房地产计划运营管理.ppt

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1、2内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理3在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度领导忙策划看领导规划等策划报建待图纸工程量清单编制和目标成本等图纸审核招投标等工程量清单和目标成本项目等招标定标和材料采购说法一：或者我们不能按时完成进度、或者我们虽然完成了进度，但是用日夜赶工换来的、或者我们虽然按时完工了，可是留下了很多隐患说法二：在进度和质量、成本的选择中，我优先考虑的一定是进度4为什么房地产企业会关注进度？为什么房

2、地产企业会关注进度？-进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大进度时间，决定管理费和财务费用的增加“一天一辆奥迪？”影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金地测算低于15%的不考虑拿地，万科测算要求16以上，龙湖测算低于19%不考虑拿地；所以三边工程是一个常态内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂计划管理是管理人员的必备工具5产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已6进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题从碧桂园的选择中看

3、到的从碧桂园的选择中看到的：代表关键里程碑：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。的输入条件。：配合专业的任务。：配合专业的任务。项目论证阶项目论证阶段段项目策划阶项目策划阶段段设计管理阶段设计管理阶段工程管理阶段工程管理阶段项目立项项目立项主体结构开主体结构开工工开盘销售开盘销售入伙入伙竣工竣工销售管理阶段销售管理阶段客户关系管理客户关系管理阶段阶段拓拓展展营营销销设设计计工工程程组织项目论组织项目论证证初步产品定初步产品定位位规划要点规划要点/规划草规划草案案组织项目

4、策划组织项目策划/产品、市场及产品、市场及客户定位研究客户定位研究概念规划设概念规划设计计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备及销售前准备方案设计方案设计扩 初 设扩 初 设计计施 工 图 设施 工 图 设计计设计配合、供应商考察及招标、设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工施工准备及桩基等工程施工主体结构施工主体结构施工至具备预售条至具备预售条件件工程施工工程施工至竣工验至竣工验收收销售及入伙配合销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销 售 事 务 管销 售 事 务 管理理成成本本估

5、算估算测算测算预算、标底、合同预算、标底、合同价价进度款、工程进度款、工程变更、招标采变更、招标采购购 结算结算入伙事务管理入伙事务管理客客服服报报建建建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、签订土地使用合同签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建设计报建、基础提前开工报建 办理房地产预办理房地产预售许可证售许可证产 权 初产 权 初始登记始登记合同备案、合同备案、按揭办理按揭办理工工程施工配程施工配合合设计配合设计配合销售配合销售配合采购管理采购管理土 地 获土 地 获取取7进度本质上是现金流的问题进度本质上是现金流的问题提速带来的价值提

6、速带来的价值内部收益率提高内部收益率提高5 5个百分点个百分点，销售净利率提高，销售净利率提高0.70.7个百分点个百分点集团净资产每年多周转集团净资产每年多周转0.20.2次次，净资产收益率提高，净资产收益率提高3 3个百分点个百分点同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高20%20%项目平均占用降低项目平均占用降低25%25%，资金成本降低，资金成本降低6060元元/ /平米平米某公司提速某公司提速6 6个月带来的收益个月带来的收益8然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题l从战略到执行本身

7、就存在战略与目标之间的脱节问题从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题l计划本身不能解决业务模式和流程的问题计划本身不能解决业务模式和流程的问题l影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因l计划解决不了激励的问题计划解决不了激励的问题l。9所以，更多的企业开始关注综合运营管理所以，更多的企业开始关注综合运营管理l世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理l龙湖：最早提出运营概念之一的企业龙湖：最早提出运

8、营概念之一的企业l万科：总经办最早设立运营管理岗万科：总经办最早设立运营管理岗l更多中小企业开始关注运营更多中小企业开始关注运营l。10所以，更多的企业开始关注综合运营管理所以，更多的企业开始关注综合运营管理计划管理体系计划管理管理型运营体系营运绩效管理运营计划管理阶段成果管理关键决策管理信息与知识管理流程管理专业型运营体系投资决策管理运营绩效管理运营计划管理阶段成果管理关键决策管理资金预算管理目标成本管理信息与知识管理流程管理1411内容内容房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进

9、行有效的计划管理12影响公司快速周转的因素影响公司快速周转的因素组织与项目管理模式组织与项目管理模式-决策速度与决策方式是影响效率的关键因素决策速度与决策方式是影响效率的关键因素业务流程的合理性业务流程的合理性-是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准是否明确决定工作的质量；计划运营体系是否明确决定工作的质量；计划运营体系产品与管理的标准化程度产品与管理的标准化程度项目本身的因素项目本身的因素-政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面积、改政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面积、改规划）规划）是否业绩导向的文化与有无清

