2024乌鲁木齐朗悦盛境三期营销及风险预控方案32p.docx

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1、朗悦盛境三期营销及风险预控方案新疆呈信房地产开发有限公司2011年11月6日第一章房地产市场背景简析第一节：全国市场综述 限购令出台，对全国一线城市造成极大影响，对二、三线城市造成肯定影响，房价快速增长得到遏制，甚至有不同程度下跌，市场总体销售量下降幅度较大。 银行前三季度不断提高储荒利率，使得投资者将更多的资金转向银行储蓄。 前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长了32.0%,比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅投资3个88亿元,增长35.2机全国房地产销售面积71289万平方米,同比增长12.9就其中,住宅增长面积12.遥。 前三季度，国民固定资产投资（不含农户）21227

2、4亿元。同比名义增长24.9%（扣除价格因素，实际增加16.9%）,比上半年回落0.7百分点。 初步预算.国内前三季度生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%o国家关于城市化进程战略接着实施，改善性住房任然仃较大潜力，刚性需求依其次节：乌鲁木齐市市场概述aH;Tje产投血20”前三年度,乌市阳定贵产投近431%00元，网1.UnK2673%,只中.国有及国花用般甲仙投去2449155Jj元,iK6.59分产曾也.前=于收第一产业投资H比下降65.06%.弟二产业投责增K12.25%.然三产业投资kK37.53%.0房地产开发投Ie2011”前=3取,乌市省地产开发投资1407

3、405万元.何比用K56.18%JI中住宅投资”73012万元.InJ1.tmK65.69%.|数出手母：“瞥水卉MBKX*心如监测1a乌布CPl文动情况20”年9月份。巾IR氏消我价他(CPI)HitIK5.0%,分类别,上现内大笑依次为：自晶类148%、居僮类4、医疗你M和个人用品英3.5%、炳济亮3.4%、加而流所川丛及维修松外次2.8%、交诩和利信次价格与去”网尸HJ、1，,衣茶类价格卜降6.6%、收”、教并文化川弘及忠苏火价格卜降%.ICtIK东源：“白木齐也烧MIiil今年以来，乌市固定资产投资及房地产投资依旧处于增长，与全国局势相反，这与中心政府对新地跨越式支持紧密相关，同时线房

4、地产商纷纷进驻新勰市场，接着拉动了房地产市场的增长。由于乌市为全疆唯一特大城市，市场辐射半径较大，且商品住宅均价位于全国同类城市后序水平，故13季度房价同比持平或略有增长。市场成交量有肯定下降，但一些地段较好、品质较高、价格比较合理的楼盘，销售依旧较好。【监测葩阳】：【敢捅来源】【监测时间】【区域划分】乌市七IX-El乌市国土资源局公开招拍打土地20H/9/I-2011/9/30根枇乌市最新城市规划.将监测苑用划分为大山区、水IX、沙【X、岛新M（新市区）、经JFM（头区）、米东区、送坂城区和马瞥木弁Ir【土地市场嫁述1：20”qI9月共供应土地68宗,供应肉联180.42万叭M比下降50.2

5、4%；20”41-9月共成交土地54宗，成交面树143.28万“，同比卜舒53.98%;乌市土地供应与成交都呈现卜府趋势,楼市政策及政府于中存量地较少成为供求卜降主要因索供应土地*情况本月土地供应7宗.无工业州地供应9月土地供应共7宗，怏应面枳为1181万”，环比卜降44.8%;其中商品住宅用地3宗.超业用地4宗，本月无_1.让用地供应.201阵9月-2011年9月乌市土地啪除成一月度支化S积）4、商品房市场【统计时1啦：2O1192O1193O【数娓来源】：乌市房产局及天道数据平台【统计说明】：本报告中将l新区与新市X.经济技术开发IX与头屯河区数据合并统计.分别统称岛新区和经开区；4.1

6、商品房市场嫁述供应20年1-9月，我市新建商X房批准预Pi2824万平方米，同比卜降9.12%;新也他品仆房批;UK1件247.90万平方米,同比卜降10.42%.2011|9月,我市总计有11个的品房项目入市供应，商品后预件新增供应套数6503套，合计75.92万平米，环比涨31.58%;本H品仆宅预传新增7031万平米,环比145.45%.分项口来看,今49月，广汇房产在本月有两个项口入市，fl供应规模较大.仅马德里存入商住小区本月就新增预估2726为.住宅和商业合订供应达30.56万平方米,供应量超过了今年上半年全市商品房月平均供应规模.其次为中央称二期场日本月入市1438套，上市面枳1

7、7.36万平方米.这两个项目供应规模以面积计占到本月循品房新1预体供应的60%还以上.2011年9月乌鲁木齐市育品房fl目供应排名序号JiFI名希预传新增套故1优款增曲枳（M）百枳占比（%）1马德里春天住宅K2726305667.664)26%2中央都Ift住小区1438173602.692287%3而投国环花园（世界名筑）8869892823O3%4S*N花圆35832125.444.23%5JS*向R33844268.435.83%6恒大花园二甥26734964353.29%7玲优格15614336821.89%8潸山新天地12015379X)22.03%9天山嫌洲一朗116IlM341.

