关于问题楼盘化解工作的调研报告.docx

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1、关于问题楼盘化解工作的调研报告2016年之前,房地产行业快速发展,一路高歌猛进,促进了经济的快速发展。但近年来,房地产行业出现增速放缓现象,行业整体利润成下行趋势,可见行业规模已过谷峰,后续大概率慢慢往下掉。随着“蛋糕”越来越小,“问题楼盘”也应声而起。一、问题楼盘的概念“问题楼盘”是指在国有建设用地上的商品房、房改房、经济适用房、单位自建(集资房)等各类住房,因各种原因,造成长期停工、迟迟不能交工、购房人或返迁人员长期无法入住、或房屋交工入住后长期无法办理产权证等历史遗留问题的楼盘。二、问题楼盘的现状*办事处共*个“问题楼盘”项目。从开发性质上分:*个项目为企业开发,*个项目为单位集资建房。

2、从住户规模上分:*个项目超过了*户,*个项目小于*户。从问题楼盘产生时间节点上分:*个项目发生于2020年前,*个项目发生于2020年之后。*个项目共涉及*栋楼,涵盖*多户居民*余名群众。由于群众反映较为强烈,具有重大风险隐患,严重影响社会稳定。三、问题楼盘的形成原因“问题楼盘”的形成,既有企业管理不善、违法违规建设的问题,也有政府部门监管不到位的问题,具体形成原因主要有以下7个方面:一是由于开发企业资金链断裂造成一部分楼盘“烂尾”。二是各级政府片面追求经济效益和城市形象,在特定的时期违背工程建设基本程序,允许建设单位边申请、边审批、边施工,甚至未批先建;但在后期补办国土、规划、建设、消防等手

3、续时一旦与国家“刚性”规定相违背,就会出现行政审批链断裂,最终影响到群众办理不动产登记。三是由于城市总规调整,导致一些项目手续无法办理。四是政府部门在行政审批程序上“互为前置”,致使一些项目手续办理停滞,最终影响到群众办理不动产登记,导致问题楼盘的浮现。五是建设企业经营过程中由于债券、债务等经济纠纷引起涉法涉诉案件,导致楼盘被法院查封,难以解封。六是部分建设企业违法建设,批少建多;或者由于资金问题欠缴税费、土地出让金,导致项目手续无法办理。七是部分局委或破产企业在建设时,未考虑后期办证事宜,导致项目无法办证。四、化解问题楼盘的主要做法*月份以来,为妥善解决好辖区群众急难愁盼的“问题楼盘”,同时

4、为了维护社会和谐稳定大局,办事处在市委市政府的正确领导下,在区委区政府的正确指导下,在各级局委机关单位的共同协助下,全面开展了“问题楼盘”的化解工作。(一)成立专班,强化领导。市委、市政府正确指导各级辖区政府和局委单位,认真贯彻“以人民为中心”的发展思想,始终带着感情、带着责任、带着政策做好化解问题楼盘工作。按照“一个案件、一名领导、一个专班、一套方案”的工作要求,处级领导干部是各项目的总包案领导,辖区办事处、局委单位一把手是各项目的包案领导,各办事处、局委的科级干部是具体项目的负责人,抽调业务骨干成立工作专班,为“问题楼盘”的化解工作提供有力保障。同时,包案处级领导定期开展会商会审,指导工作

5、思路,做好跟踪督办。(二)建立机制,分类施策。根据不同“问题楼盘”的产生原因,坚持“依法依规、尊重历史,实事求是”的工作原则,理清化解思路,主要从三个方面分类施策逐一化解:一是办证类,探寻不能办理不动产证的具体困境,针对困难打通办证路径。二是配套设施不完善类,查找项目哪种设施不完善,根据实际完成配套设施建设。三是烂尾楼,剖析楼盘烂尾的深层次原因,梳理化解思路,提高化解效率。()“证缴分离”,全面化解。“问题楼盘”都存在着一些现实矛盾问题,按照上级提出的“证缴分离”的处置思路,全面开展各楼盘的证件办理、缴费分离的化解工作。办事处工作专班积极与区质监站、区住建局对接,全力推进质量安全检测和消防评定

6、工作;主动与市不动产登记中心沟通,扎实推进不动产首次登记工作,同时指导各项目按市住建局要求办理现房销售备案的相关手续;加强与上级专班的交流,拟定化解请示和交办清单,为后期相关职能部门依法依规、依政策依事实理清各种费用金额和收缴工作夯实基础。“证缴分离”既最大限度地维护广大人民群众的合法权益,又做到依法依规、不留隐患。五、延伸思考历史遗留问题要站在历史的角度来解决。问题是一定时代和社会环境的产物,它不是凭空产生的,也不是从来就有的,那么面临的问题必然带有一定历史时期的性质和特点。对于问题的处理,我们要坚持深入调查研究,并且在调研中用历史的眼光认真审视,梳理总结、把准症结、对症下药,真正回到当时场

7、景、站在当时角度、依照当时政策法规解决。结合“问题楼盘”这难啃的骨头,尤其是那些无法按照现行法律规定化解的“硬骨头”,要继续使用“老标准、老政策”妥善解决,逐步化解。要解决面临的种种问题,必须把问题放在不断发展的历史进程中来分析,用改革的思路、发展的办法去认识、去解决:一是创新制度,出台指导意见。印发出台问题楼盘分类化解处置指导意见,该指导意见是切合实际的、规范科学的,通过该意见实现了制度创新、明确职责分工、建立联动机制。坚持属地管理,落实主体责任,积极协调国土、规划、住建、消防、人防等职能部门,确保把工作做扎实、做到位,把老百姓遇到的困难、难题化解掉、处理好。二是创新方法,实行“证缴分离”。

8、针对购房群众已向指定账户交付完所有费用款项,但因开发企业欠缴税费或建设手续不完善,造成购房群众入住多年却不能登记办证的问题,在遵守法律法规,符合国家有关规定的前提下,将解决人民群众办证问题与追缴企业相关税费、处理企业违法违规行为相分离,优先解决群众办证难问题。切实秉承“为人民服务”原则,及时受理,快速办证,最大限度维护广大人民群众的合法权益。三是府院联动,追缴应收资金。国土、消防、人防等职能部门根据各自职责,继续督促开发企业和建设单位缴纳土地出让金和相关税费,并全面完善手续。对口头答应交钱,实际未行动的企业,政府联合法院、检察院、公安等政法单位形成合力,要采取强制措施,向企业追缴各种钱款;对耍无赖、拒不配合的企业,要坚决打击,依法依规提起法律诉讼,严防国有资产流失。

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