2023房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案.docx

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1、18 .某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%,期限为15年，首月还款额为3000元，月还 款额等比增长率为0.2% ,则该家庭第8年最终个月的还款额为（）元。A. 3627.06 B. 3634.31C.4818.34 D 4842.4319 .张某用IOoo万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ,经营期为假如为20年，每年 经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520投资者在投资过程中运用财务杠杆的主要目的是为了（ ）A抵挡通货膨胀的影啊B.提高资本金的投资收益C.提高全部

2、投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本21 .假如某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利实力（）A.达到了基准收益率的要求B超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求22 .某项目净现值和累计净现值见卜.表，则该项目的动态投资回收期是（）年年末012345净现值/7J元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累计净现值为元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5A. 3.09 B. 3.48C 3.83D. 3.9223某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人

3、要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为 12%、贷款期限为20年，按月等额还本付息“则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元.A 28.73 B. 29.）1 C 344.74 D. 349.3124 .下列房地产投资项目不确定因素中.属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费B 土地费用C空置率 D容积率25在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析D概率分析26运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生志向收益的房地产项目，可通过 （）确定是甭进行投资。A等待投资型期权估价B.放弃型

4、期权估价C.成长型期权估价D柔性期权估价27 .对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入B开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还28 .下列征收补偌中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿W D. 土地补偿钳29下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表B,经营成本估算表C.投资安排与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表30某房地产开发企业董事会耍求融资不得稀择股东限制权，则可供选择的融资方式是（）.A发行可转换债券、B发行一般股股票C发行优先股股票 D.发行公司债券31,

5、在某房地产开发项目建设过程中，假如不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发顼目将面临（）A.政策风险B.市场风唆C.财务风险D信用风险32以抵押贷款方式向十地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70%A评估价值B实际价值C.投资价值D.出让金收入33.为限制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与收入来考核借款人的还款实力,计算月房产支出与收入比 的公式是2023年房地产估价开发经营与管理试题与答案一、单顼选择题（共35题，每题I分）1房地产投资适合作为一种长期投资。关于其缘由分析，错误的是（）A. 土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C变现性差D. 土地运用权年限较长2.房地产开发

6、投资形成的供应是房地产市场上的（A增量供应B.存量供应C潜在供应D.总量:供应3关于房地产投资特性的说法，错误的是（A.区位选择异样重要B.不易产生资本价值风险C存在效益餐溢D.易受政策影晌4 .商品房开发市场通常是典型的（）市场。A完全竞争B.垄断竞争 C寡头垄断D.完全垄断5某城市2023年商品住房施工面枳为Iooo万m，其中从2023年跨入2023年接着施工的面积为300万m*,复原 施工的面积为200万m1.该城市2023年商品住房新开工面积是（）万mA. 500 B. 700 C. 800 D. KXX） 6从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场

7、自然周期的（）.A.第阶段B.其次阶段的后半段C第三阶段的后半段D.第四阶段7,下列各类土地中，不屈于土地储备范图的是（）.A.集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8 .房地产开发顼目施工阶段的工程质量限制工作不包括（）A.对原材辛的检验B.对配套设施的检验C确立质量文件档案制度 D.确立成本限制档案制度9 .对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中.属于建设阶段工作的是（）A.土地储备B.销售方案的细化C建设项目的质量限制D.申领建设用地规划许可证10为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房箱生价格，

8、该定价方法为A.认知价值定价法B.成本加成定价法C挑战定价法D.领导定价法11 .某庙地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场 三者关系正确的是（）A.有效市场 港透市场 服务市场B.服务市场有效市场 渗透市场C.有效市场 服务市场 渗透市场D.服务市场渗透市场 有效市场12 .商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的缘由是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求 D.城市地理环境13 .对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供应C.竞争D.市场占有率14

9、 .我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加肯定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C伦敦同业拆放D新加坡同业拆放15 .某银行供应的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙:笔贷款.若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款 以月计息，则这三箔贷款的实际年利率从大到小排列依次正确的是（）.A.甲 乙 丙 B.丙 乙 甲 C.乙 甲 丙 D.乙丙 甲16某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%,假加通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%, 存款年利率为3.0%,则该项目投资的实际收益率是（）A. 5.16%B.6.16% C 6.5% D. 8.74%17某

10、投资者将其商铺出租经营，租期20年，预料第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %,年租金均发 生在年末。若折现率为6% ,该商铺净租金收入的现值为（）万元A. 91.76 B. 142.40 C. 15（）.94 D 160.00E 土地开发工程的13 .下列关于房地产权益融资的说法，正确的有()A.资金融入方须要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C权益腺资的资金供应方与房地产开发企业共同担当投资风险D.存款性金融机构一般不参加房地产权然融资 E权益融资主要来源于个人投资者14 .银行对房地产开发贷款实行风险管理实行的措施有(A.分期发放贷款，对其现金状况进行监控B.对

11、房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 % D.不向房地产开发企业发放用缴 纳土地出让金的贷款E亲密关注开发状况，以确保房屋能在合理期限内交付运用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括().A物业所处位置 B辐射区域的范图 C建筑设备系统 D建立年头E ,租户类型三、推断题(共15题，每题1分。请依据推断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用网”表示正确，用J”表 示错误.不答不得分，推断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1 .商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利

12、。 ()2 .在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范用内国有土地运用权出让市场。()3 .土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工 程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2% ()4在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对详细房地产开发项目的竞争性分析和营倘建议.()5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的全部收支均发生在该计息期的期末。)6房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()7财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平常，借贷越多，资

13、本金的收益率越大。()8金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了限制信贷风险。()9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最淘运营费用比率越高，说明投资项目反抗风险的实力越强。()10在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。()11 .房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费 用。()12 .借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可干脆用于计算清偿实力指标的基础数据。()13 .依据财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地

14、储备贷 款的担保。()14 .房地产开发企业能否获得其他金融机构供应的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角 房地产开发贷款的建要条件之一。()15 .触写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的仃效毛收入。()四、计算题(共2题,20分.要求列出算式和计尊过程：需按公式计算的，耍写出公式：计算结果而无计算过程 的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答,(一)某投资者购买了一间建筑面积为100扩的店铺用于出租经营.购买价格为180万元，一次性付款.购买 后对该店铺进行装修,装修期为I年,装修费用为60万元,装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%

15、 , 动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30% ,装修费用发生在年末,其他现 金流fit发生在年初.请计算满意投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现 金流量图。A木次贷款的月还款额/月均收入B （本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）/月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额/月均收入34 .市场条件下，物业租金水平的凹凸主要取决于（）A物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系35 .某写字楼月潜在毛租金收入为IOO万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5 % ,月平均租金损 失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是（ 万元。A 33.00 B. 33.1（） C 36.00 D. 36.10二、多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应 的