第二章房地产与房地产价格.ppt

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1、房地产估价第二章第二章房地产与房地产价格房地产与房地产价格第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价一、概念一、概念（一）定义（一）定义土地、建筑物、定着物、土地、建筑物、定着物、各种物权各种物权 2-1 2-1 房地产的概念房地产的概念房地产估价地面地面 地上一定范围的空间地上一定范围的空间地下地下1 1、1 1土地土地横横 竖竖面积大小面积大小 形状形状 四至四至第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义房地产估价第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义土地的地面范围是确定土地权利重要依据，又称权利界线土地的地面范

2、围是确定土地权利重要依据，又称权利界线房地产估价宅基地宅基地 农田农田集体企业用地集体企业用地1 1、2 2土地土地国有国有 集体集体城镇建设用地城镇建设用地 矿山矿山 、军事用地、军事用地森林、湖泊、草原森林、湖泊、草原第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义我国我国土地实行两权分离，所有权归国有或集体所有，使用土地实行两权分离，所有权归国有或集体所有，使用权可以出让（或转让）给企事业单位或个人。权可以出让（或转让）给企事业单位或个人。房地产估价2 2、建筑物、建筑物3 3、定着物、定着物组成组成材料材料构配件构配件 设备设备两大类两大类房屋：房屋：基础、墙、门

3、、柱、梁、屋顶基础、墙、门、柱、梁、屋顶构筑物：构筑物：水塔、水井、道路、桥梁、水塔、水井、道路、桥梁、 隧道、水坝隧道、水坝第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义房地产估价4 4、各种物权、各种物权自物权：所有权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等供役地供役地 需役地需役地 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（一）定义（一）定义各项物权先登记后生效，物权的完整程度影响房地产价格各项物权先登记后生效，物权的完整程度影响房地产价格房地产估价（二）实物、权益、区位（二）实物、权益、

4、区位1 1、 实物实物实体、质量、功能实体、质量、功能2 2、权益、权益权利、利益、收益权利、利益、收益3 3、区位、区位距离距离直线、路线、时间直线、路线、时间第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投

5、资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5152.5平方米

6、，房型为三室二厅，楼龄平方米，房型为三室二厅，楼龄2 2年；年； B B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.280.2平方米，房型为平方米，房型为二室二厅，楼龄二室二厅，楼龄3 3年；年； C C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6148.6平方米，房型平方米，房型为三室二厅，楼龄为三室二厅，楼龄5 5年。年。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格案例案例房地产估价两宗房地产：两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权

7、益同，实物不同，价不同；权益权益同，实物同，区位不同，价不同。同，实物同，区位不同，价不同。第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格案例案例房地产估价（三）存在形态（三）存在形态 1.1.土地土地2. 2. 建筑物建筑物3. 3. 房地房地第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价（四）估价对象具体形态（四）估价对象具体形态 1. 1. 空地空地 2. 2. 有建筑物土地有建筑物土地 3. 3. 地上建筑物地上建筑物 4. 4. 合成体合成体 5. 5. 在建工程在建工程 6. 6. 未来状况未来状况 7. 7. 已消失已消失 8. 8. 过去与现在差异过去与现在差

8、异 9. 9. 包含其他资产包含其他资产 10. 10. 企业整体的一部分房地产企业整体的一部分房地产 11. 11. 房地产的局部房地产的局部第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价二、对土地与建筑物的认识二、对土地与建筑物的认识（一）土（一）土地地1 1、坐落、坐落2 2、面积、面积 3 3、形状、形状 4 4、四至、四至 5 5、地势、地势 6 6、周围环境和景观、周围环境和景观7 7、利用现状、利用现状 8 8、产权状况、产权状况 9 9、地质和水文状况、地质和水文状况 1010、基础设施完备程度和土地平整程度、基础设施完备程度和土地平整程度 1111、土地使用管制

9、、土地使用管制 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三通一平：场地平、道路、三通一平：场地平、道路、给水、电力给水、电力五通一平：排水、通讯五通一平：排水、通讯七通一平：燃起、热力七通一平：燃起、热力根据根据？通一平来判断土地开发程度，区分毛地还是熟地？通一平来判断土地开发程度，区分毛地还是熟地？房地产估价1 1、坐落、坐落2 2、面积、面积 3 3、高度和层数、高度和层数 4 4、结构、结构 5 5、设备、设备 6 6、装修、装修 7 7、公共配套设施完备程度、公共配套设施完备程度 8 8、平面布置、平面布置 9 9、外观、外观1010、建成年月、建成年月 1111、维修、保养

