可行性研究案例分析.ppt

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1、1 1案例分析案例分析 目录：2 2 3 3第一部分第一部分 项目概况项目概况 4 4一、项目概况一、项目概况 项目名称：项目名称：“锦江之星锦江之星”经济型酒店经济型酒店地址：地址：厦门市莲坂地块厦门市莲坂地块项目总投资项目总投资：20002000万元万元经营模式：经营模式：特许经营加盟特许经营加盟“锦江之星锦江之星”项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积-3000-3000平米平米 占地面积占地面积500500平平米米 层数层数66层层 客房数客房数120120间间 员工总数员工总数5050人人市场定位：市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二三星级经针对工薪层商务人士和旅游者的二三星级

2、经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188188元元方案介绍方案介绍：项目总投资项目总投资20002000万元，其中建设投资万元，其中建设投资18261826万，万，流动资金流动资金147147万；万； 5 5第二部分第二部分 市场分析市场分析 6 6二、市场分析二、市场分析 （1）厦门酒店业结构的）厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇的发展提供了大好机遇1、经济型酒店经济型酒店概念及定位概念及定位2、厦门市、厦门市经济型酒店经济型酒店现状及前景现状及前景分析分析（

3、2）厦门为沿海开放城市）厦门为沿海开放城市，丰富的旅游资源和商务会，丰富的旅游资源和商务会议吸引了大批游客和商务人议吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素济型酒店发展的有利因素（2）经济型酒店把客房）经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级客房的条件可与三星级酒店媲美。酒店媲美。（1）定位于普通消费大）定位于普通消费大众，价格适中，基本设施众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适齐全，干净、方便、舒适 7 7第三部分第三部分 项目方案策划与经营项目方案策划与经营 8 8n经营模式经营模式：通过特许经营

4、方式加盟通过特许经营方式加盟“锦江之星锦江之星”n加盟意义：加盟意义：（1）“锦江之星锦江之星”品牌的成功品牌的成功 （2） 加盟加盟“锦江之星锦江之星”所享所享受权利受权利n市场定位市场定位：工薪层商务人士和旅游者（介于二三星级间）工薪层商务人士和旅游者（介于二三星级间）n定位依据定位依据： （1）定价：厦门共有）定价：厦门共有68家星级酒店：两家五星级的优惠房家星级酒店：两家五星级的优惠房价分别为价分别为575元元/间和间和568元元/间；四星级以及准四星的优惠价为间；四星级以及准四星的优惠价为200548元元/间；三星以及准三星的优惠价为间；三星以及准三星的优惠价为168310元元/间；

5、二星的优惠房价为间；二星的优惠房价为155280元元/间。经济型酒店大约处于二三星级水平，故大约拟订房价为间。经济型酒店大约处于二三星级水平，故大约拟订房价为188元元/间。间。 （2）出租率：根据）出租率：根据“锦江之星锦江之星”各加盟店各加盟店80%以上的平均出租率以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在，从第四年开始稳定在77%。n经营策略经营策略： （1） 简化功能（简化功能（2）提高性价比（）提高性

6、价比（3）节约成本）节约成本1、项目经、项目经营模式营模式 2、项目市、项目市场定位场定位 3、项目经、项目经营策略营策略 三、项目方案策划与经营三、项目方案策划与经营 9 9第四部分第四部分 项目选址项目选址 1010四、项目选址（四、项目选址（SWOTSWOT分析）分析） 1111第五部分第五部分 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措1212该项目总投资该项目总投资2000万，其中主要用于建设投资万，其中主要用于建设投资1826万，还包括万，还包括27万的建设期万的建设期利息和利息和147万的流动资金。建设投资（包括建设期利息）在建设期（第万的流动资金。建设投资（包括建设期利息）在建设期（

7、第1年）一年）一次性投入，流动资金在经营期开始（第次性投入，流动资金在经营期开始（第2年）投入。年）投入。资金筹措计划：资金筹措计划：2000万总投资中自有资金万总投资中自有资金1000万，长期借款万，长期借款1000万。流动资万。流动资金金147万全部自有，建设投资万全部自有，建设投资853万自有万自有1000万借入万借入项目项目合计合计建设期建设期经营期经营期备注备注1 12 21 1总投资总投资2000200018531853147147固定资产原值固定资产原值=建设投资建设投资-无形资产无形资产-递延资产递延资产+建设期利息建设期利息=1776万元万元1.1建设投资建设投资182618

8、2618261826估算如表估算如表2所示（见附录）所示（见附录）（其中（其中1000万借入，万借入，826万自有）万自有）1.2建设期利建设期利息息27272727借入资金借入资金/2贷款利率贷款利率(5.58%)（1000/2）5.58271.3流动资金流动资金147147147147全部自有全部自有2 2资金筹措资金筹措2000200018531853147147资金筹集中，自有资金与借入资金资金筹集中，自有资金与借入资金比例约为比例约为1：1，因为在，因为在“锦江之星锦江之星”担保的情况下，银行贷款可达投资担保的情况下，银行贷款可达投资总额的总额的50，期限不超，期限不超过过5年年2.