8、57%10宝西和用88K)IX期1.34%Il新和民10278&3Z367%成交2011415月，商品房登记成交32O11万平方米（30845套）,同比下降1.03%;M中商品住房登记成交28767万平方米（27074食），同比增K1.41%;其中9月单月，商品房登记成交4287万平方米（3941套），环比J38.84%;具中商品住房登记成交39。万平方米（3546套）,环比增长3.51%.分项目来看，本月成交搏名前五名分别为马德里春天、中央郡、金鑫花园、新投国际花园（世界名筑）、荷兰小镇二期.其中有三个项目均为广汇序产开发，目有三个项目在本月有大量房源上市供应.价格2011年1-9月乌市商品

9、房成交均价为5286.64元/平米；其中，商品住房成交均价为5047.43元/平米.其中9月单月,自品房平均成交价格52262元/平方米,同比416.92%;百品住房平均成交价格497&82元/平方米,同比上覆.舟；尚品房平均成交价格坏比上涿3.69%;商品住房平均成交价格环比一澧398%.42商品住宅市场商品住宅供Il情况9月白品住宅懒!比为1:055,本月蚁W达到商9月份新建商品住房批准及#70.31万平方米，环gK4545%,腐品住房登记成交39JOI万平方米(3546),环比增K35%看用住宅分割&供求关系19月100-140户量胭SM交居首,小于807户现在供应不足的，况下成交活跃2

10、011年1.9月K)OM0平米房型供应及成交居首,这主要是供应量多为改首性为主的产S1,丽着市场调捽对于投资和投机购房京*的抑制.用件购房斋求购房者表现出了较强的购买能力，80片0平方米面职段房里占到市场总成攵的92011年1-9月乌市育国住宅分户员供求关系示意国批准向职成交Ift视宜国住宅不同价格供求关系1-9月&XD7000元价格产品供应居苴，40005000元价格殷产品成交居首I-9月住宅各价格段成交数据显示,40005000元/平方米为市场成交的主力价格区间.该价格段住宅成交占到市场总成交的23.5%;其次为506000元/平方米价格段.该K同占比为21.6%.对比住宅各价格段供应数据

11、我IrJ则发现，我市住宅市场主要价格段供求从本月开始出现了蛟为严里的失冷Jhl9月,我市住宅市场中,6o7o元/平方米价格及成为市场供应的卞要区M,其占比26.8%,不仅高于住宅40005000元/平方米主要成交价格值23%的占比，史是远远高于相应价格段成交39%的占比分析认为,住宅市场供应价格国走高主要由于近几个月来中高价位项目楼域大量入市所致.本月市供应项目中,中央郡1438套房源备案均价为8100元/平方米,世界名俎此次入市房源备案均价则为7600元/平方米.因此.防者市场供应H季的到来,价格审社部门为不影响到市场整体供应而使野审批力度有所放松，导致了中高档项目的大量上市.2011年1/

12、月不冏价位育品住宅成交枳占比示意图25OO-3O3000-40X)4000-505000-60)06000707000-808000-90-9000-10oo-2适品住宅成交均价26月我市帝品住宅环比成交均价下滑，本月开始小反弹20阵9月一2011年9月乌市育B住宅成交均价变动情况2011年9月,我市向房成交均价为5226.21平方米,M比涨692%;只中住宅成交均价497882元/平方米，H比增K7.l%,U1.t17*3.98%.住宅成交均价数抠显示,今“2-8/J1我市住宅成交价格连续7月讣比卜滑，从本月开始止跌小幅反舛.价格同比数据较I月未出现明显波动.分析认为今4以来我市住宅市场交易

13、均价环比连续走低主要收囚在于政府对于入市价格的干预，随君政向干预手琛松动，市场供应量增加,中岛送顼目IX脱1制最终上市，市场成交价格反弹在所难免.因此，在跑得本年度住宅价格口标考核落实仅一个季度的时间，政策压制之后价格的反弹先只值得瞥悔4.3区域商品房分析区域育品房供应本月商Sl房供应主要集中在高新区，其次是沙区分区域来看，本月天山区和水坨沟区无顼目入市供应.只它区域当中,经开区在本月供应录最人，有马德里春天、恒大花冈二期、新和居、大管科间总”四个项目获批段隹.面积36.79万平米.此外，沙依巴克区中央郎、天山媒洲、旗山新天地三个项口也新熠预分区域供应产品明细2011年9月。市各区，Mel房供

14、应用G沙区翩区林区育品房供应JIftO（万力U.3920.0936.794.65应项口1福绯山河中央都箱唱Wtt2E系周品天山惇洲*青盘园敞和花园3世界名第显山新天地马德里春天4恒大花园区域,国房成交本月米东区延续上月成交居首.经开区、沙区及高新区本月成交不错本月我市商品区分区域成交数据显示，岛新IX成交量最乌，该区域成交面极为14.46万平方米，占到全市总成交量的三分之一其次为沙依巴克区，品房共H成交874套，92万平方米，占比24.9%,各M域分攻口成交来看，沙仅中央郡水磨沟区母城百合公寓二期、经开M的马德里齐大和米东IX荷兰小他二期侬口成交量均占到相应IX域的很大比例.2.08.5.6%2011年9月乌市各区鼻品房成交面联占比示意图高新IX,经开区米东区沙区天山区分区域成交产品明细2011年9月乌木齐商品房各区域成交明细奥别天山名沙区水区XVrE(BrE)米东区开发区(AE)!H成交项R国际)!地中央都微城百合公寓二期万泰星辰荷丝小倭二期马德里在天sf?n成交念致54429703523751977成交由!(frf)4925395U22.7716205.962891.0321