物业承接验收工作规范.docx

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1、物业承接验收工作规范1 .目的1.1. 规范新项目在竣工验收的基础上进行承接移交、验收的工作方法和标准。2 .范围2.1. .合用于所有新建物业承接验收工作，内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备等（不含业主户内）。3 .职责3.1. 项目部：3.1.1. 组织物业公司实施承接验收工作，按期完成查验问题的组织整改H作，确保物业实体和资料完好、完整移交；3.1.2. 必须对物业公司进行消防、安保、供电、供水等设备设施的技术交底和相关物品的随。3.2. 物业公司：3.2.1. 按验收标准和验收项分项进行验收，并完善书面验收手续，对不合格项目向项目部提出整改要求，将验收结果书面向集团运营

2、管理部备案。3.2.2. 负责项目竣工验收后景观工程的承接工作，项目部配合。3.2.3. 负责直验问题的整改复验，对整改情况进行统计，提报置业公司会议。4.物业承接验收流程图5.方法和过麒制51项目部在项目交付60日前向物业公司发出承接验收邀请函，同时组织物业公司签署物业承接查验协议（政府规范文本）。1.2. 资料移交地产项目部在发出承接验收邀请函的同时，须由地产项目部统一采集并向物业公司移交相关图纸和技术资料、合同及技术交底，按本制度”附件一物业承接查验资料目录”的时间节点要求，将移交情况记录于物业资料移交汇总表并双方签字确认后存档；1.3. 项目实体现场移交F物业公司依据项目部发送的承接验

3、收邀请杳验内容审核提供的资料，成立验收小组，并于5个工作日内由物业公司签发验收通知，同时须提供物业承接查验1曲人员名单。2）项目部收到物业公司签发的验收通知后开始组织查验工作，3个工作日编制新建物业承接验收工作安排（含物业承接蛰验小组人员名单），邀请物业公司于约定的时间进行逐项直验。3）物业公司验收小组于验收完成后七个工作日内分别将项目直验问题汇总表反馈至项目部。表单中需明确具体问题,不能概括性指出类似多处、通病”等含糊描述。4）项目部组织施工单位对各项问题汇总表内的杳验问题进行整改，直验后一个月内由项目部组织施工单位、物业公司复验，未达到整改要求的，由置业公司向物业公司带问题移交，物业公司履

4、行管理责任，问题整改完成率达到85%时，物业公司开具承施明。5）整改复验情况由物业公司抄送置业运营管理部备案，未完成整改的问题项由物业公司直接启动第三方单位进场维修，产生费用按三方协议约定由施工单位承担。6）如因设计缺陷无法整改的，由地产项目部组织产品研发中心出具解决方案提报公司会议评议，不计为未完成项。6 .承接查验备案根据各项目辖区政府相关部门要求，由项目部/物业公司按要求时间节点完成承接查验备案手续，并将“承接直验备案表的复印件移交物业公司。7 .物业承接验收标准和要求（部份内容可根据项目具体情况、国家或者地方相关规定、物业管理法律法规要求进行增减）7.1. .房屋1）墙面平整，阴阳角方

5、正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差；2）地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖管均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm;3）楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊；4）楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接坚固，焊疤处理平整，木扶手拼接坚固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。7.1.1. 外墙：1）墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，

6、表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽；2）窗台横平竖直,楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致；3）空调板宽度一致，尺寸相同，摆布上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正l;4）阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里；5）外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一

7、，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。7.1.2. 屋面：1）光棚油漆均匀，无流坠起皴，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤；2）飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直,涂料均匀无色差；3）屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂建。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。7.2. .给排水、电器部份1）每层管道内应设支架，管卡埋设坚固，管卡与管子接触密切；2）给水阀门的位置准确，开关严

