限制说明及其对评估结论的影响。烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修资产评估报告书摘要鲁久丰评报字2018第087号重要提示:以下内容摘自资产评估报告韦秋了解水评而项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“久丰事务所”）接受烟台市莱山区人民法院的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允

4、的资产评估方法，对位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修进行了评估工作。我所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2018年11月20日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估结果摘要如下：一、委托方及被评估单位委托方：烟台市莱山区人民法院被评估单位：修兵云二、评估目的本次评估目的是对位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修进行价值评估，为委托方执行案件参考使用。三、评估范围和对象评估范围是位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修。评估对象是位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修。本次纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一

5、致。四、价值类型根据评估目的，本次评估所采用的价值类型为“市场价值二五、评估基准日本项目资产评估基准日是二。一八年十一月二十日。六、评估方法市场比较法。七、评估结论根据资产评估的有关法律、法规与规定，本着客观、独立、科学、公正的原则及必要的程序，我公司对委估资产进行鉴定得出如下结论：涉案房地产室内装修在评估基准日二O一八年十一月二十日评估结果为人民币69263元，大写金额：人民币陆万玖仟贰佰陆拾叁元整。房屋室内装修评估明细表房屋所有权证编号建筑物名称结构建筑面积(m1)评估价值(元)评估单价(7Lm2)备注烟房权证莱字第011811号烟台市莱山区观海路花园H号楼411号框架151.566926

6、3457仅室内装修价值八、本报告书提交日期二。一八年十一月二十二日。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。评估机构法定代表人:中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司二。一八年十一月二十二日烟台市莱山区人民法院委托司法鉴定的位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修资产评估报告书鲁久丰评报字2018第087号山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“久丰事务所”）接受烟台市莱山区人民法院的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允的资产评估方法，对位于莱山区观海花

7、园11号楼411号房屋室内装修进行了评估工作。我所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2018年11月20日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估结果报告如下：一、委托方及被评估单位委托方：烟台市莱山区人民法院被评估单位：修兵云二、评估目的本次评估目的是对位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修进行的价值评估，为委托方执行案件参考使用。三、评估范围和对象评估范围是位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修。评估对象是位于莱山区观海花园11号楼411号房屋室内装修。被评估对象尚未办理不动产权证书，房屋所有权证书号为烟房权证莱字第01181

8、1号，房屋所有权人为修兵云，房屋坐落为莱山区观海花园11号楼411号，建筑面积为151.56平方米，用途为住宅。土地使用权证书查询不到档案。经现场勘查，估价对象位于莱山区观海花园11号楼411号，框架结构,一梯两户，总层数6层，所在楼层为第6层（带阁楼）东户，南北通透户型，室内石膏吊顶、木地板地面、木踢脚线、木玻门带门套，卫生间和厨房为PvC吊顶、地砖地面、瓷砖墙面；室内楼梯为理石台阶带楼梯扶手。本次纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。四、价值类型及定义根据评估目的，本次评估所采用的价值类型为“市场价值二定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对

9、象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准日是二O一八年十一月二十日，为现场勘查日。六、评估依据（一）评估准则1、资产评估准则一一基本准则；2、资产评估职业道德准则一一基本准则；3、资产评估准则一一评估程序；4、资产评估准则一一业务约定书；5、资产评估准则一一工作底稿；6、资产评估准则一一评估报告；7、资产评估准则一一不动产；8、房地产估价规范（GBT50291-2015）；9、资产评估价值类型指导意见；10、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见;11、其他与本次评估有关的法规。（二）取价依据1、市场及网络询价资料；2、评估人员通过现场勘察所获取的资料

10、；3、山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司掌握的其他有关资料。七、评估方法根据委托评估的特定目的和被评估资产的使用状况、市场条件及搜集的评估资料，评估方法确定采用市场比较法进行评估。市场比较法是将估价对象与在评估基准日的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，依此估算估价对象的客观合理价值的方法。八、评估程序实施过程和情况根据资产评估规范的要求，我们实施的评估过程具体操作如下：我们在有关部门人员的配合下，深入市场逐项进行核实，并查阅和收集有关资料，填写了市场调查记录；根据待评估资产的实际状况和特点，制定资产的具体评估方法；按照制定的资产评估的具体方法，搜集各

11、种市场信息，查阅有关资料，进行评估值的测算；评估人员对评估结果进行汇总制表，修改调整，撰写资产评估报告书，经三级复核正式定稿签发。九、评估假设1、交易假设：在评估过程中假设所有委估资产已经处在交易过程中，评估人员根据委估资产的交易条件模拟市场进行估价。2、公开市场假设：假设委估资产存在一个公开的交易市场，交易双方地位平等、信息对称。3、委托方提供的资料真实、合法、完整、有效。十、评估结论根据资产评估的有关法律、法规与规定，本着客观、独立、科学、公正的原则及必要的程序，我公司对委估资产进行鉴定得出如下结论：涉案房屋室内装修在评估基准日二。一八年十一月二十日评估结果为人民币69263元，大写金额：

12、人民币陆万玖仟贰佰陆拾叁元整。房屋室内装修评估明细表房屋所有权证编号建筑物名称结构建筑面积(m2)评估价值(元)评估单价(7Em,)备注烟房权证莱字第011811号烟台市莱山区观海路花园11号楼411号框架151.5669263457仅室内装修价值卜一、特别事项说明1、本报告所称：“评估价值”，是指所评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告评估目的而提出的公允评估意见。本项目是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我所及参加评估人员与委托方、被评估单位之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中，恪守职业道德，进行了公正评估。2、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开

13、市场原则确定的现行价值，没有考虑抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时，评估结论一般会失效。3、委托方对其所提供的权属资料的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托方提供虚假的情况和资料致使评估结果失实，委托方应负完全责任。4、本次评估的市场价值即为委托方要求鉴定的房屋室内装修价值，评估报告的描述不影响委托方的使用。若委托方要求鉴定的房屋室内装修价值非评估对象的市场价值，需重新评估。5、本次评估结果包含阁楼的装修价值。6、本次评估结果是根据评估人员市场调

14、查、询价的基础上进行评估确定的。7、评估结论是山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。8、如果对本报告有异议，可于本报告送达之日起，十日内向莱山区人民法院提出书面异议，进行复议。十二、评估报告使用限制说明1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；4、本报告的有效使用期为一年。自2018年11月20日至2019年11月19H,超过有效使用期，需重新进行资产评估。十三、评估报告日本次评估报告提交委托方的时间为2018年11月22日。评估机构法定代表人：中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司二。一八年H一月二十二日