9、1自有资金自有资金100010008538531471472.1.1用于建设用于建设投资投资8538538538532.1.22.1.2用于流动用于流动资金资金1471471472.22.2长期借款长期借款1000100010001000表表1 投资计划与资金筹措表：投资计划与资金筹措表： 单位：万元单位：万元 五、五、投资估算与资金筹措（一）投资估算与资金筹措（一）1313建设投资建设投资1826万中：固定资产投资万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用万，其中包括建安工程费用900万，万，土地征用费土地征用费750万，工程其他费用万，工程其他费用63万，预备费万，预备费36万；无

10、形资产投资主要是一万；无形资产投资主要是一次性加盟费次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。万。表表2 建设投资估算表建设投资估算表 ： 单位：万元单位：万元 估算价估算价值值（万元）（万元）占建设投占建设投资比例资比例(%)备注备注1 1固定资产投资固定资产投资1749174995.7831395.783131.11.1建安工程费用建安工程费用90090049.2880649.28806每平米每平米3000元，建筑面积元，建筑面积3000平米平米30003000元元/m23000m2900万元万元1.21.2土地征用费土地征用费7

11、5075041.0733841.07338每平米每平米15000元，占地面积元，占地面积500平米平米1500015000元元/m2500m2750万元万元1.31.3工程建设其他工程建设其他费用费用63633.4501643.450164包括：可行性研究费包括：可行性研究费1、勘察设计、勘察设计费费2、厂址选择费、厂址选择费1及工程监理保及工程监理保险费险费2，合计占建安费的，合计占建安费的71.41.4预备费预备费36361.9715221.971522按建安费的按建安费的4%估算估算2 2无形资产投资无形资产投资（加盟费）（加盟费）50502.7382262.738226指加盟指加盟“锦

12、江之星锦江之星”一次性支付一次性支付的加盟费的加盟费50万万3 3递延资产投资递延资产投资（开办费）（开办费）27271.4786421.478642包括咨询费、人员培训费、筹建人员包括咨询费、人员培训费、筹建人员工资等（占建安工程费用的约工资等（占建安工程费用的约3%）合计合计18261826100100五、五、投资估算与资金筹措（二）投资估算与资金筹措（二）1414还本付息计划：长期借款还本付息计划：长期借款1000万，经营期（第万，经营期（第2年）开始还款，年）开始还款，3年还清（不含建设期）年还清（不含建设期） 建设期（第建设期（第1年）应计利息年）应计利息27万元万元经营期（第经营期

13、（第2年）计息年）计息56万元，还本万元，还本328万元万元经营期（第经营期（第3年）计息年）计息37万元，还本万元，还本332万元万元经营期（第经营期（第4年）计息年）计息19万元，还本万元，还本340万元万元表表3 还本付息计划还本付息计划 单位：万元单位：万元 项目项目建设期建设期经营期经营期1 12 23 34 41 1长期借款及还本付息长期借款及还本付息1.11.1年初累计借款年初累计借款1000 672 340 1.21.2本年应计利息本年应计利息27 56 37 19 1.31.3本年还本本年还本328 332 340 2 2还本资金来源还本资金来源328 332 340 2.1

14、2.1折旧费折旧费121 121 121 2.22.2摊销费摊销费15 15 15 2.32.3未分配利润未分配利润192 195 204 注：本年应计利息=年初累计借款额*贷款利率5.58% 年初累计借款=去年年初累计借款 - 本年还本额 还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润 五、五、投资估算与资金筹措（三）投资估算与资金筹措（三） 1515第六部分第六部分 财务分析财务分析1616六、财务分析六、财务分析1 1、收益估算收益估算2 2、成本费用估算、成本费用估算3 3、利润估算、利润估算4 4、财务比率分析财务比率分析6 6、回收期与内部收益率估算、回收期与内部

15、收益率估算5 5、现金流量表估算、现金流量表估算17171 1、收益估算、收益估算 说明：说明：（1）年客房收入平均每间客房每天租金）年客房收入平均每间客房每天租金客房出租率客房出租率120间客房间客房365天。其中天。其中，平均每间客房每天租金定为，平均每间客房每天租金定为188元，低于同等级酒元，低于同等级酒 客房出租率第一年为客房出租率第一年为62，以，以后按每年后按每年5的速度递增，第四年达到并稳定于的速度递增，第四年达到并稳定于77（参照各地（参照各地“锦江之星锦江之星”加盟加盟店的经营情况及厦门实际情况）店的经营情况及厦门实际情况）（2）一般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的）一

16、般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的60，据此估算年营业总收入，据此估算年营业总收入（3）一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的）一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35%和和5%，据此估算，据此估算估算结果：随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为估算结果：随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为851万，逐年上升，第万，逐年上升，第四年稳定在四年稳定在1057万，其中刻房收入占万，其中刻房收入占60%，餐饮收入占，餐饮收入占35%，其他收入占，其他收入占5%。项目项目比重比重经营期经营期2 23 34 45 56 67 78 89 910101 1年客房收入年客房收入0.60.6511 552 593 634 634 634 634 634 634 每间客房每天租金每间客房每天租金（元）（元）188188188188188188188188188客房出租率客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772 2年餐饮收入年餐饮收入0.350.35298 322 346 370 370 370 370 370 370 3 3其他收入