从宽松式探底向新均衡过渡-国泰君安.docx

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1、从宽松式探底，向新均衡过渡-国泰君安请务必阅读正文之后的免费条款部分2018.10.19从宽松式探底，向新均衡过渡局对统计局9月数据的点评谢皓宇（分析师）卜文凯（分析师）郝亚雯（分析师）010-59312829010-59312756010-59312829XiehaoyuQgtjasbuwenkaitjashaoyawengtjas证书编号S0880518010002S0880517080005S0880518010005本报告导读：销售探底正在兑现，市场的新预期将逐步变为销售转负历之后时政策的推断。在经验Q4在销售快速卜行之后，将进入到预期平稳的新均衡当中，销售增速在Q1.结束后企稔。摘要

2、：82018年是44次降准、利率大幅下降背景下的楼市下行，在经验了Q2和和3Q3的反弹后，4Q-I正式进入二次探底阶段。尽管楼市的确在下行，9月销售面积出现-3.6%的负增长，但宏观环境并没有复制历史周期，而是使楼市正在经验一边宽松、一边下行的过程，我们将这种下行称之为宽松式探底。顾名思义，我们将看到一系列与宽松相关的数据兑现，例如更低的按揭贷款利率、更快的按揭贷款发放速度，同时，在企业端也能看到开发贷的接着增加。同时，我们还将看到楼市的进一步下行，并演化为量价齐跌。宽松式探底，历史上没有出现过，因为当前政策组合打乱了对经济增长的拉动动力和节奏。根据常规周期，楼市探底必定导致地产投资探底，并下

3、拉经济探底，但截至9月，单月投资增速依旧保持+8.9%,新开工面积增速保持+20.3%我们认为，宽松式探底会拉长开工和投资的下行速度，从投资端对经济具备支撑作用。另一方面，由于销售面积已经出现了负增长，因此，在消费端对经济有下压作用。在政策放松到达新周期之前，会有新均衡，就是在4Q4销售可能的超预期下行之后，增速快速企稳。历史上的新周期开启都来自于政策的放松，而政策的放松不外乎就在于降准降息、并下调居民购房的首付比例。那么，这一次的降准营造了宽松式探底的环境，也就是说，等待新周期，不如等待新均衡。但无法做对比的是，历史上并不存在新均衡，均衡是在更成熟市场上的表现，在过往的高速增长期当中，更多的

4、还是由政策的变动带来的周期波动。因此，对于新均衡的推断，我们更多的是基于当前新开工和销售的环境得到的结论，部分内容可以参考报告探讨高增长的开工和地产投资，也即，在04可能有的销售超预期下行之后，在增速上快速企稳，依靠价格的下行来完成新均衡的实现。行业对后续的预期将逐步平稳，基本面二次探底带来的股价下行进。入后半程。关于二次探底过程中的行业改变，可以参考报告用金融，重哪!地产周期，我们预料负增长区间将维持较长时间，但增速的低点预料在Q4达成，因此，二次探底带来的股价下行进入后半程。我们举荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏华蜜等公司。风险提示：需求不足导致行业下行，调控政策进一步收紧等。评级：增持

5、上次评级：增持相关报告房地产：销售高增拿地放缓，融资利率出现分化2018.10.18房地产:论业绩确定性，和资产减值2018.10.18房地产：降准，开启宽松式探底2018.10.07房地产：城市租金普涨，环比出现回落2018.09.26房地产：房企预期不一样，静待基本面下行2018.09.25行业更新行业更新房地产股票探讨股票探讨证券探讨报告证券探讨报告请务必阅读正文之后的免责条款部分商品房销售增速下行，销传面积增速本年二次探底。2018年9月，全国商品房销售面积1.7亿方，同比下降3.6%：销售金额1.5万亿元，同比增长6.7%0228018年年99月，全国商品房数据同比增速接着下行数据来

6、源：Wind、国家统计局、国泰君安证券探讨投资增速下行。2018年9月，全国房地产开发投资完成额1.2万亿元，同比增长8.9舟，相较上月下行0.4个pete图22：228018年年99月，全国房地产开发投资完成额同比增速下行数据来源：Wind.国家统计局、国泰君安证券探讨新开工增速接着维持高位，竣工增速依旧为负。新开工1.9亿方，同比增长20.3%；竣工面积4902万方，同比下降9.2%。图33：新开工增速依旧维持高位图44：竣工增速依旧为负数据来源：Wind、国家统计局、国泰君安证券探讨-10.0-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%05,00

7、010,00015,00020,00025,0002017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-07商品房销售面积（万方）商品房销传金额（亿元）面积同比金额同比0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%02,0004,0006,0008,00010,00012,0001-4,00016,0002017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-07房地产开发投资额（亿元）同比-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%05,

8、00010,00015,00020,00025,0002017-012017-062017-112018-042018-09新开工面积（万方）同比-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.00.0%5.0%10.0%15.0%20.0%05,OOO1.0,00015,00020,00025,00030,0002017-012017-062017-112018-042018-09竣工面积（万方）同比行业更新请务必阅读正文之后的免责条款部分3of5土地购置面积和和土地成交价款增速大幅回落。2018年9月，土地购置面积2915万方，同比增长16.4%；地成交价款1825亿元，同比增长18.6%。