商业写字楼策划方案.ppt

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1、中央广场中央广场（暂定案名）（暂定案名）营销运营策划报告营销运营策划报告前 言 很荣幸获得杏焉村村委会所开发项目提案的建议 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为您提供专业服务，期待与贵方达成共识! 项目项目SWOTSWOT分析分析S 优势分析W 劣势分析O 市场机会分析T 市场威胁分析优优 势势 分分 析析1 1、地处中高端成熟居住区，且入住率达到、地处中高端成熟居住区，且入住率达到95%95%，稳定成熟的居住群，稳定成熟的居住群体将拉升区域多业态消费体将拉升区域多业态消费；2 2、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，形成与交通银行、阳光、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，

2、形成与交通银行、阳光广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。3 3、周边周边居住氛围、居住氛围、配套设施配套设施相对成熟，区域价值日渐突显相对成熟，区域价值日渐突显；4 4、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通，、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通，项目可塑性较高；项目可塑性较高；5 5、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。6 6、项目标准层可根据市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求，、项目标准层可根据

3、市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求，降低资金回笼风险。降低资金回笼风险。劣劣 势势 分分 析析1 1、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项目销售价格及进度；目销售价格及进度；2 2、本项目体量小，产品单一，与诸多、本项目体量小，产品单一，与诸多A A级、甲级写字楼相比配级、甲级写字楼相比配套设施薄弱，后期升级改造难度大；套设施薄弱，后期升级改造难度大；3 3、本项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场、本

4、项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场渗透不够，没有形成专业化营销体系；渗透不够，没有形成专业化营销体系；4 4、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度较大；较大；市市 场场 机机 会会 分分 析析1 1、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打造成高新区标杆性街区式的商务区；造成高新区标杆性街区式的商务区；2 2、项目周边中高端社区入住率达、项目周边中高端社区入住率达95%95%，居住氛围成熟，通过圈层营，居住氛围成熟，通过圈层营销充分利用

5、高端优质资源，快速去化；销充分利用高端优质资源，快速去化；3 3、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求；4 4、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松；、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松；5 5、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；市市 场场 威威 胁胁 分分 析析1 1、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势；、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势；2 2、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业

6、大厦、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业大厦、融智大厦、榆商大厦等是融智大厦、榆商大厦等是本案强有力的竞争对手；本案强有力的竞争对手；3 3、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化；了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化；4 4、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；中央广场营销策划报告提案中央广场营销策划报告提案整体思路整体思路读读思思破破略略本项目在特定的市场环境下如何定位？本项目在特定的市

7、场环境下如何定位？本项目阶段营销目标与销售进度？本项目阶段营销目标与销售进度？本项目销售回款进度？本项目销售回款进度？本项目核心竞争价值是什么？本项目核心竞争价值是什么？本项目命名如何突破？本项目命名如何突破？项目形象如何构建？项目形象如何构建？项目主题价值如何演绎？项目主题价值如何演绎？项目采取何种价格策略？项目采取何种价格策略？项目如何运用客户策略？项目如何运用客户策略？项目如何运用优化媒体？项目如何运用优化媒体？榆林房地产市场整体状况如何？榆林房地产市场整体状况如何？高新区房地产市场目前整体状况如何？高新区房地产市场目前整体状况如何？榆林城市规划对高新区房地产影响？榆林城市规划对高新区房

8、地产影响？专业策划中央广场的意义何在？专业策划中央广场的意义何在？读读 房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价值提升寻求支撑点！值提升寻求支撑点！榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主榆林写字楼和商铺整体市场状况榆林写字楼和商铺整体市场状况400042004500455048004790513051504980550053005500535001000200030004000500

9、060002016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-06榆林市办公写字楼一年内价格走势榆林市办公写字楼一年内价格走势 供给供给(元元/平平)高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷 受政策影响，截至今年受政策影响，截至今年7 7月，市场整体价格方月，市场整体价格方趋于平稳，基本面平均保持在趋于平稳，基本面平均保持在4500720045007200多元多元/ /平方平方米之间，且有所滑落。米之间，且有所

10、滑落。 随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造街区式街区式商务办公空间商务办公空间无疑是最佳选择无疑是最佳选择， 通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投资及租赁的主要因素是资及租赁的主要因素是 1 1、交通的便捷性；、交通的便捷性； 2 2、配套设施的完善性；、配套设施的

