房地产风险控制.ppt

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1、全全 面面 风风 险险 管管 理理本章内容：本章内容：u1 全面风险管理的基本概念。全面风险管理的基本概念。u2 风险因素的分析方法。采用系统分析方法从几个角度风险因素的分析方法。采用系统分析方法从几个角度分析、罗列风险因素，形成对项目风险全方位的透视。分析、罗列风险因素，形成对项目风险全方位的透视。u3 风险评价方法。引入风险位能和风险级别的概念，介风险评价方法。引入风险位能和风险级别的概念，介绍风险状态的分析方法。绍风险状态的分析方法。u4 风险控制，主要包括常见的风险分配和风险对策措施。风险控制，主要包括常见的风险分配和风险对策措施。 第一节第一节 概概 述述 一、风险与工程项目风险一、

2、风险与工程项目风险 （一）风险的定义及本质（一）风险的定义及本质 风险存在于一切领域，人们从不同的角度，抱着不同的目的研究风险存在于一切领域，人们从不同的角度，抱着不同的目的研究风险，就产生了不同的定义。风险，就产生了不同的定义。u损害发生的可能性（法国学者莱曼）。损害发生的可能性（法国学者莱曼）。u某种行为具有不确定时，其行为就反映了风险的负担（美国学某种行为具有不确定时，其行为就反映了风险的负担（美国学者海尼斯）。者海尼斯）。u客观的不确定性（美国学者威利特）。客观的不确定性（美国学者威利特）。u费用、损失或与损害相关的不确定性（美国学者哈迪）。费用、损失或与损害相关的不确定性（美国学者哈

3、迪）。u经济学上对风险的定义为：经济学上对风险的定义为：“风险是指在特定条件下在特定时风险是指在特定条件下在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度”。 一、工程项目中的风险u 工程项目的立项、各种分析、研究、设计和计划都是工程项目的立项、各种分析、研究、设计和计划都是基于对将来情况基于对将来情况(政治、经济、社会、自然等各方面政治、经济、社会、自然等各方面)预测预测基础上的，基于正常的、理想的技术、管理和组织之上基础上的，基于正常的、理想的技术、管理和组织之上的。而在实际实施以及项目的运行过程中，这些因素都的。而在实际实施以及项目的运行过程中，这

4、些因素都有可能会产生变化，在各个方面都存在着不确定性。这有可能会产生变化，在各个方面都存在着不确定性。这些变化会使得原定的计划、方案受到干扰，使原定的目些变化会使得原定的计划、方案受到干扰，使原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部的干扰因标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部的干扰因素，人们将它称之为风险。风险是项目系统中的不可靠素，人们将它称之为风险。风险是项目系统中的不可靠因素。因素。 二、风险的影响工程项目风险具有全面性的特点工程项目风险具有全面性的特点 ：u1风险的多样性风险的多样性 u 2风险在整个项目生命期中都存在，而不仅在实施阶段。风险在整个项目生命期中都存在，而不仅

5、在实施阶段。 u3、风险影响常常不是局部的，而是全局的。、风险影响常常不是局部的，而是全局的。 u 4风险有一定的规律性。风险有一定的规律性。 u珠海最牛钉子户珠海最牛钉子户三、全面风险管理的概念 u 全面风险管理是用系统的、动态的方法进行风险控全面风险管理是用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目过程中的不确定性。它不仅使各层次的制，以减少项目过程中的不确定性。它不仅使各层次的项目管理者建立风险意识，重视风险问题、防患于未然，项目管理者建立风险意识，重视风险问题、防患于未然，而且在各阶段、各个方面实施有效的风险控制，形成一而且在各阶段、各个方面实施有效的风险控制，形成一个前后连贯的管理过

