不动产善意取得的构成要件研究 ABC版.docx
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1、【内容提要】物权法上的善意取得制度是一项重要的物权变动规则,在 该制度适用于不动产权利时,有诸多问题值得探讨。对于该制度的理解,首先要 厘清无权处分的内涵。在构成善意取得时,转让合同的效力应为有效。对于不动 产而言,其善意取得中无权处分的认定及善意的判断标准有其特殊性。【关键词】善意取得/不动产/无权处分/合同无效/赃物解释论视野下的物权法所谓善意取得,是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人,善 意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。1我国物权法第106 条确立了善意取得制度,并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的 取得。该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在
2、一起做出规定,从而简 化了善意取得的构成要件。物权法实施以来,该制度对于确认产权的归属、 规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。尽管动产和不动产的善意取得 都会发生物权的变动,但是,动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异,这 也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。既有的研究大多围绕动产的善 意取得展开,而对不动产善意取得没有给予应有的重视。本文拟对不动产善意取 得制度中的构成要件进行初步的探讨。一、无权处分内涵的界定物权法第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回”,但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定,“无权处分” 是善意取得制度适用的前
3、提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得 的构成要件列举出来,但由于该条将其作为前提条件,所以,从体系解释的角度 来看,“无权处分”是善意取得的构成要件之一。一般认为,所谓无权处分,是指没有处分权而处分他人的财产。换言之,即 权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分,从最广义上来理解,包 括事实上的处分与法律上的处分,2无权处分中的“处分”是指法律上的处分, 即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。亳无疑问, 动产的无权处分,就是指没有处分权而处分他人的财产。但是,对于不动产而言, 如何判断无权处分,则存在较大争议,主要存在着两种不同看法:一是“无处分 权
4、说:此种观点认为,无论是就动产还是就不动产而言,无权处分都是指无处 分权人处分了他人(原所有权人)所有的财产。尤其是物权法第106条规定, “所有权人有权追回”,这也意味着善意取得中的无权处分是指无权处分所有人 的财产,例如,夫妻共同共有的房屋,记载在夫妻一方名下,登记的权利人处分 了全部财产,也构成无权处分。二是“处分权受限制说:此种观点认为,即便 无权处分人原本享有物的所有权,但是,因特殊原因其所有权受到一定的限制而 不能处分其财产(如进入破产程序后的债务人处分其财产),也属于善意取得中的 无权处分。三是“登记错误说:此种观点认为,在善意取得中,不动产的无权 处分实际上是在登记错误的情况下
5、,登记记载的权利人处分了该不动产。应当承认,传统学说上无权处分都采纳第一种观点。在无权处分的情况下, 涉及三方当事人,由于形成了原所有权人的利益与善意第三人利益的冲突和矛 盾,因而产生了善意取得制度。如果赋予原所有权人无限制的追及效力,则第三 人的信赖利益就不能得到保护;此外,与善意第三人相比,原所有人通常更易于 预测到无权处分人处分其物的可能性,更应当承担向无权处分人追偿的负担和追 偿不能的风险。3此时,第三人通过善意取得制度取得所有权,获得保护。但 是,此种理解主要是针对动产的善意取得。一般来说,动产以占有为公示方法, 极少出现所有人占有下的动产,其处分权受到限制的情况。但是,对于不动产的
6、 善意取得而言,其情况比较复杂。一方面,不动产以登记为权利归属的依据,只 要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权,可以直接根据登 记来判断,所以,登记记载的权利人以外的人处分财产,是很难发生效果的。只 是在例外情况下,如登记夫妻一方名下的共有房屋,在处分时未经另一方同意, 才可能适用善意取得;另一方面,不动产的处分权受限制之后,其所有人再处分 其财产也不可能适用善意取得,例如,不动产之上设定抵押权之后,由于其已经 办理了登记,如果抵押人将抵押物转让,第三人就不可能是善意的。从实践来看,不动产的无权处分主要是指第三种情况。换言之,不动产的无 权处分,主要是指发生登记错误的情形下,
7、登记权利人将其不动产转让给他人时, 受让人因信赖登记而进行了交易,并办理了登记过户手续。例如,甲公司购买了 一套房产,委托其办公室主任乙管理,乙采用欺诈手段将房产登记在自己名下, 后来,乙意欲将该房产转让给丙,丙查阅了登记,发现乙确实是登记记载的所有 人,就购买了该房产,并支付了价款、办理了登记过户手续。甲发现以后,要求 丙返还给房产。丙认为,其符合物权法第106条的规定,依法取得了所有权。 有学者认为,此案中乙的行为并不构成无权处分,而属于有权处分。此种观点认 为,尽管乙是采取欺诈的手段将房产登记存自己名下,但是,既然乙是登记权利 人,其就有权处分该房产。乙将房产出售给丙的行为并非无权处分,
8、而是有权处 分。因此,本案不适用物权法上的善意取得制度。应当看到,在有权处分和无权处分之下,虽然都可能导致所有权变动的效果, 但是,二者仍然存在明显区别,其区分直接关系到是否适用善意取得制度的问题。 一方面,在有权处分之下,该交易行为是合法有效,不需要借助善意取得就可以 使得第三人享有所有权,而如果是无权处分,受让人要取得所有权,必须依据善 意取得制度;另一方面,如果该行为构成有权处分,就没有探讨善意取得的必要, 尤其是不需要认定第三人是否构成“善意二这就会对真正权利人的权利保护不 力。因为真正权利人无法主张第三人的恶意,从而再追回其财产。笔者认为,不动产善意取得中的无权处分,就是指在登记错误
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