02-济南市物业管理办法.docx

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1、济南市物业管理方法第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业运用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，依据中华人民共和国物权法、物业管理条例、山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本方法。其次条本方法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。本方法所称物业管理，是指业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依据物业服务合同约定，对物业进行修理、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。第三条本方法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相

2、结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。第五条县（市）、区人民政府（含高新区管委会）应当完善物业管理的工作协调机制，探讨解决与物业管理相关的重大问题。第六条市住房保障和房产管理局（以下简称市房管部门）负责全市物业管理活动的监督管理。各县（市）、区（含高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区房管部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经信等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督业主大会和业主委员

3、会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。社区居民委员会帮助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。其次章物业交付第八条新建物业销售前，房地产开发企业（以下简称“开发企业”）应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采纳协议方式选聘物业服务企业。第九条开发企业应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报房管部门备案。开发企业办理商品房预售许可申请或

4、现售备案时,应当提交经房管部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。第十条开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当在物业销售前对临时管理规约向买受人明示并予以书面承诺。第十一条物业服务企业承接新建物业前，应当依据国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及开发企业移交的资料进行检查和验收，形成书面查验记录，并与开发企业签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第十二条物业交付运用前，开发企业应当向物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图

5、，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、运用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业运用说明文件;（四）业主名册;（五）其他应当移交的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。第十三条物业服务用房由开发企业无偿供应,属全体业主共有,用作从事物业管理活动，不得买卖和抵押，任何单位和个人不得擅自变更用途。开发企业在申请办理房屋全部权初始登记时，应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。物业服务用房应按下列规定配置：（一）建筑面积依据建设工程项目总建筑

6、面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常运用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。第十四条开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，帮助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。第十五条物业在保修期之内出现质量缺陷，由开发企业负责保修。新建物业实行质量保修金制度，用于保修期内的质量修理，保修期满后，对物业质量保修金本息及余额刚好退还。详细实施方法由市房管部门、市城乡建设主管部门制定。第三章业主自治管理第十六条物业管理区域内全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。

7、物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立运用的，可以划定为不同的物业管理区域。第十七条符合下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组：（一）业主入住面积比例达到百分之五十以上的；（二）业主入住户数比例达到百分之五十以上的；（三）自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作人员组成，开发企业可以派员参与。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹

8、备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发举荐或者由街道办事处、乡（镇）人民政府指导选举产生。第十八条筹备组应当自组成之日起60日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。第十九条业主大会应当依据议事规则定期召开，或者经20%以上的业主提议召开临时会议，并履行下列职责：（一）制定、修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）听取业主委员会工作报告，变更或者撤销业主委员会不适当的确定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和运用物业专项修理资金；（六）确定改建、重建建筑物及其附属设施;（七）确定物业管理区域内的其他

9、事项。前款所列事项业主大会可以实行会议表决形式或者书面征求看法形式。采纳书面征求看法形式表决前款第（二）、（四）、（五）项事宜的，激励通过电子投票系统进行统计。其次十条业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。业主委员会委员应当进行公示，公示期十天。其次十一条业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议，推选主任、副主任和执行委员。其次十二条业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡（镇）人民政府签署的看法书及下列资料向县（市）、区房管部门备案：（一）业主大会会议决议；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会委员基本状况和联系方式；（五

10、）筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的状况。备案内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）、区房管部门。其次十三条业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会的确定和决议：（二）组织召开业主大会；（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;（四）刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督和帮助物业服务企业履行物业服务合同；（五）组织并监督管理规约的实施；（六）组织和监督物业专项修理资金的筹集、续筹和运用，组织或者参与物业共有部分修理、更新、改造的竣工验收；（七）依据业主大会决议，监督管理本物业管理

11、区域内的公共收益；（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（九）调解业主之间因物业运用、维护和管理产生的纠纷；（十）业主大会赐予的其他职责0其次十四条业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的确定，应当由参会委员签字确认，并自作出确定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。其次十五条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会依据业主大会的授权，确定是否终止其委员资格：（一）拒不履行委员职责的；（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上

12、业主提议撤销其委员资格的；（三）搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；（四）因其他缘由不适合接着担当业主委员会委员的。其次十六条业主委员会任期届满或者任期内委员人数不足总数的二分之一时，业主委员会应当书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府。由街道办事处、乡（镇）人民政府指导组织换届改选。业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交新一届业主委员会。其次十七条业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。第四章物业管理服务其次十八条物业服务企业应当依法取得资质证书

13、，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的专业人员应当依据国家有关规定取得职业资格证书;从事保安、锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业的物业服务人员应当具备相应从业资格。其次十九条物业服务内容主要包括下列事项：（一）管理和维护物业共用部位及共用设施设备；（二）养护公共区域绿化；（三）维护公共区域环境卫生；（四）维护公共区域的秩序，帮助管理物业管理区域平安防范等事项；（五）对物业运用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；（六）物业修理、更新、改造费用的账务管理；（七）保管物业档案和物业服务档案;（八）其他约定的物业服务事项。第三十条物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业服

14、务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项修理资金的管理和运用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。第三十i条物业服务企业可以聘请专业服务单位担当设施设备修理养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并托付给其他单位或者个人。第三十二条物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并到物业所在地县（市）、区房管部门办理物业服务合同备案手续。物业服务合同应在物业管理区域内长期公示。第三十三条物业服务企业应当制定、完善物业服务质量限制措施，建立、健全物业服务档案保管、移交等制度。第三十四条物业服务收

15、费实行政府指导价和市场调整价。详细方法由市物价部门、市房管部门制定。第三十五条物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。物业服务企业依约履行义务的，业主应当依据物业服务合同约定按时交纳物业服务费，拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉或者申请仲裁。第三十六条住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主供应服务。第三十七条物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的确定，并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业企业确定，物业服务企业依据原合同接着供应服务的，原合同权利义务持续。任何一方提出终止物业服务的，应当提前书面告知对方。物业服务企业确定不再为该物业管理区域供应物业服务的,应当按合同约定期限书面通知业主委员会；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。第三十八条业主大会确定另聘物业服务企业的，应当拟定选聘方案，并经业主大会表决通过后，在物业管理区域内公示。第三十九条合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接