6、程。个前后连贯的管理过程。 (一一)项目全过程的风险管理项目全过程的风险管理 在项目的整个生命期中对项目的不确定因素进行管理。在项目的整个生命期中对项目的不确定因素进行管理。u 1在项目目标设计阶段，就应对影响项目目标的重大在项目目标设计阶段，就应对影响项目目标的重大风险进行预测，寻找目标实现的风险和可能的困难。风风险进行预测，寻找目标实现的风险和可能的困难。风险管理强调事前的识别、评价和预防措施。险管理强调事前的识别、评价和预防措施。 u 2在可行性研究中，对风险的分析必须细化，进一步在可行性研究中，对风险的分析必须细化，进一步预测风险发生的可能性和规律性，同时必须研究各风险预测风险发生的可

7、能性和规律性，同时必须研究各风险状况对项目目标的影响程度，这即为项目的敏感性分析。状况对项目目标的影响程度，这即为项目的敏感性分析。 u3随着技术设计的深入，实施方案也逐步细化，项目的随着技术设计的深入，实施方案也逐步细化，项目的结构分析也逐渐清晰。这时风险分析不仅要针对风险的结构分析也逐渐清晰。这时风险分析不仅要针对风险的种类，而且必须细化种类，而且必须细化(落实落实)到各项目结构单元直到最低层到各项目结构单元直到最低层次的工作包上。在设计和计划中，要考虑对风险的防范次的工作包上。在设计和计划中，要考虑对风险的防范措施，例如风险准备金的计划、备选技术方案，在招标措施，例如风险准备金的计划、备

8、选技术方案，在招标文件文件(合同文件合同文件)中应明确规定工程实施中的风险的分担。中应明确规定工程实施中的风险的分担。 u 4在工程实施中加强风险的控制。这里包括：在工程实施中加强风险的控制。这里包括： (l)建立风险监控系统，能及早地发现风险，及早作出建立风险监控系统，能及早地发现风险，及早作出反应。反应。 (2)及早采取预定的措施，控制风险的影响范围和影响及早采取预定的措施，控制风险的影响范围和影响量，以减少项目的损失。量，以减少项目的损失。 (3)在风险状态下，采取有效措施保证工程正常实施，在风险状态下，采取有效措施保证工程正常实施，保证施工秩序，及时修改方案、调整计划，以恢复正常保证施

9、工秩序，及时修改方案、调整计划，以恢复正常的施工状态，减少损失的施工状态，减少损失 u (4)在阶段性计划调整过程中，需加强对近期风险的预测，在阶段性计划调整过程中，需加强对近期风险的预测，并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改会并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改会带来新的问题和风险。带来新的问题和风险。 u 5项目结束，应对整个项目的风险，风险管理进行评项目结束，应对整个项目的风险，风险管理进行评价，以作为以后进行同类项目的经验和教训。价，以作为以后进行同类项目的经验和教训。 (二二)对全部风险的管理对全部风险的管理 在每一阶段进行风险管理都要罗列各种可能的风险，在每一阶

10、段进行风险管理都要罗列各种可能的风险，并将它们作为管理对象，不能有遗漏和疏忽。并将它们作为管理对象，不能有遗漏和疏忽。 (三三)全方位的管理全方位的管理u1对风险要分析它对各方面的影响，例如对整个项目的对风险要分析它对各方面的影响，例如对整个项目的各个方面，如工期、成本、施工过程、合同、技术、计各个方面，如工期、成本、施工过程、合同、技术、计划的影响。划的影响。 u2采用的对策措施也必须考虑综合手段，从合同、经济、采用的对策措施也必须考虑综合手段，从合同、经济、组织、技术、管理等各个方面确定解决方法。组织、技术、管理等各个方面确定解决方法。u3风险管理包括风险分析、风险辨别、风险文档管理、风险

11、管理包括风险分析、风险辨别、风险文档管理、风险评价、风险控制等全过程。风险评价、风险控制等全过程。u (四四)全面的组织措施全面的组织措施 对已被确认的有重要影响的风险应落实专人负责风险对已被确认的有重要影响的风险应落实专人负责风险管理，并赋予相应的职责、权限和资源。在组织上全面管理，并赋予相应的职责、权限和资源。在组织上全面落实风险控制责任，建立风险控制体系，将风险管理作落实风险控制责任，建立风险控制体系，将风险管理作为项目各层次管理人员的任务之一。让大家都有风险意为项目各层次管理人员的任务之一。让大家都有风险意识，都作风险的监控工作。识，都作风险的监控工作。 四、工程项目风险管理的特点 u

