旧城改造加装电梯与补建停车场试点工程简介.docx

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1、旧城改造加装电梯与补建停车场试点工程简介20xx年XX月目录一、试点城市改造概况11、XXX12.XXX53、XXX74、XXX85、呼和浩特116、攀枝花127、总投资需求测算13二、老旧小区加装电梯13三、老旧小区补建停车场17图表目录表1:XXX市老旧小区分类及其具体情况1表2:XXX市老旧小区改造内容3表3:XXX市老旧小区改造内容6表4：XXX市老旧小区改造内容8表5:XXX市老旧小区改造内容9表6:XXX市老旧小区改造的具体资金来源10表7:各试点城市老旧小区改造投入资金情况13表8:各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况14表9:三项改造涉及投资及所需财政资金186月19日国务院常

2、务会议，部署推进城镇老旧小区改造。20xx年底，住房和城乡建设部在XXX、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、XXX、长沙、XXX、呼和浩特、XXX、鞍山、攀枝花和宁波等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2Oxx年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经睑。根据国常会要求，预计到2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约17万个，涉及建筑面积约40亿平方米，惠及居民上亿人。7月1日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先

3、级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。在解答钱从哪儿来时，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，主要是按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。依照以上思路，我们通过梳理试点城市的老旧小区改造经验，探讨本轮老旧小区改造在宏微观两个方面的拉动效应。一、试点城市改造情况梳理在住建部规定的15个试点城市中，我们选取了东部沿海地区（XXX、XXX）,东北地区（XXX）,中部（XXX、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市进行研究和对比

4、分析，探讨适用于推广全国的老旧小区改造模式。、XXX（1）改造对象：20xx年，XXX市在全国率先开展老旧小区微改造工作，经摸查，全市20xx年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的老旧小区共有779个，总建筑面积达5180万平方米，涉及260万居民，约占全市户籍人口的31%。截至20xx年3月底，全市共推进老旧小区微改造项目687项，其中已完工128项，正在实施231项，已立项正开展前期工作328项。今年，XXX还将推进231个老旧小区微改造项目。根据XXX的实际情况，可以将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等3种基本类型。街巷型老旧小区大多建于

5、20xx年之前，以居民个体为主，基于原有城市肌理进行改（扩）建而形成；单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；商品房型老旧小区多建于20xx年代之后，由开发商投资建设，通过商品住房市场交易集聚居住人群。（详见XXX老旧小区微改造设计导则）表1XXX市老旧小区分类及其具体情况小区分类街巷性老旧小区单位大龙型老旧小区商品房型老旧小区典型范例海珠仁和小区梅花街梅花路小区东湖新村小区基本问题.建筑危破，楼栋设施破旧不齐.基本小区服务设施匮乏.消防通道不规范、消防设施不完整.缺乏公共活动空间和绿地开敞空间.建筑破旧，楼栋设施破旧.基本小区服

6、务设施不足，缺少适老设施.消防设施及其他市政设施破损、老化.公共空间缺少活动设施，利用率低.部分楼栋设施老化.公共服务设施不完备.养老适老设施不足.公共空间活力不足平空间钟点.街巷狭窄，密布交织，道路复杂.底层建筑沿街巷连片密集布置.少量多次和小高层穿插其中.历史建筑点缀其中.行列式建筑布局，以楼间道路组织交通.楼栋之间形成条形公共空间.公共空间彩态相似，识别性差.围合式布局，道路呈环形布置.有集中大片公共绿化活动空间.连续的沿街裙楼界面空分布地区主要位于荔湾区、越秀区中西部、海珠区西北部在全市各区均有分布，海珠区、白云区、天河区等分布较多成片分布于全市各区建筑特点一般建造年代较为久远，既有较

7、为密集的老旧住宅建筑，也保持着城市的传统肌理，并且往往具有一定数量的历史文化建筑主要建于解放后至1990年代，相当部分房屋较为破旧，基本小区公共服务设施配更不充分。主要形成于19801990年代，由早期开发商进行统一设计而建成，有相对完整独立的小区内部空间改造设计的要点.首先排查、满足小区最为紧迫的基础民生部分内容；.提供养老设施、适老设施和无障碍设施：.涉及文物、历史建筑等相关建设工程，应严格按照保护规划进行改造设计.优先排查、满足小区基磔民生内容；.要补齐小区在小区自治管理方面的不足，通过改造增强小区自我维护管理的能力；.提供养老设施、适老设施和无障碍设施.从居民的基本服务需求出发，完善小

8、区基本服务设施；.着力于创造条件，增强小区居民之间的沟通与交流，强化居民的小区归属感和认同感资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理（2）改造内容：XXX市老旧小区采取微改造方式，这是XXX首创的城市更新模式。它是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治、改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的城市更新方式，主要适用于城市中对整体格局影响不大，但现有用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。在微改造的框架下，针对小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，XXX市提出了九大类共60项改造内容，分为基础版块和提升板块两大部分。表2XX