10、晰的责任机制是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制13从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好案例：万科案例：万科“在均好中加速在均好中加速”14首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率某公司专业某公司专业集成流程图集成流程图15建设工程施工许可证建设工程施工许可证方案报建方案报建营销营销设计设计项目项目成本成本工程工程可行性研究报告可行性研究报告土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证概念设计概念设计产品建议书产品建议书规划设计规划设计单体设计单体设

11、计施工图设计施工图设计工程总包招标工程总包招标施工图报建施工图报建建设工程规划许可证建设工程规划许可证工程形象进度工程形象进度销售开盘销售开盘项目听证会项目听证会市场定位市场定位国有土地使用权证国有土地使用权证开工开工销售许可证销售许可证第二阶段第二阶段:开发决策开发决策 ？月？月技术决策技术决策 ？月？月第一阶段第一阶段:土地决策土地决策第三阶段第三阶段:技术实施技术实施 ？月？月生产施工生产施工 ？月？月总周期？月总周期？月自有资金自有资金银行贷款银行贷款16某公司示范区加速某公司示范区加速17其次关注业务流程的协调性，这是影响流程效率的第二个关键因素其次关注业务流程的协调性，这是影响流程

12、效率的第二个关键因素很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽略业务流程间的协调性很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽略业务流程间的协调性18如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之一如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之一由于时间比较紧和人员熟练程度等原因，节点质量达不到要求返工而导由于时间比较紧和人员熟练程度等原因，节点质量达不到要求返工而导致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素19能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键20内容内容

13、房地产计划运营概述房地产计划运营概述影响快速运营的关键因素影响快速运营的关键因素计划运营体系的整体思路计划运营体系的整体思路如何进行有效的计划管理如何进行有效的计划管理21计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管战略型集团总部战略型集团总部万科万科22计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管地区地区PMOPMO型型龙湖龙湖23计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管权威推动型权威推动型金地金地24计划运营管理的架构计划运营管理的架构-谁来管谁来管职能型职能型-中小企业中小企业总经理总经理财务副总财务管理部运营发展部人力资源部工程副总设计副总设计管理部工程管理部董事

14、长董事长营销管理部合同预算部景观装饰部材料设备部投资副总会计核算税务筹划审计监察财务分析投资融资战略规划报批报建项目拓展法律事务人力资源企业文化行政后勤客户服务营销策划产品定位销售管理高高层层部门部门主要职能主要职能合同管理商务谈判甲供材料分包总包景观设计景观施工成本管理计划运营资产运营部资产管理招商运营产品研究市场研究市场策划品牌管理营销副总行政管理部行政副总人事行政25目的：1 1、及时和充分掌握集团所属项目的动态运行状况；、及时和充分掌握集团所属项目的动态运行状况；2 2、及早判断公司及项目运行的风险和影响，提前做出相关预警和应对策略；、及早判断公司及项目运行的风险和影响，提前做出相关预

15、警和应对策略；2 2、有效提高公司资金、资产的运行效率；、有效提高公司资金、资产的运行效率；4 4、为集团的绩效考核提供依据、为集团的绩效考核提供依据5 5、推进业务流程的实施，提高集团精细化管理水平。、推进业务流程的实施，提高集团精细化管理水平。管理对象：针对集团下属的所有项目针对集团下属的所有项目管理方式：以目标管理为工具，以动态监控手段，并通过结果评价体系，有效将运营管控纳入绩效考核体系，以目标管理为工具，以动态监控手段，并通过结果评价体系，有效将运营管控纳入绩效考核体系，使得整体的管控方案有据、有察、有效。使得整体的管控方案有据、有察、有效。计划运营管理的架构计划运营管理的架构-如何管

16、如何管(整体思路）整体思路）26一体化运营的概念一体化运营的概念系统的一体化 一体化的运营管理是一个完整的系统，包含目标设定、过程监控、结果评估，形成一个一体化的运营管理是一个完整的系统，包含目标设定、过程监控、结果评估，形成一个 PDCAPDCA的有效循环体系；的有效循环体系；专业的一体化 一体化的运营管理涵盖了项目运营管理的各个重要专业环节，保证集团对各项目动态一体化的运营管理涵盖了项目运营管理的各个重要专业环节，保证集团对各项目动态监控的全面性和科学性，并且能够通过报表管理系统地反映项目的重要经营指标；监控的全面性和科学性，并且能够通过报表管理系统地反映项目的重要经营指标；管理的一体化 一体化的运营管理通过与考核的有效链接，运营管理将纳入公司绩效考核体系，使得一体化的运营管理通过与考核的有效链接，运营管理将纳入公司绩效考核体系，使得运营管理和人力资源形成良好的互动，实现的管理的一体化，使得运营管理有效可控；运营管理和人力资源形成良好的互动，实现的管理的一体化，使得运营管理有效可控；27通过目标规划、过程监控、结果评价紧密整合，形成一套全面科学的管控体系通过目标规划、过程监控、结果