8、密、灵便；3）水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm;4）明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度；5）所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。7.2.1. 排水管：1）排水管每户洁具留口位置准确，厨房、洗手间地漏高出地坪0.51cm,阳台地漏低于面0.5cm;2）检直口位置正确，清扫方便；3）排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净；4）所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。7.2.2. 空调、雨落管：1）按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；2）管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不

9、大于2m;3）立管的垂直度偏差：每5m不大于IOmm,全高不大于30mm;4）所有管道不堵不漏，排水通畅；5）雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。7.2.3. 煤气管：1）管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10Cm,顶棚处与顶棚平；2）立管的垂直度,每5m以下不大于2mm;3）管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度；4）煤气管明敷,离墙面3.54cm;5）煤气管每层加管夹，安装位置准确坚固。7.2.4. 避雷带：1）避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.瞪。避雷带及引下线焊接符合规范要

10、求，-4*25mm,圆钢焊接搭接倍数为的6倍双面焊；2）全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。7.2.5. 配电箱：1）元件齐全，接地正确，线材色标正确，罗列清晰，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）;2）配电箱盘面垂直，箱体高50Cm以下，允许偏差15mm,箱体高50Cm以上,允许偏差3mm07.2.6. 开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）：1）线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为绿黄双色线，接地接触密切；2）开关、插座面板并列安装高差允许偏差05mm;每户内面板高差允许偏差5mm;面板的垂直度允许

11、偏差05mm07.2.7. 电器回路测试：1）绝缘测试：导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于05兆欧；2）通电测试：漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。7.2.8. 配电柜、盘：1）盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐；2）盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定坚固；3）所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；4）手车或者抽屉式开关柜在推入或者来出时应灵便，机械闭锁可靠，照明装置齐全；5）柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定；6）盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵；7）操作及联动试验正确，符合设计要求；8）验收时应提

12、供下列资料和文件： 工程竣工图； 创造厂提供的产品说明书,调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件； 安装技术记录，调整试验记录。7.2.9. gg:1）电缆规格应符合规定，罗列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰；2）电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序罗列等应符合要求；3）电缆终端、电缆接头应按坚固；4）接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好；5）电缆沟内应无杂物，盖板齐全；6）直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、坚固、间路适当；7）验收时应提交下列资料和技术文件：.设计资料图纸、竣工图；.创造厂提供的产品

13、说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件；.电气试验清单。7.2.10. 电动机的验收要求：7.3. 电性能应符合机电周围工作环境的要求；2）机电转子应灵便，不得有碰卡声；3）润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合机电的工作条件；4）机电的引出线鼻子焊接或者压接良好，编号齐全；5）机电转动方向要符合要求，无杂声；6）机电转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定；7）验收时应提供下列资料和文件：.创造厂提供的产品说明书；.检查及试验记录；.合格证件及安装使用图纸等技术文件；.调试验收记录报告。7.2.12.电梯:1）曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定；2）限速器

14、绳轮、钢带轮、导向轮必须坚固，转动灵便；3）钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象；4）制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动时应无磨擦；5）导轨的安装应坚固、位置正确、横竖端正；6）轿厢的组装应坚固，轿壁结合处平整；7）导靴要能保证电梯正常运行；8）轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm;9）层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、坚固、不变形、不突出装饰面；10）厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致；11）电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开；12）电气设备外露导电部份应可靠接地或者接零；13）电梯的随行电缆必须固定

15、坚固，罗列整齐，无扭曲；14）电气接线应正确，连接可靠，标志清晰；15）各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接；16）急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵便可靠；17）极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠；18）轿箱自动门的安装触板必须灵便可靠；19）井道内的所有设备设施不能有碰撞和磨擦；20）安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复；21）电梯启动、运行和住手，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠；22）运行控制功能达到设计要求；23）超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和住手。曳引机工作正常；24）在验收时应提供下列资料和文件：.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点；1.1.1. 的随机文件和图纸；1.1.2. 电梯运行参数记录。1.1.13. 水泵：1）水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应密切拧紧；2）离心泵和轴流