2024年4月《东莞市物业管理条例》全文+【权威解读】.docx

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1、东莞市物业管理条例（2023年12月29日东莞市第十七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过2024年3月29日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准2024年4月10日公布自2024年6月1日起施行）目录第一章总则第二章业主和业主组织第三章物业管理服务第四章物业的使用和维护第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理适用本条例。住宅小区是指已划定

2、物业管理区域，按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。第三条建立健全村（社区）党组织领导下的村（居）民委员会、业主、业主委员会、物业服务人协调运行机制，推进综合网格管理，将物业管理纳入基层社会治理体系。第四条市人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的组织和领导；建立和完善专业化、市场化、规范化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。第五条市住房城乡建设部门负责物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：（一）指导、监督镇人民政府（街道办事处）做好物业管理相关工作并督促物业服务人依法做好物

3、业服务工作；（二）指导市物业管理行业协会加强行业自律；（三）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、物业承接杳验协议等示范文本;（四）会同财政部门统一归集和监督管理全市住宅专项维修资金；（五）建立物业服务管理评价制度，将相关部门对物业服务人监督管理情况一并纳入评价范围；（六）建立住宅小区业主委员会评价制度。第六条市公安机关依法查处物业管理区域内违反治安管理规定的行为，处理交通事故，监督管理和业务指导安全技术防范和保安服务。市城市管理综合执法部门负责依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物，违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾，制造社会生活噪声污染和建筑噪声污染，破坏城市绿化

4、，以及在住宅小区沿街商铺门前及非封闭区域的乱摆卖等行为。市自然资源部门负责审查物业管理区域内共有部分的规划配置情况；不动产登记机构应当按照镇人民政府（街道办事处）的需要提供业主清册，协助市住房城乡建设部门建立市物业信息系统。市水务部门负责组织、指导物业管理区域内二次供水设施改造和维护管理，指导监督排水（雨水）基础设施的维护管理工作。市市场监督管理部门负责监督管理物业管理区域内电梯等特种设备安全，依法处理物业服务价格违法行为。消防救援机构对物业管理区域内的消防工作具体实施监督管理，依法查处消防安全违法行为，督促相关主体落实消防安全责任。市发展改革、民政、应急管理、人民防空等其他有关部门按照各自职

5、责在物业管理区域开展监督管理和行政执法工作。第七条镇人民政府（街道办事处）负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，对成立业主大会、选举业主委员会和组建物业管理委员会给予指导、协助并实施监督，建立多部门协调联动机制，协调、处理辖区内各类物业管理纠纷和投诉、举报。按照规定设立的园区管理委员会参照镇人民政府（街遒办事处）职责负责辖区范围内物业管理有关工作。未设村（居）民委员会的园区，由园区管理委员会履行有关职责。第八条村（居）民委员会应当协助、配合有关部门、镇人民政府（街道办事处）开展村（社区）内物业管理相关工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。第九条市物业管

6、理行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务行业行为规范，调解行业纠纷，组织物业服务行业从业人员加强业务培训，探索开展住宅物业服务项目等级评价工作，促进行业健康发展。第二章业主和业主组织第十条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）确定选聘物业服务人的方式，续聘、选聘和解聘物业服务人；（五）使用住宅专项维修资金；（六）筹集住宅专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动;（九）确定或者调整物业服务内容、方式、标准和价格等物业服务合同内容；（十）共

7、有收益的管理和使用；（十一）业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会委员津贴补贴以及专职工作人员的聘用、工作职责和待遇标准；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。使用住宅专项维修资金或者维修、更新、改造、增设设施设务及建筑物、构筑物等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事通知建设单位或者物业服

8、务人向筹备组报送业主清册、物业建筑的基本资料等物业管理相关资料。其中，业主清册内容应当包含业主名称、物业位置和建筑面积。建设单位或者物业服务人应当自收到通知后十日内报送资料。任何单位和个人不得将业主资料用于与物业管理无关的活动。第十三条筹备组应当拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案，确定业主委员会委员候选人产生办法和名单，以及开展其他准备工作。筹备组成员对筹备工作意见不一致的，由筹备组组长作出决定。筹备组应当在首次召开业主大会会议十五日前，将业主大会会议召开的时间、地点、议题以及业主委员会委员候选人的姓名、性别、政治面貌、入住时间等情况在物业管理区域内显著位置公告。筹备组成立后六个月内无法召

