某住宅小区业主大会议事规则.docx

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1、管理制度Managementsystem某住宅小区业主大会议事规则某某年某月某某日，某某市某小区首次业主大会会议表决通过一一业主大会议事规则。一、总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、湖南省物业管理条例、湖南省业主大会和业主委员会指导细则等相关法律、法规、规章、规范性文件的规定，制定本议事规则。第二条本规则是记载某某小区物业管理区域内业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业管理区域，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是本物业管理区域内业主大会运作的基本准

2、则和依据。第三条业主大会名称：某某小区业主大会；项目地址：某市某某区某某街道某某路某某号。物业类型：住宅、商业。物业管理区域四至：东至滨柳路；南至建兴路；西至和顺路；北至先导路。占地面积：XXXX平方米。房屋总建筑面积：XXXX平方米，总套（户）数：XXX套。二、业主大会第四条某某小区业主大会（以下简称业主大会）由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护该物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会自首次业主大会表决通过业主大会议事规则、业主管理规约起成立。业主大会拥有本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管

3、理无关的活动，业主大会作出的决定对业主具有约束力。第五条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受属地街道办事处及社区居民委员会和物业管理行政主管部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作，并与居民委员会相互协作，积极配合公安机关、城管、综治、消防等部11,共同做好本物业管理区域内的社会治安、环境治理、安全管理等相关工作。第六条业主大会及其业主委员会在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动；本物业管理区域成立小区党组织的，接受小区党组织的政治引领。第七条业主委员会由5位成员组成，其中包括主任1名、副主任1名，业主委员会委员3人

4、。业主委员会主任、副主任通过本届业主委员会首次会议推选产生。首届业主委员会任期5年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会应当在其任期届满前三个月内向街道申请召开业主大会会议，对业主委员会进行换届选举。届满时业主委员会不组织换届选举的，业主委员会停止工作。10名以上业主可以联名申请选举新一届业主委员会。业主委员会任期届满前三个月内，不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）选聘、解聘物业服务企业。（二）调整物业服务收费标准。（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项。（四）其他重大事项。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。第八条业主大会设立业主委员会候补委员0-2

5、名。候补委员与业主委员会委员同时选举，参选条件与业主委员会委员参相同。业主委员会出现缺员时，候补委员按选举同意票多少依次递补，同意票相同的，按同意面积多少依次递补。完成递补后，业主委员会应当向全体业主公告并在街道备案。第九条社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居民委员会名下的，社区视同为法人业主，行使业主的权利与义务。三、业主大会会议第十条业主大会决定以下事项（民法典278条）：（一）制定和修改业主大会议事规则。（二）制定和修改管理规约。（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金。（六）筹集建筑物及其附属设施

6、的维修资金。（七）改建、重建建筑物及其附属设施。（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十一条目前小区采用委托物也服务企业进行管理，如要改变物业服务模式，需要启动业主大会会议进行表决。第十二条本业主大会授权业主委员会决定本物业管理区域内下列

7、事项：（一）制定物业服务费调整方案，起草物业服务标准，签订物业服务合同。（二）利用共用部位、共用设施设备进行经营并签订相关合同。（三）聘请业主委员会秘书，制定秘书职责及秘书报酬。（四）对涉及小区全体业主公共权益的情形代表全体业主进行协商、谈判、投诉、诉讼等。（五）配合政府及物业服务企业处理小区各种突发事故。因时间紧迫来不及公告或走程序的事项，业主委员会先处理，事后补上相关程序。（六）组建各类志愿者团队，协助业主委员会治理小区。（七）根据业主建议和小区实际情况对小区进行优化管理和改造。业主委员会根据业主大会授权事项作出的决定对业主以及物业使用人均具有约束力。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时

8、会议。业主大会会议由业主委员会组织召开，换届选举业主委员会由街道成立筹备组召开业主大会会议。第十四条涉及第十条中重大事项时业主委员会必须组织召开业主大会。业主大会采用书面、“HN物业小区业主投票”小程序征求意见。第十五条业主大会会议程序：（一）选定议题。业主委员会根据本物业管理区域的实际需要，听取业主或者物业使用人、物业服务企业、业主监督委员会、小区党支部的意见，根据第十条的内容拟定业主大会会议议题。（二）制票。根据议题的具体内容制定选票、表决票。（）公告。在业主大会定期会议召开十五日前，业主委员会将以下信息进行公示：1 .业主大会会议议程；2 .记载表决内容的文本；3 .表决票、选票的样本；

