2024物业管理实务讲义整理.docx

《2024物业管理实务讲义整理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2024物业管理实务讲义整理.docx（14页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、物业管理实务第一致物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的特征1.是独立的企业法人2 .MTjA3 .具*定的公共*理检质姓职能第二节物业管理企业的谀立1 .依据公司法和物业管理企业资质管理方法3的规定,物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和,度审批两个阶段（先工商注册登记,再进行,质审批）。二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二.三级。1.一级迂书的领发和管理：一院一设主”彝门2 .二级迂书的侦发和管理：I畲、自治区人艮政需建设主管事门次直格审人民我府房地产主管部门3 .三级证书的就发和管理：I直辖IIr人艮政瘠房地产主管/门2设区的市

2、人艮政府主，彝门（-申松资质时帑供应的资料1）管业执黑（2）企业拿发（3）3证第（5）物业管*业人员的职业小书和劳动合同，管理和技术人员的职眷证书和劳动合同第三,节物业管理企业的姐织形式与机料设置物业管理企业缴织形式：1.lAfi2.XftCftM工期”闻1.ftfttl四.物业管理企业的机构设置（五）吕康管理部品所管理部的主要职责包括：1 .企业质量管夏体系造行和南护2 .各纺业项目及务品及胜兽3 .4 .ISM56 .外宣质量核7JMMfiM7 *户*务*F*I9.M1。*户投诉及鼻IlM户请是度部价第二章始业管理招投标一、物业管理招标投标的慨念物业管理招标：是物业管理膻芬产品卸货的一种交

3、易方式，即由物业的戏设单位、业主大会或物业全部权人（以下简称招标人）依据沏亚管理服务内容，加订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司电与竞投.从中途择最符合条件的竞投老.并与之订立甥业管理服务合同的一种交易行为。2.一业首您招标主体物业管理招标的主体一般是物业的要讹单位,业主大会单一业主）、物业产权人（攻府机关或沏业产权部门）.依据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为：2.单项及务项目的招标3.分阶段项目的招标四.物业管理招标的方式公开招标是指招标人通i：公拄H企发布招标公告,缆请全部符合投标条件的物业管理企业参与投标的招标力式.公开招

4、标的评比条件及程序遇先篁发的,且不允许在程序启动后单方面我更。五、行业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容（一般了侪）（1）对投标物业的规划设计供应专亚的合理化建议（2）时投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用供应专业看法（3）对投标物业的跳筑设计、施工是否符合后期物业管理的柔要供应专业看法并对现场进行必要的Jft修（4）提出投标物业的其他管理建议（5）参与物业的境工验收，并提出相应整改看法（6）设计物业管理模式，制订员工培训支配（7）对经营性物业进行短营策划，制订租赁策略方案和直为推广方案（8）建立服务系统和根务网络,制订物业管理方案（9）办理移交接管.时业主入住、装修实

5、族管理和股务-）常规甥业管理招标内容常枕物业管理要求俣应的相关服务的主要内容：（i）双目机构的莫立与日常运作机制的英文，包珞机构设Jr出位支配、管理辆度好Mamosjemm（3）环境与公共我序的理，包括清洁至生、环境僮化外井、停隼场及早安防范多Mil物业管理招标的程序1-&文招标胡导小翅2-触!黎叠文住34 .发放招标文件5 .投标申遭人的费杵现*6 .女批梯文件7,戊立评标委员会8 .开标、评标索中标三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧参均为业管理投标的条件1 W2 i（二）物业管理投标的程序.MM*ftl2.3JJtftftft3 .EMfiA4 .打算投标文件5 .送交投播文件6 .接

