财务案例分析.ppt

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1、A公司投资项目可行性报告A公司是一家大型的制造企业，目前的资金利用率较低，存在着一定的闲置资金，而且公司的产品单一，有的产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面出现问题伙食出西施嘛价额竞争将严重影响企业的发展，公司董事会觉得这样下去不是办法，必须开发新项目。在公司总经理办公室牵头下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出下列两个投资项目。项目背景 项目介绍 一：酒店投资项目介绍 1、项目背景、项目背景 A公司每年因业务往来招待客人的费用高达几百万元，既然存在着一定的闲置资金，为了长远发展，改变经营单一的模式，为公司拟组建一家全资子公司滨华大酒店，注册资本为五千万

2、元。 2、项目概括（1）、地理位置：江南大道与风情大道交汇处往东500米答景江大厦。 (2）建设规模与目标：滨华大酒店一6600元/平方米的价格购买景江大厦3600平方米，将其改建为及餐饮、住宿、商务娱乐等为一体的三星级宾馆，投资建设期为九个月。（3）周围环境与设施：步行五分钟可达江南村等公交站、10分钟可至地铁一号线江滨路；距华联超市、苏宁电器等商业场所均几步之遥；毗邻江滨高教园区。 项目介绍 3、项目财务指标要求、项目财务指标要求 （1）、年折现率为10%。 （2）项目预期的回收期20%；折现率0；现值指数1；内含报酬率20%。 项目介绍 二：房地产开发项目介绍1、项目背景由于A公司存在一

3、定的闲置资金，为了长远的发展，改变经营单一的模式，公司拟组建一家全资子公司滨华房地产开发有限公司，注册资本8000万元。A公司的最大股东省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准成立的，授权全面经营和股利全省国有资产。该大股东名下现有一块土地，面积8万平方米，如果A公司，如果A公司组建房地产开发公司，则将该块土地转让给A公司。2、项目概括（1）、项目名称：滨华海景城（2）、地理位置：经济开发区六号大街与沿江大道交汇处往西500米左右。东邻之江，北临省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。（3）、建设规模与目标：土地面积120亩，即8万平方米；容积率2.6；建设面积2

4、0.8万平方米；开发周期5年；土地价格2880万元，由大股东作为借款筹入，年利率12%，借款期限5年，一次还本付息。 项目介绍4）、周围环境与设施：快速路、沿江景观大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业、商业规划齐全；社区的1200平方米双层会所、近14000平方米沿江商业街、与项目一路之隔的规划中的4万平方米大型购物商场，可以满足各类生活娱乐购物需求。 幼儿园小学中学大学，在家门口即可实现一站式教育。毗邻的大学城，14所大学，18万师生，打造开放式、资源共享的“新型学院派生活”；省重点高中、市政府规划配套的市重点初中、小学咫尺之遥，已批准建设18所幼儿园，教育配套齐全，为耗子踢狗优良

5、环境；高素质邻里，过百名大学教师业主、新型白领、青年精英成为业主主体 该市目前唯一采用楼宇对讲联动IC卡系统的节能住宅小区。 项目介绍（三）项目财务指标要求 （1）、年折现率为10%。 （2）项目预计的回收期7%；净现值0；现值指数1；内含报酬率20%。 目前我国酒店业现状1）、供给过剩，竞争激烈，今后发展速度将会降低。 2）、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。3）、多样化、多元化、品牌化、个性化潮流进入酒店业。4）、 随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新 也尽显高科技的踪迹。 行业信息化、网络化成为新的趋。 5）、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进军中国市场

