谈单注意事项.docx

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1、如何有效地防止客人跑单？签订合同，加入私下成交制条款，同时告诉房主和客户，现在房屋买卖市场和程序复杂性，私下成交的危害性和风险，为了省那一点钱，万一钱财两空，就得不偿失了。在房地产交易中，中介起的作用是巨大的，我们会尽力完成好自己的居间服务，让双方满意。收取的佣金也是合理的，是应得的劳动报酬。同时，缺少第三方协调，房主和买主之间可能会出现僵局，没有办法来达到沟通的目的。房子是大件商品。对于房主，可能对市场和出售的房源价格不是很了解，有可能卖的太低，损失对于那点佣金来说就大了。同样告诉买方客户，可能对市场和出售的房源价格不是很了解，有可能买的太高，损失比支付佣金来说大得多。有意无意的告诉客户，即

2、使你们私下成交，办理过户，我们也会查到相关的纪录，知道房是卖给谁了，必要时候，我们会运用法律武器来保护自己公司的利益，按照相关合同条款来起诉他们。另外，如果私下成交，我们不承担将来出现纠纷后的后果，出现一切的问题双方自行承担，万一有欺骗行为或者中途出现其他情况，需要有人来协调或者帮助的事情，经纪人都不会提供相关帮助。都和中介无关。打消客户和房主的私下成交念头。1谈判的基本原则价原则谈判初期务必不能告知房东和客户的底价，比如一套135平的房子，房东底价240万，我们给客户报260万，客户看完房出价230万，我们给房东说客户出220万，那么我们要用260万来斡旋客户从230加价，用220万来说服房

3、东从240万降价。这样，同时降低双方的心理预期，双方其实只有10万的差距，现在我们手中的筹码每方却各有20万。（如果是给客户报的底价240万，那么客户出230万或更低，同理也要谈出差价，告知房东客户只出220万或更低，用220万来斡旋房东降价、柿子原则谈判初期务必不能告知房东和客户的底价，比如一套135平的房子，房东底价240万，我们给客户报260万，客户看完房出价230万，我们给房东说客户出220万，那么我们要用260万来斡旋客户从230加价，用220万来说服房东从240万降价。这样，同时降氐双方的心理预期，双方其实只有10万的差距，现在我们手中的筹码每方却各有20万。（如果是给客户报的底价

4、240万，那么客户出230万或更低，同理也要谈出差价，告知房东客户只出220万或更低，用220万来斡旋房东降价。个谈判过程必须保证房东和客户之间的良好印象，谈判很容易出现僵局，这时候房东可能埋怨客户太小气，客户可能说房东太吝啬，那么我们千万不能附和双方的话语，因为一旦双方交恶，谈判根本无法进行下去，双方都开始赌气了！即使成交了，后期做单也会带来无限麻烦！所以，我们必须告诉房东客户人不错很喜欢您的房子只是因为财务状况确实紧张才谈价的，而且他说了如果他钱多根本不会谈您的价;跟客户说房东人不错，如果不是因为对房子有感情不想贱卖，而且这个价格是让价很多次后的价格所以没法再让了，房东说了他也很想卖给您，

5、想卖个好买主，他对您的印象很好总之要让双方建立良好的印象，创造和谐的签单氛围！言任原则以上三个原则，其实都有一个重要的前提在做支撑，那就是房东、客户对经纪人的信任。如果房东和客户对我们一点信任都没有或信任度很低，那单子谈起来就很费力了。不论是在带看中还是在谈判中，我们务必要取得双方的信赖和认可，比如在带看中表现自己没有吃饭的给客户找房或花了很多时间找了多少业主去陌拜找房,来取得客户对我们服务的认可。在谈判过程中，不断强调我们一直在做对方工作，打了多少电话才争取到现在的价位,让他们感觉到现在这个价格来的不容易。总之，一定要提高双方对我们的认可，客户业主越是信任我们，谈判就越顺利进行。电话次数要大