6、受招标方的资格杳7fciJa*7 .1.jH&AUU1.AayMl9管指标与管逑升就10.XK物业管理成本主要包括：I-AXM2.行政办公费用3公共设法日常运行售炉费用4 .机电设备日常运行他争费用5 .犯t物业及分数1&安黄臬然运行*#费用7 .公用水电费用8 .固定美产折旧费9 .不行覆见费10 .ftI1.Sl1.ft*11 管理佣A（合理利滴）第三章业管理合同爸订与思行甥业管理合同.是甥业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺当开展和物业普理优质服务的基石.（二）合同遂约后遂清要的（弄清晰什么是要判和遂清递的的区分12 卖2.&标价4.招标事实合同当事人订立合同、有书面形式.口

7、头形式和其他形式。其他形戌主要是指行为合同形式,也就是通常人们所说的事实合同.二,前期物业服务合同的主要内容 ；合同的当，人（二：物业井本状况（三；JMftAtJt务费用（）物业的短，管理（六；承挂）收和这用修护iia（覆妁It任（九；拄幽里（三）期业蜃务合同的得除成性止前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因索的影响，合同的期限具有不礴定.当此美国亲致使前期物业租务合同无法全面覆行时,物业管理企业可以通过提前馆除合同或要求补信的方式规避风险。因此，有必要在前期物业展芬合同中对解除合同的条件作出明确的约定。第三节业及务合同物业横务合同与前期物业服务合同的主要区分（1）订立合同

8、的*本人不冏前期物业Il务合同的当事人：物业开发建设单位与物业管理企业物业服务合同的当事人：业主（或业主大会与物业管理企业（2）Mft51!二、早期介入的作用（-优化设计（二）有助于提高工程质量有利于了解物业状况为前期物业管理作充分打算（）有助亍提高速设单位的开发效登三、早期介入的内容一可行性探讨阶段1 .内容（对更点字进行纪忆）（1）依据物业建设及目标客户讲的定仓确定物业管理的基玄（2）依据规划和配爰琏定物业管理服务的法本应里（3）依据目标客户状况段定切业管理服务费的收卷标准（4）依据物业管理成本初步确定物业管理服务播的收费蛆t2 .方法和要点（可不看）P71（二）规划设计阶段（对曳点字进行

9、记忆）1 .内容（对追点字进行记忆）1）就物业的结构布后、功能方面提出改遂政（2）就物业环境及配会设框的合理性、适应性爱出看法或宜（3）供应设施设备的设黄.选型及服务方面的改进费法（4）就物业管理用房、社区活动场所等公共正套建筑,设施.场地的设置、要求等爬出看法2 .方法和要点（可不看）P72（）St设阶段（对重点字进行记叱（1）与赛设单位、Jl工本位就施工中发觉的问限共同商曜,刚好提出并落实整改方案.镂售阶段1.内容（1）完成物业管理方案及实施进度表74（五）设工畛收阶段1 .内容（对重点字进行记忆参与单项工程竣工的收：分期炭工险收、然合浚工的收2 .方法和要点（可不看）P75第二节期物史曾

10、爱四、前期物业管理的特点（1）前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的井硝（蓄a检）（2）前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程过渡性）（3）由于物业及设施设备须要羟过一个自然符合期和对遗留网需的处理过程，才能进入平稳的正常状态，因比，比阶段的物业管理也明显呈现管理服务的波动和丕意息状态,不嵬检（4）前期物业管理阶段,须要投入较大人力、射力、物力等资源，管理成本相对校高，前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态.（风BHt）第五章物业的承接专第一节新建物业承接查物业竣工验收合格后,物业管理企业于业主入住之前，时甥业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、打算是林圻，业的承接叠也可以和爱谀工/的找工验收同步进行.二、物业查验的主要内容与方式物业登脸的主要内容1 .物业费科在办理物业承接匿收手续时，物业管理企业应接收查的下列资料：1）竣工总平面图.单体犍筑、结构,设备竣工图，配杳设施.地下管网工程竣工图等竣工验收费杼（2）设旅谀备的安荣.运用和维护保养等技术资料（3）物业质量保修文件和物业运用说明文件（4）物业管理所必需的其他费料二.物业查险的内容物业机典更迭时.承接蛋验的内容有：（一）l业资料状况移交双方物业管理机构更送时管理工作的移交包活：