建科院：深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告中瑞评报字2024第OoOIl7号（共一册，第一册）中瑞世联资产评估集团有限公司ChungRuiWorIdUnionAppraisalGroup二O二四年三月五日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：4743020020202400560合同编号：2023-002334-1报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中瑞评报字2024第OooII7号报告名称：深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告评估结论：564,5

2、99,300.00元评估报告日：2024年03月05日评估机构名称：中瑞世联资产评估集团有限公司签名人员：臧乙谕（资产评估师）会员编号：47190069谭森光（资产评估师）会员编号：38000013（可扫描二维码查询备案业务信息说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年03月27日目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文6一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人6二、评估目的7三、评估对象和评估范围7四、价值频9

3、五、评估基准日10六、评估依据10七、评估方法12八、评估程序实施过程和情况14九、评估假设17十、评估结论17十一、特别事项说明19十二、评估报告使用限制说明21十三、评估报告日22十四、签名盖章22资产评估报告附件1声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约

4、定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他

5、相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及

6、其对评估结论的影响。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告摘要中瑞评报字2024第OOOIl7号深圳市建筑科学研究院股份有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用公认的评估方法，对贵公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：中瑞世联资产评估集团有限公司接受深圳市建筑科学研究院股份有限公司的委托，因深圳市建筑科学研究院股份有限公司编制财务报告需要进行其投资性房地产的公允价值计

7、量，故对涉及的投资性房地产的公允价值于评估基准日进行评估，为该经济行为提供价值参考。评估对象：深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的以公允价值模式计量的投资性房地产。评估范围：深圳市建筑科学研究院股份有限公司委托评估的投资性房地产，具体为建科院未来大厦。其中：投资性房地产房屋建筑物未来大厦的总建筑面积为51,327.21m2,产权持有人申报的账面金额为448,690,596.89元；土地使用权面积为11,037.76m2,产权持有人申报的账面金额为70,912,300.00元，投资性房地产账面金额合计为519,602,896.89元。评估基准日：2023年12月31日价值类型：公

8、允价值评估方法：市场法、收益法评估结论：本资产评估报告选用市场法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下:深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产账面价值51,960.29万元，评估价值为56,459.93万元，增值额为4,499.64万元，增值率为8.66%o评估增值主要原因：投资性房地产分析增值原因主要是2023年建科院对未来大厦新增工程投入，同时随着运营战略落地，建科院梳理内外部资源建立重点招商渠道并锁定目标客群，通过“飞地-反向飞地”模式、联盟协会或产业基金聚集模式、技术合作研发模式、社区共建模式、委托中介模式夯实招引组织工作基础，加强宣传力度，提升了未来大厦品质

9、与口碑，提高未来大厦自身价值，故导致其市场价格的上升，投资性房地产增值。本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期自评估基准日起至财务报告编制完成日。对评估结论产生影响的特别事项：（一）本报告是在独立、公正、客观的原则下作出的，我公司及参加资产评估专业人员与委托人及产权持有人之间无任何特殊利害关系。（二）以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：1.本报告提出的评估结果是在委托人及产权持有人提供必要的资料基础上形成的，我们对委托人和产权持有人提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并

10、有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托人和产权持有人负责并承担相应的责任。2.根据资产评估对象法律权属指导意见的规定，资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不对评估对象的法律权属提供保证。（三）根据委托人提供的资料，纳入本次评估范围的投资性房地产无查封情况，其中土地已设定抵押权，具体情况如下：深圳市建筑科学研究院股份有限公司与中国工商银行股份有限公司深圳市分行签订的固定资产借款合同编号：0400000230-2020

11、年（营部）字01078号以及抵押合同编号：0400000230-2020年营部（抵）字005号，以建科院未来大厦用地土深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估报告地使用权及房屋建筑物作为抵押物设定抵押，向中国工商银行股份有限公司深圳市分行申请了总额为430,000,000.00元的借款。固定资产借款合同于2021年1月22日签订，经与产权持有人相关人员确认，截至评估基准日该抵押合同项下的借款余额为229,521,844.64元。结合本次评估目的，我们未考虑评估对象权利人所涉及的抵押、担保对评估对象公允价值的影响，特提醒报告使用人注意。（四）根据粤

12、（2022）深圳市不动产权第0461539号不动产权证及深圳市土地使用权出让合同书（深地合字（2015）2014号）文件显示，龙岗区坪地街道G10224-0257号新型产业用地存在以下限制条件：1 .深圳市建筑科学研究院股份有限公司应当遵守法律、法规和土地出让合同中关于土地用途的规定，严格按照土地用途使用，不得擅自转让、出租。2 .本宗土地使用权按照法律法规和土地出让合同规定依法转让的，只能整体转让，不得分割转让。本宗地项目建成后，限整体转让。3 .深圳市建筑科学研究院股份有限公司转让土地使用权或者因人民法院强制执行而拍卖或者变卖土地使用权的，受让人应当符合土地出让合同约定的条件，并提交相应资

13、格审查部门出具的符合受让条件的证明文件。确需转让或者因人民法院强制执行又无此受让人符合受让条件的，政府有权以土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施的成本价减折旧后的价格优先回购。结合本次评估目的，以上评估对象所涉及的限制条件对评估对象公允价值的影响未在评估中考虑。（五）本次评估结果均为不含税价格，且未考虑使用公允价值计量时，由于公允价值的变动会产生递延所得税资产或负债的相关情况。（六）在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估。（七）没有考虑将来可能承担的抵押、担保等事宜对评估结论的影响。（八）本次

14、评估中，评估人员未对建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，而是在假定产权持有人提供的有关资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地观察作出的判断。（九）资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。（十）委托人和相关当事人未及时向资产评估专业人员说明对本评估结论可能产深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值一旦资产评估报告生影响的瑕疵事项，而资产评估专业人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下，评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。（十一）本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参

15、考，评估结论的使用有效期自评估基准日起至财务报告编制完成日。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告正文中瑞评报字）XX第XXXX号深圳市建筑科学研究院股份有限公司：中瑞世联资产评估集团有限公司（以下简称“中瑞世联”或我公司）接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用市场法和收益法，对深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产在2023年12月31日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人暨产权持有人为深圳市建筑科学研究院股份有限公司，依据资产评估委托合同约定资产评估报告仅供委托人和法律法规规定的使用人使用，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。（一）委托人暨产权持有人概况1.注册登记情