第九章物业设备管理知识点梳理汇总.docx

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1、第九通物业设备管理第一节物业设备管理彼述一、物业设备与物业设备管理的含义及作用（一）“设备的含义物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋； 设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。 从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）（二）相”设备管谡的含义和作用1 .物业设备管理的含义物业设备管理是指按照科学的管

2、理方法、程序和技术要求，对各种物业设务的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容.2 .物业设备管理的作用物业设备管理的作用主要有以下几方面，（1）充分发挥房屋住用功能的保障。（2）设备延长使用寿命、安全运行的保证.（3）推动房屋建筑设备现代化的基础.（4）是提高业主经济效益的关键.业主的经济效益体现在两个方面：一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低，另一方面是物业保值和增值.物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一.国家饮用水质标准：生产给水设备主要供应生产用水，其水质、水量及水压等条件要根据生产性质及要

3、求而定，O消防给水设备则主要用于消防，其对水质无特殊要求，但对水压、水量往往有较高的要求。一般物业的给水方式有以下几种：简单给水方式、水泵与水箱给水方式和分区给水方式.简单给水方式是直接利用室外给水管网的水压及水量,为物业各配水点供水的方式。这种供水方式只有在室外管网的水压在任何时侯都能满足室内管网任何一点所需的水压及水量时才能使用，一般仅适用于楼层少，且对供水要求较低的物业。水泵与水箱给水方式是利用室外供水设备及室内供水设备中的水泵与水箱的配合使用，或利用室外供水管网的压力及水箱向物业供水，或利用水泵直接供水。这种供水方式主要适用于室外管网压力经常性或周期性不足，室内用水很不均匀的多层民用建

4、筑。如果室外管网的压力大部分时间不足,且室内用水量大且均匀时,则可采用单设水泵的给水方式.分区给水方式是将房屋分成若干分区，分别设置分区水泵与水箱，并利用分区水箱向分区内的各配水点供水的方式.这种给水方式主要用于高层物业中，这是因为高层物业楼层多且高及用水设备、设施多等特点，采取分区给水方式一方面可以减少水压过大可能对管网带来的不利影响，如水管爆裂，用水设备、配件易损及用水过程中产生噪声和振动等情况，另一方面可以节省水泵耗电，符合经济性要求.分区给水方式根据分区水泵及水箱设置的不同形式，又可以分为分区并联给水方式、分区串联给水方式及分区减压给水方式。(3)消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋

5、的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力.通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。对于低层建筑物，由于消防车可以直接利用室外给水管网的压力,对于高层建筑物，建筑物应设置室内消防给水设备，以增加建筑物的消防自救能力，室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动啧洒设备及水幕消防设备。其中普通消防设备也称为消火栓设备，该设备通常由水枪、水(三)!空胃设备系统暖通空调设备系统又称空调系统，按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统；按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备.集中式空调系统的基本原理是利用抽风机

6、,将室内空气抽回到空气调节室，通过过滤洗涤后，将其与室外的清鲜空气混合，并进行降温或升温处理,然后再利用抽风机将其输送到物业房屋的各个区域，达到空气调节的效果。分体式空调系统是简单利用空气压缩机制冷或加热,循环室内空气，同时通过空气过滤除湿等环节，达到控制室内气温与湿度的目的。暖通空调设备从功能上可分为：(1)供暖设备。是指房屋设备中的用于供暖的部分，包括锅炉、壁炉、水汀片、回龙泵、鼓风机等.(2)供冷设备.指房屋设备中可使空气流动、冷却的部分。其设备主要有冷气机、空调机、深井泵、冷却塔、风扇及回龙泵等：(3)通风设备.是指房屋设备中的通风部分，它包括通风机、拌气口及一些净化除尘设备等。照明设

7、备系统主要由照明装置和电气部分组成,照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等.照明按照其用途可以分成IQ)工作及生活照明.是保证人们的工作及生活能正常进行所采用的照明。工作照明是电气照明的基本类型，该类照明还包括室外的一般警卫照明、检修时用的移动照明等。(2)事故照明。分备用照明及紧急照明两种。当正常照明因某事故中断时，备用照明可供继续使用，如计算机房、电话交换机房等都有备用照明；紧急照明是用于房间、走道、楼梯和安全门等处供疏散用。,(3)障碍照明。是在高层建筑的顶部和外值上部转角处，作为航空障碍的标志。(4)装饰照明系统。房屋的装饰照明系统是指用于制造和形成某种装饰效果的照明

8、系统。一般的装饰照明系统根据不同的应用场合，可以分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。其中节日彩灯主要用于勾划房屋的轮廓，显示建筑物的艺术造型,通常用防水彩灯安装.其耗电大，维护管理简单，且效果较差，泛光照明则是从不同的位置用泛光灯从不同的角度照射房屋，其耗电少，维护管理简单，且效果较理想，所以目前应用越来越广泛。而专用彩灯则通过图案及色彩，来体现气聚，广泛应用于喷泉、娱乐场所照明.(五)供电设备系统房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计*、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。我国的用电电压标准一般有三类,一是额定电压为I(M)V以下,主要用于安全照明,

