东莞市莞城区富雅豪庭项目立项可行性研究报告004147.ppt

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1、东莞市莞城区富雅豪庭项目立东莞市莞城区富雅豪庭项目立项可行性研究报告项可行性研究报告 本次汇报主要从市场分析、地块分析以及经济分析三个本次汇报主要从市场分析、地块分析以及经济分析三个维度对项目可行性进行研判；维度对项目可行性进行研判； 报告中经济测算的基础数据参考万科运河东报告中经济测算的基础数据参考万科运河东1号项目基号项目基础数据；础数据； 。 北侧为二轻皮革北侧为二轻皮革厂、食品公司厂、食品公司东侧运河西东侧运河西三路三路价格建议：价格建议：住宅：住宅：70007000元元/ / 商业：商业：2000020000元元/ /（1 1）建安成本按建筑单方）建安成本按建筑单方28002800元

2、元/ /平方米计算；平方米计算；（2 2）主营业务税金按销售收入的）主营业务税金按销售收入的5.4%5.4%计算；计算；（3 3）销售费用按销售收入的）销售费用按销售收入的3%3%计算；计算；（4 4）财务费用按地价款全部贷款，）财务费用按地价款全部贷款，6 6个月期，利率为个月期，利率为5.5%5.5%计；计；（5 5）管理费用按销售收入的）管理费用按销售收入的3%3%计算；计算；（6 6）净利润率）净利润率= =净利润净利润/ /（销售成本（销售成本+ +期间费用）；期间费用）；（7 7）毛利润率）毛利润率= =（销售收入销售成本（销售收入销售成本- -主营业务税金及附加）主营业务税金及附

3、加）/ /销售收入。销售收入。序号序号内容内容数量数量亩亩合计（万元）合计（万元）一一占地面积（平方米）占地面积（平方米）297512975144.63二二容积率容积率4.54.5三三计容积率建筑面积（平方米）计容积率建筑面积（平方米）133879.5 比例1 1 其中：住宅120491.2 90%90%2 2 商业13387.9510%10%四四不计容积率建筑面积（平方米）不计容积率建筑面积（平方米）29751五五销售价格（元销售价格（元/ /平方米）平方米）单价销售总额（万销售总额（万元）元）1 1 其中：住宅7000700084344.09111119.992 商业2000026775.

4、90序号序号项目项目总价（万元）总价（万元）备注备注一一销售收入销售收入111159.99二二销售成本销售成本59486.261 1土地成本土地成本2200022000楼面地价1643.27元/2 2建安成本建安成本37486.2637486.26按照2800元/ 三三主营业务税金及附加主营业务税金及附加6111.60销售收入的5.5% 四四土地增值税土地增值税8302.87 五五销售费用销售费用3333.60销售收入的3% 六六财务费用财务费用6666.00按照地价全部为贷款，月利率5.5%，贷款6个月七七管理费用管理费用 3333.60销售收入的3%八八利润总额利润总额23886.05 九

5、九所得税所得税5329.08十十净利润净利润十一十一总投资回报率总投资回报率十二十二自有资金回报率自有资金回报率十三十三毛利润率毛利润率1 1、集团战略、集团战略 符合集团立足珠三角的战略，对提升集团品牌、土地储备有较好的意义；符合集团立足珠三角的战略，对提升集团品牌、土地储备有较好的意义；2 2、投资回报、投资回报 目标地块总价为目标地块总价为2200022000万元，折合楼面地价万元，折合楼面地价1643.271643.27元元/ /, , 容积率容积率4.54.5，性价，性价比较为合适。经测算，总投资回报率为比较为合适。经测算，总投资回报率为24.6%24.6%。3 3、市场方面、市场方面 因为东莞暂时不受限购令的影响，且目标地块位于莞城老城区运河边，自然因为东莞暂时不受限购令的影响，且目标地块位于莞城老城区运河边，自然景观及周边配套设施较好，商业氛围较好，加之周边有较成熟的万科运河景观及周边配套设施较好，商业氛围较好，加之周边有较成熟的万科运河东一号项目，市场价格存在进一步上升的趋势。本地客源有保障，周边城东一号项目，市场价格存在进一步上升的趋势。本地客源有保障，周边城市投资客认可。市投资客认可。