6、于电话时长好多经纪人都有一个误区，总是希望通过一个电话就想把问题全部解决，殊不知这样做的后果是一个问题都解决不掉。因为，一个电话中你抛出去的谈价理由越多，房东和客户都需要时间去消化?口理解，在他们对你的理由正在思考的时候？，你又抛出了第二个理由以及多个理由，结果就是房东客户都不知道该去从哪开始思考，只能挂电话了事。而且，你的理由一个电话就说完了，下个电话就不好再找理由了,增大了谈判难度。正确的做法是，把你的谈判理由分解，一个电话过去主要说一到两点，让对方思考，听他的反馈！然后，结合他的反馈在组织话术打第二个电话，然后听他的反馈再组织其他理由打下次的电话。通过这样每隔20到30分钟的一个电话，房

7、东和客户能够充分思考的理由，从而收到不错的效果。一句话，我们要靠电话次数来让双方让价，而不是单个电话的时间长短！毕竟，电话次数打得多了，就能刺激双方的紧张感和拱起双方的热度。蠹好多经纪人在谈判过程中不能很好的摆正自己的位置总是把自己牵扯到谈判中。经常有房东怒道：到底是你买房还是客户买房，你凭什么说我的房子不好，我不卖了！然后客户又对他说：你要是觉得我应该加钱，那你替我加，我没钱，你觉得房子值就你买吧”！结果，把自己搞得里外不是人，谁都不说好！原因很简单，就是没有保持中立！我们要记住：我们谈房东价格让他降的任I可理由都是客户说的是客户的意思，我们谈客户价格让他加价的任何理由都是房东说的是房东的意

8、思，我们不买房我们不能去以自己的名义去让房东客户降价加价。每次我们都要以房东的嘴谈客户，就说客户说了大哥您的房子是北向的，朝南的才卖2万一平，结果您卖2.2万，实在太贵了，所以客户想让你价位落一些！同理，我们要以房东的嘴谈客户时就说房东说了，大哥这个房子装修花了60万，而且送车位，所以一点都不贵，他希望您能加上来！这样，我们以双方的名义去谈，双方就不会责怪我们站着说话不腰疼了！才能更好地接受我们的说服！只有,当房东和客户真的是征询我们的意见时我们才能以个人名义说话给他们信心和建议！让他们让价！否则，一直要保持中立！听原则在整个谈判过程中，我们切记不能再电话中滔滔不绝说个没完，我们在抛出一个理由

9、后要注意倾听房东和客户说什么，听他们的反馈，让他们说！然后继续我们的谈话，这样通过交流我们就能真正把握房东和客户的真实意思了。经常有经纪人，给双方打了3、4个电话了，还不明白房东和客户的不让步的原因。其实，就是因为没有认真倾听只顾自己说，灌输给双方东西，忽略了最关键的反馈和沟通！于要思在到了谈判的后期，双方的差距很小的时候或是谈判真到了无法进行下去的时候,我们可以大胆的要求房东大哥，我觉得您也别坚持240万了，235万卖了绝对值，您就信我的吧！，同样对客户大哥，都谈到这份上了，您别230万了，235买了绝对值！?在谈判的最后一步，临门一脚的时刻我们有些时候必须要站出来给双方信心，敢于要求！（但

10、要把握好时机）湿后要想快速签单，就必须要让双方对买卖房子这件事重视起来，比如客户看完房出价了230万，跟房东的价位差十万，如果经纪人一味的只谈客户加价即使加到240万客户同意签合同了很可能房东会说太突然了他要考虑一下是不是房子卖便宜了结果错失机会折单！导致这样的原因很简单，就是房东热度不到，我们没有提前拱起他的热度，他没有感觉到谈判的难度，从而认为房价可能卖低了！所以，为了避免出现这种状况，不论客户价格是否已经到了房东的心理价位，我们都还要就继续谈房东，告诉房东客户价位出不到希望您降价，让他感觉到谈判的难度，感觉到房子的价位其实已经很高了，避免跳价！举例：比如我们给客户报260万，客户出240

11、万，其实已经到了房东的心理价位，但我们依然要谈房东，大哥，客户只出220万，他说您的房价太高了，您得降然后，频繁的多给房东打几个电话假谈，即使他的240万一分不降了，也没有关系，因为客户出到价了，而且他的热度也上来了，签合同就不会跳价了。价原则对于放价我们的原则是对方如果不让价，我们手里的价格筹码就一直不放。例：房东底价240万，我们给客户报260万,客户看完房出230万，那么我们用220万斡旋房东降价，房东如果不降我们也不要给他加钱，尤其在谈判初期，你越是给他加钱他越不会降；同理，用260万斡旋客户加价，他不加价我们就不给他放价，如果过早的放价只会提高他对房东降价的预期，从而不再加钱!（如果

