房地产司法鉴定估价报告.docx

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1、房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：山东信德房估字【2018】2221号估价项目名称：潍坊顺达房地产开发有限公司位于潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西的土地使用权及地上附着物司法鉴定价值评估估价委托人：潍坊市寒亭区人民法院估价机构：山东信德房地产土地资产评估测绘有限公司注册房地产估价师：张在杰注册号：张金玲注册号：估价作业日期：2018年10月25日至2018年11月30日估价报告出具日期：2018年11月30日致估价委托人函潍坊市寒亭区人民法院：受贵方委托，我公司于2018年10月25日派出评估人员，对坐落于潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西的土地使用

2、权及地上附着物进行了实地查勘、市场调查和测算，为潍坊市寒亭区人民法院受理的山东省保安器材有限公司与潍坊顺达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案提供价值参考而评估其房地产市场价值。估价目的：为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。估价对象：估价对象为土地使用权及地上附着物，土地座落于潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西，国有建设用地使用证证号为潍国用（2011）第COI5号，土地使用权人为潍坊顺达房地产开发有限公司，地类（用途）为商务金融用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2050年4月11日，土地使用权面积为5008.00平方米,房屋总建筑面积为332.4平方米

3、。价值时点:2018年10月25日。价值类型：公开市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。估价方法：本次房屋评估采用成本法，土地使用权评估采用基准地价系数修正法、假设开发法。估价结果：潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西的土地使用权及地上附着物在价值时点2018年10月250的价值为人民币.00元，大写人民币壹仟壹佰零伍万零柒佰肆拾柒元整。详见估价结果明细表。特别提示：本估价报告及估价结果严格按照“估价假设和限制条件”的限制使用。山东信德房地产土地资产评估测绘有限公司估价师声明4估价假设和限制条件

4、6估价结果报告8一、估价委托人8二、房地产估价机构8三、估价目的8四、估价对象8五、价值时点9六、价值类型10七、估价原则10八、估价依据10九、估价方法12十、估价结果13十一、注册房地产估价师13十二、实地查勘期13十三、估价作业期13附件15附件一鉴定委托函复印件附件二司法鉴定委托书复印件附件三国有建设用地使用权证复印件附件四估价对象位置图附件五估价对象相关照片附件六估价机构营业执照复印件附件七估价机构资质证书复印件附件八注册房地产估价师资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分

5、析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及相关估价专项标准的规定开展估价工作，撰写估价报告。5、我们已于2018年10月25日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人员为注册房地产估价师张在杰、张金玲。估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象外观和使用情况。估价人员不承

6、担对估价对象建筑结构质量进行调查确认的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、其他需要声明的事项：(1)本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。(2)本报告确定的房地产价格为在假设公开市场条件下的模拟市场价格，不能替代市场定价，本报告所提供的分析和数据仅作为价格意见而不能视作任何价格保证。(3)本报告不可作为任何形式的产权证明文件。(4)未经我公司授权或许可，估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，估价报告的相关资料亦不得在任

7、何公开发表的文件、通告或声明中引用。本报告的最终解释权归本公司所有。8、当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过潍坊市寒亭区人民法院向我公司书面提出。参与本次估价的注册房地产估价师签名：姓名注册号签名签名日期张在杰张金玲估价假设和限制条件一、估价假设1、一般假设(1)估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予核实情况下，假设估价委托人提供的估价对象有关证件资料是合法、真实、准确和完整有效的。(2)估价人员对估价对象安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，无

8、理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定检测的情况下，假设估价对象不存在基础、结构等难以直观体现的内在安全质量问题和环境污染情况。(3)注册房地产估价师对估价范围内的土地使用权面积进行了测量核对，经现场查勘及调查，土地使用权面积与国有建设用地使用证证载面积大体相当，本次评估以证载面积为依据；未办理产权登记的房屋建筑面积以估价人员实测面积为依据。(4)对房地产市场的假设。估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方处于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交