11、完善性； 3 3、投资回报率；、投资回报率； 4 4、空间格局的舒适性；、空间格局的舒适性； 5 5、信息的流通性！、信息的流通性！城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区 地处榆林高新技术地处榆林高新技术产业开发区和榆横经济产业开发区和榆横经济开发区几何中心，开发区几何中心， 方圆方圆2020公里范围内约有公里范围内约有2525万万人，人，把整个榆林城市群把整个榆林城市群都网络其中，战略地位都网络其中，战略地位无可替代；无可替代； 高新区现有市政道高新区现有市政道路已初具规模，朝阳路，路已初具规模，朝阳路，明珠大道，榆溪大道等明珠大道，榆溪

12、大道等城市主干道整洁通暢。城市主干道整洁通暢。其周边紧临新闻大厦、其周边紧临新闻大厦、创业大厦、永昌国际酒创业大厦、永昌国际酒店、高新华府、阳光广店、高新华府、阳光广场等。场等。本案位置本案位置中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位占地占地300300多亩多亩- - 规模大环境好规模大环境好中央广场位于中央公园北，规划中央广场位于中央公园北，规划2020层，由陕西国信华居公司开发建设。该层，由陕西国信华居公司开发建设。该盘位于高新区最核心、最热点区域盘位于高新区最核心、最热点区域明珠大道东朝阳路地段，东接朝阳桥，明珠大道东朝阳路地段

13、，东接朝阳桥，南有高新华府，西临新闻大厦，北依永南有高新华府，西临新闻大厦，北依永昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。配套完善配套完善 - - 提升规模配套提升规模配套中央广场商业配套齐全，商业街内中央广场商业配套齐全，商业街内有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还将引进大型休闲广场。将引进大型休闲广场。本案本案 思思 房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前提基础上，寻求项目价值最大化的定位！提基础上，寻求项目价值最大化的定位！目前市场环境对本项目的影响目前市

14、场环境对本项目的影响l区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高；区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高；l写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战；写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战；l置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成为库存接盘侠；为库存接盘侠；针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题：针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题：p项目在特定的市场环境下该如何定位？项目在特定的市场环境下该如何定位？p项目要实现预期的销售目标该如何策划？项目要实现

15、预期的销售目标该如何策划？榆林目前市场需求：自用、投资、租赁榆林目前市场需求：自用、投资、租赁分类分类积累一定资金，现有空间无法满足办公需求；积累一定资金，现有空间无法满足办公需求；降低运营成本，完善公司体制；降低运营成本，完善公司体制；认同产品结构，符合创业需求；认同产品结构，符合创业需求；认同高新区未来的发展前景；认同高新区未来的发展前景；认同未来物业的投资价值保障；认同未来物业的投资价值保障；规避人民币对内贬值带来的资产贬值！规避人民币对内贬值带来的资产贬值！传统办公空间无法满足企业发展；传统办公空间无法满足企业发展；配套设施薄弱，商务功能影响企业发展配套设施薄弱，商务功能影响企业发展投

16、入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区投入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区本项目价值点分析本项目价值点分析城市规划和功能定位带来的城市规划和功能定位带来的社会大环境的价值；社会大环境的价值；本项目所在版块所带来的城本项目所在版块所带来的城市中心区价值；市中心区价值；本项目独特的定位和功能多本项目独特的定位和功能多样化带来的价值！样化带来的价值！开发商品牌优化对价值的提开发商品牌优化对价值的提升作用！升作用！定位差异化原则定位差异化原则附加值原则附加值原则弹性化原则弹性化原则市场共鸣原则市场共鸣原则通过业态选择或者是业态的根通过业态选择或者是业态的根本颠覆来实现项目的定位差异化本颠覆来实现项目的定位差异化充分考虑区域需求或者是本项目充分考虑区域需求或者是本项目写字楼、商铺经营人群的需求，把定位写字楼、商铺经营人群的需求，把定位作为附加值项目进行规划作为附加值项目进行规划项目硬件配置或分割要考虑业态的多重项目硬件配置或分割要考虑业态的多重选择性，功能上保证各种业态灵活取舍选择性，功能上保证各种业态灵活取舍通过主题特色营销或特色业态或者特色通过主题特色营销或特色业态或者特色消费群体做