12、谈判出现僵局了，在考虑特殊放价，但一般情况必须坚持这个原则）定价值房东要价240万，客户出价230万，只有房东你谈了半天让他降价了或是没有降价但被电话打烦了（让他感觉到240万卖房已经很高了），告诉我们一分不降了，他这个同如果房东要价240万240万才是稳定的价位。，我们给客户报260万，结果客户还价250万，结果客户比底价都出的高。我们应该让利给房东，或者告诉房东我们给他多卖了5万是245万，告诉客户我们给他又争取了5万，是245万，这样双方都得到比原来的预期好的结果！客户给佣会很痛快，而且可以是全佣！如果客户要佣金打折，那我们就不让利给客户，给房东卖250万，让房东从多卖的房款中补回我们的

13、佣金！如果维护的好，还可能作增佣，房东会返我们更多的佣金！2谈单的流程客户房东永远是一对矛盾体，房东总想多卖一些，客户总是想少掏一些！那么如果你轻易的就告诉房东客户价位出到了，房东就会想是不是房子卖亏了，反而容易跳价;同样，如果轻易告诉客户房价谈下来了，客户就会觉得是不是房子买亏了，怎么这么轻易就谈下来了！反而容易缩回价位！所以，为了谈判顺利，双方都不反价，我们就要通过密集的电话来降低他们的心理预期！一般，如果客户看满意房子了，出价进入在谈了！我们首先应该双方给去谈判的第一个电话，告诉他们我们已经开始谈判了，请您别关机！头一个电话就是起到告知的作用，让双方紧张起来，开始拱热度了，做好签单的心理

14、准备！同时，告诉双方出的价位，当然是留有筹码的价格，比如房东要240,我们告诉客户房东260万一分不降，同样客户出230万，我们告诉房东客户220万一分都不降了！然后就可以挂电话了，不要多说什么！第二个第三个电话呢，也不要多说，这次郑重的告诉双方价格对方都卡的很死，价格根本谈不下来，对方希望您能加或降一些！用这两个电话降低双方的心理预期，稳定他们现在的出价！一般从第四个电话正式发力开始谈判，实质性的开始说服双方降价或加价！开始遵循上述的12个原则开始谈判。一般谈妥了之后，我们错开时间把双方月约到店里，如果觉得哪一方不是太稳定就先提前半个小时把这一方约到店里铺垫呆会怎么见面和对方谈判这样有利于我

15、们把控整个谈判的节奏！对于双方见面后价格上出现僵局了，这时候就要和经理或同事配合，一人拉一方去谈，把双方分开，期间再和同事或经理换位把双方的意思互相反馈！等谈妥了再坐在一起签，如果还不行再分开谈！只有等双方都谈妥了或双方在电话中已经无法再谈了，才能把双方拉到店里，不要轻易就约双方见面，一定要把90%的问题在见面前解决，绝对不能把90%的问题拿到见面时解决！租赁单的关键点1)佣金谁给(2)起租期什么时候开始双方是否一致(3)付款方式，年付还是半年付(4)是否开发票,谁来出税金买卖单的关键,(1)佣金给多少(2)付款方式，一次性还是贷款，房东是否同意以及付款时间，定金及首付款(3)交房时间(4)产

16、权情况，是否产权人到场，是否满五年,(5)家具家电、车位怎么算视意向金的作用意向金对于锁定客户价位及稳定客户有很大作用同时在谈判时如果告诉房东客户已下意向金或带着钱去找房东谈会收到相当好的效果3谈单话术思路指引房东思;(1)首先谈大的国家环境，宏观政策调控，要控制房价，银行信贷紧缩批贷很难，导致市场上贷款买房的人贷不到款(70%的人买房都需按揭贷款)，所以市面上买房人减少及需求量减少，那么相对来讲，需求量减少导致供应量增大，根据经济学原理供过于求必然导致房价回落！所以，早一天卖出早一天受益，现在已经是房市最高点了,不要犹豫了！(一定坚持用客户的嘴谈房东的原则,这些都是客户说的)(2)接着，分析万柳最近的成交状况，成交量还是一直在下滑，客户观望程度很严重，需求量不是很旺盛，