10、情况及完损程度、维修、保养情况及完损程度 1212、利用现状、利用现状 1313、产权状况、产权状况 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格（二）建筑物（二）建筑物“土地使用权期满，土地土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无他附着物所有权由国家无偿取得偿取得”二、对土地与建筑物的认识二、对土地与建筑物的认识房地产估价2-2 2-2 房地产特性房地产特性 1 1、不可移动性、不可移动性 2 2、独一无二性、独一无二性 3 3、寿命长久性、寿命长久性 4 4、数量有限性、数量有限性 5 5、用途多样性、用途多样性 6 6、相互影响性、相互

11、影响性 7 7、易受限制性、易受限制性 8 8、价值高大性、价值高大性 9 9、难以变现性、难以变现性1010、增值保值性、增值保值性自然自然增值增值 1通货膨胀通货膨胀 2需求增加需求增加 3外部经济或相互影响外部经济或相互影响 4 投资改良投资改良一、房地产特性一、房地产特性第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格 1住宅住宅70年年 2工业工业50年年 3科教文卫科教文卫50年年 4 商业商业40年年 5 综合或其它综合或其它50年年从长期趋势来看从长期趋势来看房地产价格呈现上升趋势！房地产价格呈现上升趋势！房地产估价二、房地产市场特性二、房地产市场特性 1 1、供给多样、供给

12、多样 2 2、需求各异、需求各异 3 3、位置固定、位置固定 4 4、价格昂贵、价格昂贵 5 5、资源稀缺、资源稀缺 6 6、市场复杂、市场复杂 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价三、土地价格特征三、土地价格特征 1 1、生产成本不同、生产成本不同 2 2、折旧现象不同、折旧现象不同 3 3、价格差异不同、价格差异不同 4 4、市场性质不同、市场性质不同 5 5、形成时间不同、形成时间不同 6 6、供求变化不同、供求变化不同 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价四、房地产价格特性四、房地产价格特性 1 1、可用价格和租金表示、可用价格和租金表示

13、 2 2、是关于权利利益的价格、是关于权利利益的价格 3 3、在长期考虑下形成、在长期考虑下形成 4 4、随交易个别形成、随交易个别形成 第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价2-3 2-3 房地产价格房地产价格 一、价格概念一、价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件二、形成条件1 1、有用性、有用性2 2、稀缺性、稀缺性3 3、有效需求、有效需求 有购买能力支持的需要有购买能力支持的需要第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 1

14、、使用价值、使用价值 交换价值交换价值：满足某种需求的效用：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品：一定数量的货币或其他商品2、投资价值、投资价值 市场价值市场价值：主观：主观 个人个人：客观：客观 非个人非个人 3、原始价、原始价值值 帐面价值帐面价值 市场价值市场价值：始终不变：始终不变：随时间推移减少：随时间推移减少：随时间推移变化：随时间推移变化第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价4、成交价格、成交价格 市场价格市场价格 理论价格理论价格 评估价格评估价格比准价格比准价格积算价格积算价格收益价格收益价格比较法比较法成本法成本法收益法收益法5、市场调节价、市

15、场调节价 政府指导价政府指导价 政府定价政府定价事实价格事实价格第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价 6、基准地价、基准地价 标定地价标定地价 房屋重置价房屋重置价7、土地价格、土地价格 建筑物价格建筑物价格 房地价格房地价格 土地价格土地价格 建筑物价格建筑物价格8、总价格、总价格 单位价格单位价格 楼面地价楼面地价 总价总价总建筑面积总建筑面积 土地总价土地总价总建筑面积总建筑面积 土地单价土地单价容积率容积率第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价 9、所有权、

16、使用权、其他权益、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房、期房现房、期房 12、起价、标价、成交价、市场价、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议、拍卖价格、招标、协议 15、实际价格实际价格 名义价格名义价格：一次性付清：一次性付清：约定：约定第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价16、补地价、补地价（1 1）更改用途）更改用途 （2 2）增加容积率）增加容积率（3 3）转让、出租、抵押划拨土地房地产）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4 4）续期）续期补地价数额补地价数额= =增加后地价增加后地价原地价原地价4 4种情况种情况第二章第二章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 房地产估价2-4 2-4 影响房地产价格因素影响房地产价格因素一、影响因素一、影响因素宏观、中观、微观宏观、中观、微观一般、区域、个别一般、