9、易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。2、未定事项假设本次估价无未定事项假设。3、背离事实假设本次估价不考虑估价对象的担保物权、其他优先受偿权及查封因素。4、不相一致假设本次估价无不相一致假设。5、依据不足假设估价委托人提供了相应的估价资料，估价人员进行了尽职调查，估价对象状况的相关依据充分，无依据不足假设。二、限制条件1、本估价报告的使用必须以估价对象的合法使用、合法处分为前提，任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的相关法律法规。2、本次估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。如改变估价目的或用于其他用途，须另行评估。3、本估价报告有效期为自报告出具之日起一年内

10、有效。4、根据房地产估价规范的要求，在报告有效期内，如遇国家经济形势、城市规划、房地产税费政策、金融政策等发生重大变化,导致房地产市场严重波动，或估价对象本身发生重大变化，对估价结果产生明显影响时，估价委托人应及时聘请房地产评估机构对估价结果做出相应调整直至重新评估。5、估价报告须经估价机构加盖公章并由估价师签字盖章后方为有效，提供给估价委托人的估价结果报告为一整体，不可分割使用，因使用不当造成的损失，估价方不承担责任。三、需要说明的其他事项1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、本估价报告分为估价结果报告和估价技术报告两种形式，估价结果报告供估价委托人使用，估价技术报告只供评估报告

11、审核单位使用及估价机构存档备案。3、本次估价未考虑房地产过户所应缴纳的各种税费和特殊交易方式对评估结论的影响，提请报告使用者注意。估价结果报告一、估价委托人委托人：潍坊市寒亭区人民法院二、房地产估价机构：房地产估价机构：山东信德房地产土地资产评估测绘有限公司资质等级：贰级统一社会信用代码：资质证书号码：房地产评估许准201483号证书编号：鲁评072032法定代表人：尹文全地址：潍坊市奎文区东风东街东盛广场8081号联系电话：三、估价目的：为司法拍卖(变卖)提供房地产市场价值参考依据。四、估价对象：1、估价对象基本状况：估价对象为土地使用权、地上附着物及相应的辅助设施。土地使用权面积为5008

12、.O平方米，房屋总建筑面积为332.4平方米。2、估价对象权属状况：国有建设用地使用权证证号为潍国用(2011)第C015号，土地座落于潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西，土地使用权人为潍坊顺达房地产开发有限公司，地类(用途)为商务金融用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2050年4月11日，至价值时点剩余使用年限为31.46年，土地使用权面积为5008.OO平方米。3、估价对象实体状况：(1)土地实物状况：土地座落于潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西，西临绿化用地，南临富亭街。形状规则，呈梯形，地形平坦，与相邻土地地势高低基本相等，自然排水状况良好，

13、地质条件较好，地基承载力较高。宗地土壤正常利用，未受过污染。土地开发程度为五通一平，即通路、通电、通讯、供水、排水，土地平整。(2)建筑物实物状况：房屋建筑面积为332.4平方米。建筑物状况如下：序号名称建筑结构总层数建筑面积(m1)房屋实体状况1房屋混合1332.4部分标准一砖围护墙，部分玻璃幕墙，内墙粉刷涂料，复合板屋面，瓷砖地面，铝合金窗，木包门套，部分石膏板造型吊顶、部分木格栅吊顶，层高约5.5米。合计332.4(3)其他附着物状况:序号名称单位数量状况1复合板房Ol112.32四面复合板墙面，复合板屋面。2简易棚mi38.13复合板屋面，单排柱，维护状况一般。3水泥地面Hl1164.

14、92维护状况较好。4院墙米56.00维护状况较好。5院墙米24.00维护状况较好。6绿化带Hl1128.00长势良好。7硬化地面Ol1739.28维护状况较好。8台阶mi22.40维护状况较好。4、区位状况:该估价对象位于潍坊市寒亭区通亭街以南，潍坊顺达房地产开发有限公司以西，西临绿化用地，南临富亭街。估价对象周边交通以206国道、青银高速为主，路况较好，道路通达度好，周边道路无特殊交通管制。五、价值时点：2018年10月25日，此日期为现场查勘开始日期。六、价值类型：公开市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七

15、、估价原则：1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。八、估价依据：1、估价依据的有关法律、法规和政策(1)中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日)；(2)中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日)；(3)