9、番电池等;二是额定电压为100V100oV,主要用于低压动力及一般照明，建筑电气系统的用电电压常属这一类；三是额定电压为100OV以上，主要用于高压用电等。 通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，一是引入单相220V电源，二是引入两相380/220V电源，三是引入三相高压6KV或IOKV电源，具体应视房屋规模及用电设施及设备情况而定。物业房屋供配电系统的配置应视电网供电电压与用电电压是否一致，确定是否选用变压器。合理选择并设置诸如由母线、导线和绝缘子组成的电气装置,通断电路设备,检修指示设备,电压电流互感器，故障保护设备，雷电保护设备，限制短路电流设备等电气设备， 通常将这些电气设

10、备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中.有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室3个部分组成的变配电室.(大)自立控制设备系统 房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术,建立由计算机网络统一管理的系统，也称“5A”型智能化建筑设备系统。 自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统。1.佶息通讯系统信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成.(1)有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。它们一般由配电、电话站及通讯电缆等组成，一般由专线供电，以避免一般

11、供电系统故障或电压波动等产生的通讯影响.而电话站通常又由交换机室、配电室、测量室、电池室及电缆进线室等组成.(2)无线通讯是指建筑区域内的无线通讯.包括无线呼叫(BP机)和无线对讲两种形式. 无线呼叫的设备有配线架、电话交换机、BP发射机、放大器和天线等； 无线对讲设备有主机、手机、放大器和天线等.(3)卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统。 卫星接收系统的设备包括抛物面型天线、变频器、功分器、接受甥及制式转换器等I 共用电视天线系统也称CATV系统，它一般由信号源设备、前端设备、传输分配系统三个部分组成，信号源设备主要包括接收天线、录像机及其他自办节目制作设备；前端设备主要包括

12、用于处理、分配信号的天线放大器，频道转换器，混合器，分配器，稳压电源及自动关机装置等传输分配系统又称为用户系统，主要包括用于将讯号输送给用户的信号电缆、分支器、用户讯号插座及阻抗变换器等。CATV系统在不同的物业中，其组成形式也有所不同。有的小型物业仅仅设用户系统。CATV系统效果明显，使用方便，维护简单，但作为管理来讲要特别注意系统的防雷及天线的防腐，注意定期检修。(4)广播和音响.该系统是指在大型房屋内部，为满足紧急通知(如消防疏散等)、信息广播(新闻、通知等)及播放音乐等需要设置的系统，一般由音源、线路和放音设备组成.音源是指收音机、录音机、唱碟机等：放音设备是指音响喇叭或客房内多功能床

13、头柜控制的收音机.(5)同声翻译是在高标准的宾馆和办公楼内为进行国际会议或活动而准备的设备.一般包括接受器、发射器、调制器、控制器、录音机和翻译机等.2 .设备益控系统本系统对大楼内所有机电设备实行集中监控和管理，使设备始终处于所设定的最佳运行状态，以延长设备使用寿命和节约能源及人力资源.设备监控系统主要由3个部分组成：(1)中央电脑.由计算机、彩色显示器及打印机组成.(2)通讯设备和接口.由控制中心到各现场的传输线路组成.（3） DDC现场控制器及控制部件。DDC现场控制器以独立的方式完成数据采集、转换和传递，以及执行控制中心指令对所控制的设备进行启停和参数调节.它包括探测器、转换器、传感器

14、和继电器开关等。3 .保安和率算管理系统保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库管理系统.（1）闭路电视监控系统.主要是用于对主要通道、出入口和公共场所的情况进行监控的系统。其设备包括摄像机、音像分配器、切换罂、录像机和电视机等。（2）门禁、报警及巡逻系统.此系统由3类： 门禁设备由门磁开关、电控锁、IC读卡等组成； 报瞽设备由红外线及微波等各种类型的报警探测器组成； 巡逻设备由近距式密码感应器、便携式巡更器和手动报警器等。（3）看客和报警系统。由对讲话机、自动门、控制开关和警检等组成。主要用于访客的身份确定和进入。（4）车库管理系统。车库管理系统

15、的功能主要是控制车辆的进出和车位的安排及收费。其主要设备包括读卡机、出票机、车辆感应器、栅杆和收款器等。4 .消防强控系蛀.房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情并及时发出报警信号，以便理速组织人们疏散和灭火的一种设施的总称。消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可靠性.消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警控制器等设备组成。5 .办公自动化设备系统为了提高办公效率，保证办公质量，使各项业务活动和信息管理工作更加合理化、科学化、规范化和现代化，许多企事业单位引进了办公自动化系统。办公自动化系统由电脑、打印机、文字处理机、电话、传真机、绘图仪等设备组成。（士）运设备案筑运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运栽工具，包括电梯和自动扶梯（还有自动人行道，但它的应用范围较小）电梯的分类：电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用梯等OO按驱动式可分为交流电梯、直流电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯.按速度可分为低速梯（速度低于1米南D、中速梯（速度为1-2米用O、高速梯（速度高于2米/秒）按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程序控制和手柄控制等。 电梯的组成部分一般包括I传