冠福股份：众联资产评估：以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值资产评估报告.docx

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1、众联资产评估有限公司BZHONG1.IANASSETSAPPRAISA1.CO.,1.TD本资产评估报告依据中国资产评估准则编制冠福控股股份有限公司以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告众联评报字2024第1032号（共1册，第1册）湖北众联资产评估有限公司2024年3月27日目录第一部分、声明1第二部分、资产评估报告摘要4第三部分、资产评估报告正文8一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人9二、评估目的10三、评估对象和评估范围11四、价值类型及其定义14五、评估基准日14六、评估依据14七、评估方法16八、评估程序实施过程和情况16九、评

2、估假设19十、评估结论20十一、特别事项说明21十二、资产评估报告使用限制说明23十三、资产评估报告日24第四部分、资产评估报告附件25第一部分、声明声明冠福控股股份有限公司：一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估

3、报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及

4、资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且己提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影

5、响。八、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。九、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。第二部分、资产评估报告摘要资产评估报告摘要重要提示本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。湖北众联资产评估有限公司接受冠福控股股

6、份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对冠福控股股份有限公司以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产在2023年12月31日的公允价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：一、评估目的：为冠福控股股份有限公司以财务报告为目的（以公允价值模式进行后续计量）涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产在2023年12月31日的公允价值进行了评估，为该经济行为提供价值参考。二、评估对象和评估范围：评估对象为上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产。评估范围为评估对象涉及的位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路888号的工业

7、办公用房、公寓用房和地下车位，评估范围具体如下：权证号建筑物名称实际用途类别建筑面积（平方米）账面价值（元）沪房地青字（2013）第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号1幢办公房地产39,830.59206,184,000.00沪房地青字（2013）第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号2幢办公房地产48,143.62171,851,OOOW沪房地青字2013）第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号3幢公寓房地产16,698.85121,886,(X)0.00沪房地青字（2013）第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号7幢办公房地产16,360.3897,527,000

8、.00沪房地青字（2013）第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号7幢地下车库车位房地产3,151.274,272,000.00合计I.124,184.71:601,720,000.00三、价值类型：公允价值。四、评估基准日：2023年12月31日五、由古方法：U端法。六、评估结论：经采用收益法评估，冠福控股股份有限公司委托评估的上海五天实业有限公司投资性房地产于评估基准日2023年12月31日的评估值为陆亿陆仟壹佰叁拾柒万玖仟柒佰元整(RMB66,137.97万元)，具体如下：权证号建筑物名称用途实际用途建筑面积(平方米)评估值(元)沪房地青字(2013)第002424号青浦区徐泾镇华

9、徐公路888号1幢.业办公39,830.59222,843,500.00沪房地青字(2013)第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号2幢工业办公48,143.62196,143,000.00沪房地青字(2013)第002424号吉浦区徐泾镇华徐公路888号3幢其他公寓16,698.85130,631,800.00沪房地青字(2013)第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号7幢工业办公16,360.3810779,700沪房地青字(2013)第002424号青浦区徐泾镇华徐公路888号7幢地下车库工业车位3,1512741481,700.00合计124,184.71661,379,7

10、00.00七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日期间使用有效。八、特别事项说明:1.截止评估基准日，青浦区华徐公路888号(房地产权证号：沪房地青字(2013)第002424号)1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7幢和8幢存在查封等权利限制状况，具体如下：序号坐落限制人限制类型限制方式限制原因1华徐公路888号1幢北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(2019)京02民初4号2华徐公路888号2悚北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(2019)京02民初4号3华徐公路888号3幢北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(201

11、9)京02民初4号4北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(2019)京02民初4号华除公路888j5慢广东省深圳市福田区人民法院司法限制轮候查封(2018)粤0304民初38090号5北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(2019)京02民初4号休公研OOO节。WI广东省深圳市福田区人民法院司法限制轮候查封(2018)粤0304民初38090号6北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(2019)京02民初4号华保公路888亍7幢广东省深圳市福田区人民法院司法限制轮候查封(2018)粤0304民初38090号7华徐公路888号8幢北京市第二中级人民法院司法限制轮候查封(2019)京02民初4

12、号广东省深圳市福田区人民法院司法限制轮候查封(2018)粤0304民初38090号本次评估未考虑相关负债及房地产权利限制状况对评估结论产生的影响。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。第三部分、资产评估报告正文冠福控股股份有限公司以财务报告为目的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告正文众联评报字2024第1032号冠福控股股份有限公司：湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对冠福控股股份有限公司以财务

13、报告为H的涉及的上海五天实业有限公司投资性房地产在2023年12月31日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托人、产权持有单位及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况名称：冠福控股股份有限公司住所：荆州开发区深圳大道118号（自主申报）注册资本：贰拾陆亿叁仟叁佰捌拾叁万陆仟贰佰玖拾圆人民币公司类型：其他股份有限公司（上市）法定代表人：邓海雄成立日期：2002年9月28日统一社会信用代码：9135000070536404XU经营范围：对医疗业，制造业，采矿业，能源业，建筑业，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，房地产业，租赁和商务服务业，信息传输、软件和信息技术

14、服务业，科学研究和技术服务业，居民服务业，教育业，文化、体育和娱乐业的投资；仓储服务（不含危险品）；物业管理；房屋租赁；对外贸易；企业管理咨询服务；会议及展览服务；日用品、体育用品、建筑材料、化工产品（不含危险化学品和易制毒化学品）、五金交电、金属材料、电子产品、针纺织品的销售；计算机技术、医疗、医药技术的研发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）产权持有单位概况名称：上海五天实业有限公司住所：青浦区徐泾镇华徐公路888号注册资本：20000万人民币公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）成立日期：2002-06-07法定代表人：龚新文统一社会信用代码：91310118739789134P经营范围：实业投资，绿化工程，商务咨询，计算机软硬件研究开发，自有房屋租赁，仓储服务（除危险化学品），投资管理，货物运输代理，生产加工日用及工艺美术陶瓷制品、竹木制品、玻璃制品、藤、棕、草工艺制品、纸制品、塑料制品、不锈钢制品、包装材料、办公用品、办公设备、家具、电子产品、电子计算机、塑料搪瓷制品、工艺礼品（象牙及其制品除外）、超市货架，销售化工原料及产品（除危险化学品、监控化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化学品）、金属材料、矿产品、木材、燃料油、电线、电缆、电缆附件、高低压电气及成套设备、广告器材、电子元件、液压和气压动