6、。 目前我国酒店业现状 6.高端餐饮业绩下滑 7.政策人力成本租金成为阻力 8.大众化消费成为主流 9.中央出台的八项规定使酒店业遇到了寒冬 目前我国房地产现状 投资三星级酒店的风险 A、市场风险。纵观国内酒店，中小型酒店如雨后春笋般出现，导致市场竞争趋于“白热化”。 B、目前市场上酒店整体处于供过于求状态，竞争激烈，竞争激烈，外资新增投资的可能不大，而且随时会面临被收购的风险，一旦酒店出现资金链中断、经营亏损，就难以扭转局面。 C、中国酒店在预定、服务、产品设计技术等方面全面滞后，中国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，找不到个性化和多样化，与其发展趋势不相符。再加上一些国际知名高档酒店纷纷

7、抢滩中国市场，更是给国内酒店行业带来巨大压力。 D、专业的酒店管理人才稀缺，虽然建设周期相对短些，但各类人才投资成本会更高，大大降低投资的可能性。 E、大部分三星级及以下级的酒店尽管环境好，但长期处于亏损中，另一部分虽然销售良好，但酒店发展到了一个坎，员工热情、销售业绩、服务水平都无法再上一个台阶，前景不堪。 F、政府政策方面存在很多不确定因素。 投资房地产开发的风险 1）、项目的政策风险。由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。 2）、金融风险。房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。a、融资能力不足 b、货币利率变化的风险 3）、项目控制

8、风险 。在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。 （a）成本控制风险 房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。 （b）建设工期、质量、安全控制的风险。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是

9、会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。 4）项目的经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空臵率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空臵率。 （a）市场风险。 房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房

10、地产投资收益的实现及其大小。 （b）购买力风险。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。 （c）资金变现风险 .资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的。 （d）商业风险。 商业风险是房地产投资在房地产臵业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。5）、其他不可抗力风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。投资酒店的相关财务指标计算 房产年折旧费=28

11、51.2/30=95.04万 设备折旧费=900/10=90万 装修费摊销=960/10=96万 筹办费摊销=40/5=8万 每年非付现成本=289.04万 酒店行业的现金流量第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年1388.7651388.7651388.7651388.7651388.765+2200=3588.765 投资回收期=9/12=3+791.86/3588.765=3.97年 NPV=-4751.2+1388.765*(P/A,10%,4)+3588.765*(P/F,10%,5) =-4751.2+1388,765*3.1699+3588.765*0.63

12、09 =1915.198内含报酬率IRR令NPV=0-4751.2+1388.765(P/A,r,4)+3588.765(P/F,r,5)=0当r=23%-4751.2+1388.765*2.4483+3588.765*0.3557=-74.563当r=22%-4751.2+1388.765*2.4936+3588.765*0.37=39.667取r=22% 房地产开发项目财务指标012345-4640.52-7319.76-5749.3413073.696731.408800.94现金净流量 投资回收期=3+（-4640.52-7919.76-5749.34+13073）/6731 =3+5

13、236.62/6731=3.7779年 NPV=-4640.52-7319.76*(P/F,10%,1)-5749.34*(P/F,10%,2) +13073.69*(P/F,10%,3)+6731.4*(P/F,10%,4)+8800.94* (P/F,10%,5) =3824.6015 内含报酬率 NPV=0 NPV=-4640.52-7319.76*(P/F,r,1)-5749.34*(P/F,r,2) +13073.69*(P/F,r,3)+6731.4*(P/F,r,4)+8800.94* (P/F,r,5) 取r=20% NPV=-4640.52-7319.76*0.8333-57

14、49.34*0.6944 +13073*0.5787+6731.4*0.4823+8800.94*0.4019 =-4640.52-6099.556-3992.3416+7565.3451 +3246.5542+3537.0977 =-383.4206 r=19% 两方案财务对比酒店酒店投资回收期投资回收期净现值净现值内部收益率内部收益率3.971915.19822%房地产投资回收期投资回收期净现值净现值内部收益率内部收益率3.77793824.601519% 结论 从以上财务数据对比分析，从财务方面来看，做房地产项目的投资回收期，净现值，均优于做酒店项目，但是内部收益率低于做酒店项目，综合环境和风险因素，我们认为应该放弃酒店和房地产项目，应该把资金用于改进企业的生产。谢谢观看