9、开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，筹备组自动解散。第十四条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议:（一）占业主总人数百分之二十以上或者占小区总票权面积百分之二十以上业主提议的；（二）业主委员会决定召开的；（三）涉及重大公共利益，镇人民政府（街道办事处）提议召开的；（四）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会未按规定组织召开业主大会临时会议的，业主可以向镇人民政府（街道办事

10、处）提出协助要求，镇人民政府（街道办事处）应当协调业主委员会限期组织召开，并通告全体业主。第十五条有下列情形之一的，镇人民政府（街道办事处）应当协调村（居）民委员会及时组织召开业主大会临时会议：（一）业主委员会经协调仍不按要求召开业主大会临时会议的；（二）镇人民政府（街道办事处）根据本条例第三十一条规定提议终止业主委员会全体委员职务的。第十六条业主大会会议组织者应当于会议召开前，将会议意向议题的具体内容向全体业主公示并征求业主和村（居）民委员会意见，并根据业主和村（居）民委员会的意见对议题的具体内容进行修改完善，公示时间不得少于七日。业主大会会议组织者应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议

11、题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。第十七条业主大会会议表决事项应当采用逐项记名投票逐项计票的方式表决，业主投票表决应当明示赞同、反对或者弃权的表决意见。未投票表决的业主投票权数不得计入已参与表决票。业主表决可以采用电子投票方式；采用电子投票方式的，应当使用电子投票系统。电子投票系统由市住房城乡建设部门建设并免费提供使用。第十八条投票时业主大会会议组织者应当邀请不少于三名业主担任监票人、计票人，并可以邀请第三方参与监票。无业主担任监票人、计票人的，由村（居）民委员会指定。业主委员会委员和候补委员、业主委员会

12、委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。表决结果应当及时向业主公布。镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会应当加强指导监督。业主大会会议组织者未按照前款规定统计并公布表决结果的，由镇人民政府（街道办事处）督促改正。拒不改正的，村（居）民委员会应当组织统计并公布统计结果。第十九条表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积，全体业主表决意见的汇总结果等。表决结果应当在物业管理区域显著位置以及市物业信息系主委员会委员候选人有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向筹备组提出，由筹备组重新核实。业主委员会实行差

13、额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。鼓励具有村（居）民委员会成员、党员身份或者财会、法律、管理等工作经验的业主参加业主委员会选举。第二十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向镇人民政府（街道办事处）备案。报送资料齐全、符合有关规定的，镇人民政府（街道办事处）应当在收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会隐哺有关情况或者提供虚假资料报送备案的，镇人民政府（街道办事处）应当撤销备案，并通告全体业主。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业

14、主委员会印章应当标明业主委员会的名称、届数和任期，其使用应当遵守管理规约和业主大会议事规则的约定。业主委员会应当建立印章使用登记制度。第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）组织召开业主大会会议，定期向业主大会报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况；（二）拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案和拟定物业服务合同草案提交业主大会决定，并根据业主大会决定，与物业服务人签订、解除物业服务合同；（三）拟定共有部分和共有收益的使用管理方案，印章、财务管理等制度，并提交业主大会决定；（四）监督住宅专项维修资金的使用，组织住宅专项维修资金的续筹，对未按照要求移交住宅专项维修资金的建设单位

15、和物业服务人、拒不缴纳住宅专项维修资金的业主进行劝导和催缴；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同；（六）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录、会计凭证、会计帐簿、财务报表、审计报告等文件，并建立相关档案；（七）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为予以劝阻、制止；（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）配合有关部门、旗人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会做好物业管理区域内秩序维护、应急处置、社区治理、公益宣传等相关管理工作，并接受其指导和监督；（十）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定，可以从共有收益中列支。第二十五条业主委员会应当在物业管理区域显著位置及市物业信息系统向全体业主公布下列情况和资料，接受全体业主监督:（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）物业服务合同；（三）业主委员会委员和专职工作人员姓名、职务、联系方式等；（四）业主委员会委员以及专职工作人员履职情况；（五）业主委员会委员、候补委员缴纳住宅专项维修资金情况；（六）由业主委员会管理的共有收益、住宅专项维修资金的收支明细；（七）业主大会、业主委员会工作经费支出情况；（八）业主大会、业主委员会印章使用登记情况；（九）业主大会和业主委员会决定；（十）业