12、1工程项目风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分工程项目风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体项目的风险，则必须与该项目的特点相联系项目的风险，则必须与该项目的特点相联系 u 2风险管理需要大量地占有信息，了解情况，要对项目风险管理需要大量地占有信息，了解情况，要对项目系统以及系统的环境有十分深入的了解，并要进行预测，系统以及系统的环境有十分深入的了解，并要进行预测，所以不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。所以不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。 u 3虽然人们通过全面风险管理，在很大程度上

13、已经将过虽然人们通过全面风险管理，在很大程度上已经将过去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，但风险管理在很大程度上仍依赖于管理者的经验及管理但风险管理在很大程度上仍依赖于管理者的经验及管理者过去工程的经历，对环境的了解程度和对项目本身的者过去工程的经历，对环境的了解程度和对项目本身的熟悉程度。熟悉程度。 u 4风险管理在项目管理中，属于一种高层次的综合性风险管理在项目管理中，属于一种高层次的综合性管理工作。它涉及企业管理和项目管理的各个阶段和各管理工作。它涉及企业管理和项目管理的各个阶段和各个方面，涉及项目管理的各个子系统。所以它必须与

14、合个方面，涉及项目管理的各个子系统。所以它必须与合同管理、成本管理、工期管理、质量管理、安全管理联同管理、成本管理、工期管理、质量管理、安全管理联成一体。成一体。 u5风险管理的目的，并不是消灭风险，在工程项目中大风险管理的目的，并不是消灭风险，在工程项目中大多数风险是不可能由项目管理者消灭或排除的，而是在多数风险是不可能由项目管理者消灭或排除的，而是在于有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的损失。于有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的损失。 五、风险管理的主要工作u1识别项目的风险，即可能有哪些风险发生；识别项目的风险，即可能有哪些风险发生；u 2风险评价，即评估风险发生的概率及风险事

15、风险评价，即评估风险发生的概率及风险事件对项目的影响；件对项目的影响；u 3制定风险对策措施：制定风险对策措施：u4在实施中的风险控制。在实施中的风险控制。 第二节第二节 工程项目风险因素分析工程项目风险因素分析u风险因素分析是确定一个项目的风险范围，即有哪些风风险因素分析是确定一个项目的风险范围，即有哪些风险存在，将这些风险因素逐一列出，以作为全面风险管险存在，将这些风险因素逐一列出，以作为全面风险管理的对象。理的对象。 u风险因素分析由总体到细节、由宏观到微观，层层分解。风险因素分析由总体到细节、由宏观到微观，层层分解。通常可以从以下几个角度进行分析：通常可以从以下几个角度进行分析：一、按

16、项目系统要素进行分析一、按项目系统要素进行分析u (一一)项目环境要素风险项目环境要素风险 1政治风险。政治风险。 2法律政策风险。法律政策风险。 3经济风险。经济风险。 4自然条件。自然条件。5社会风险社会风险 u (二二)项目系统结构风险项目系统结构风险 以项目结构图上项目单元作为分析对象，即各个层次以项目结构图上项目单元作为分析对象，即各个层次的项目单元，直到工作包在实施以及运行过程中可能遇的项目单元，直到工作包在实施以及运行过程中可能遇到的技术问题，人工、材料、机械、费用消耗的增加，到的技术问题，人工、材料、机械、费用消耗的增加，在实施过程中可能的各种障碍、异常情况。在实施过程中可能的各种障碍、异常情况。 u (三三)项目的行为主体产生的风险项目的行为主体产生的风险 1业主和投资者业主和投资者 2承包商承包商(分包商、供应商分包商、供应商)。 3项目管理者项目管理者(如监理工程师如监理工程师)。 4其它方面。例如中介人的资信、可靠性差；政府其它方面。例如中介人的资信、可靠性差；政府机关工作人员、城市公共供应部门机关工作人员、城市公共供应部门(如水、电等部门如水、电等部门)的干预