9、X市老旧小区改造内容板块分类具体内容基础版块小区建筑1、楼栋设施楼栋门、对讲系统、楼栋三线、消防设施、供水设施、排水设施、用电设施、楼道照明、防雷设施、化粪池、雨水管、空调排水管、信报箱、一户一表、管道燃气、防盗网和雨篷整治2、建筑修缮楼道修缮、屋面防水、外墙治理、建筑户外构造构件、出入口适老设施、外墙整饰小区设旅3、服务设施环卫设施、康体设施、文化设施、老人服务设施、公共晾晒设施小区市政4、小区道路小区道路、步行系统及人行设施、无障碍设施、拆违及通道清理5、市政设施三线整治、安防设施、消防设施、市政照明、排水整治、供水管网、供电设施小区环境6、公共环境围墙清理维修、信息标识、街区绿化、物理环

10、境治理提升版块小区建筑7、房屋建筑提升加装电梯、空调机位整治、屋顶整饰、立体绿化、节能改造公共空间8、小区公共空间开敞活动空间、街巷活动空间、口袋公园、小区入口、公共座椅、景观小品设施提升9、公共设施提升雨污分流、停车设施、非机动车设施、信息宣传栏、公共管理设施、快递设施、智急管理资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理(3)融资方式：由市、区财政安排专项资金用于老旧小区改造，市、区按比例分担改造资金。区财政分担资金包括统筹管线单位改造资金、原产权单位资金、社会捐助资金等。其中基础版块项目以市财政补助为主，区财政、个人出资为辅；提升板块项目以区财政、个人出资为主，市财政资金补助为辅，鼓励居民

11、自筹资金。并多渠道探索资金来源,鼓励社会资金参与。以越秀区仰忠社区为例，该社区微改造项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。20xx、20xx年XXX市共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目107个，涉及用地面积765公顷覆盖群众80万人。20xx年，XXX市第一批老旧小区改造项目165个，投入市财政资金2.5亿元；第二批老旧小区改造项目422个，投入市财政资金12.4亿元。目前XXX市已对694个老旧小区微改造项目投入财政资金14.9亿元，我们可以合理估算到2020年779个老旧小区均改造完成或将投入财政资金约17亿。另据

12、XXX市政府，矿泉街老旧小区的四个社区实施“微改造”预计总投资4289万元（平均每个社区投资1072.25万元）oXXX越秀区148个老旧小区改造预计投入资金15.52亿元，（平均每个老旧小区投入资金约为1048.6万元）。据越秀区房屋管理局，越秀区19个老旧小区微改造共投资约22980万元（平均每个社区投入资金1209万元）。据此，我们可以合理估算XXX市老旧小区改造平均每个社区投入资金约1109万元，又据每个小建筑面积约6万平，则平均每平米改造投入资金约184.83元。（4）企业参与案例：XXX路微改造项目虽然XXX市老旧小区改造资金大部分仍然来自政府投资，但是XXX市一直在探索创新老旧小

13、区改造的融资机制。XXX路项目是XXX探索BOT模式（建设-经营-转让）的首例社区微改造项目，该模式首先由政府制定微改造设计导则，再通过公开招投标将该项目交由企业建设及运营，而企业改造后拥有项目的15年经营权，期满后再交还政府。20xx年，XXX万科中标XXX路永庆坊改造项目，将XXX路永庆坊改造成集餐饮、零售、民宿与办公于一身的时尚街区，改造面积约7000平方米，项目总投资近亿元。20xx年，XXX万科再次中标XXX路二期项目。该项目总投资约10.7亿元，涉及总建筑面积约7.2万平方米，相当于永庆坊一期面积的十倍。BOT模式”下，一方面解决了政府财政资金紧缺的问题；另一方面，企业自负盈亏，大

14、大降低了政府的项目开发风险。同时，企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。然而，“BOT模式”也存在一定的隐患：政府对特许权的转移会减弱政府对项目的控制力；企业作为项目的投资者、建设者与经营者，他们天生的逐利性，使得他们为了最大化地争取自己的利益，会在经营阶段挣脱政府束缚，从而影响公共利益的平衡。在永庆片区中，企业正是在政府的弱束缚下尽可能地追求自身的经济效益，导致了公共利益的失衡。XXX路二期项目汲取了一期永庆坊项目的教训，于20xx年9月7日成立XXX路共同缔造委员会，这是政府领导下的公众参与平台，由居民、开发商、区更新局负责人、街道办书记、商户代表、社区规划师、区人大代表、区政

15、协委员、专家顾问、媒体代表组成，其主要职责之一就是协调居民、业主及运营等各利益相关方参与、探讨建筑改造和基础设施建设方案,及时反馈各方意见、建议。委员会是开放式，所有关心XXX路改造的居民、市民、专业人士、社会组织等都可向委员会表达意见与诉求。（详见新快报2018年9月8日报道）2、XXX（1）改造对象XXX市老旧小区改造从20xx年开始，20xx年正式启动。据XXX市老旧住宅小区整治改造实施方案，全市老旧小区整治改造的范围为：城市规划区内1995年以前建成投入使用，位于国有土地上建设规模在2万平方米以上，主体建筑结构完好且集中连片的楼房老旧住宅小区。20x-2OXX年，全市计划完成改造项目268个，涉及改造面积1560万平米，涉及建筑面积约800万平，惠及群众19.5万户。其中20xx、20xx年完成改造项目178个、1070万平米、14万户，累计投入资金13.2亿元；20xx年全市计划完成改造项目90个、490.81万平米、55190户，计划财政投资6亿元。根据住建部要求，XXX市在20xx年90个改造项目中，选取8个作为试点项目，改造面积70.4万平米，改造户数7438户，试