9、4 .候选人简历及参选承诺；5 .候选人信息、投票权属；6 .业主大会会议的形式、时间、地点、投票权属；7 .业主大会会议的表决规则与法律效力。（四）通知。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前将会议公告通知业主。除采用在电子投票系统中向业主发送电子信息的方式通知业主外，还可以采用下列方式通知业主：1 .在小区公告栏、公共区域张贴；2 .在小区公众号发布；3 .在小区业主微信群发布。4 主委员会对通知的送达情况拍照、记录保存。（五）投票。按照本规则中的业主大会投票表决规则投票。（六）结果公告。业主委员会应当在投票结束后3日内统计投票结果并持续进行公告，公告时间不少于7日。第十六条本物业管理区

10、域内有下列情况之一的。业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主联名提议；（二）本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。属于第十六条第（一）项提议召开业主大会临时会议的，应符合下列条件：1 .有明确发起人；2 .提议事项明确，属于业主大会议事范围；3 .发起人应有身份证、不动产权属证书复印件;4.应在小区显著位置张榜公布以上3项内容。业主委员会接到书面提议申请后30日内对签名的真实性和有效性等进行核实，召开业主委员会会议，对提出的议题进行决定。业主委员会决定召开临时业主大会会议的，对业主的提议形成议题提交业主

11、大会，30日内召开业主大会临时会议。业主委员会决定不召开临时业主大会会议的，说明事实、理由和依据，并在本建筑区划内书面公告。业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向街道投诉。四、业主代表会议第十七条本业主大会决定设立业主代表会议。第十八条业主代表以幢（单元、楼层）为单位推选，其任期不超过当期业主委员会任期。业主代表共设9名，名额分配如下：1栋2名，2-4栋2名，5栋2名，6栋2名，7-9栋1名。第十九条业主代表的条件：参照.业主委员会候选人条件。在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的业主优先。业主代表的产生：业主代表由其代表的本幢（单元、楼层）全体业主推选产生。推选代表应当

12、由该栋半数以上业主参与表决，其中半数以上同意。若所在栋通过推选未达到核定人数，则可通过推荐和自荐方式，业主委员会审核且公示无异议（公示期不少于7日）后，产生该栋的业主代表。第二十条业主代表会议的业主代表履行下列职责：（一）收集其所代表业主对物业管理相关事项的意见，并向业主委员会、业主监督委员会反映。（二）就业主代表会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，参加业主代表会议，并如实向业主代表会议提交其所代表的业主意见。（三）审议业主委员会的上年度工作报告和本年度财务预算报告，提交小区建设性的议案等。第二十一条业主代表会议以集体讨论的形式召开，按照下列程序进行：（一）业主委员会确定会议内容、时间

13、、地点。（二）通知。业主委员会提前7天告知全体业主和业主代表。（三）签到、开会。会议由业主委员会主任主持，三分之二以上代表参加。（四）公告结果。业主代表应积极履行代表职责，按时参加业主代表会议，反映广大业主诉求，提出合理化意见建议。若无正当理由，连续3次不参加业主代表会议，重新推选产生新的业主代表。五、业主大会会议表决规则第二十二条小区业主的身份的确定：根据开发商提供的业主名册、湖南省房地产市场监管平台提供的业主数据以及“HN物业小区业主投票”小程序的信息进行确定。第二十三条小区投票权数：根据湖南省住房和城乡建设厅下属的湖南省房地产市场监管平台提供的数据，小区投票业主952人，建筑物总票权面积

14、为XXXXX平米。本物业管理区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，不计入业主的专有部分面积C第二十四条小区投票面积的确定：（一）专有部分建筑面积按照房屋所有权证（不动产统一登记证书）登记的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。（二）投票总面积，按照前项的统计总和计算。（三）一个专有部分为一个计算单位，一个计算单位对应一张表决选举票。第二十五条小区投票人数的确定：（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分相应计为一人。（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，由共有人推选一人行使表决选举权。（三）建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交

15、付的部分，按一人计算,（四）同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（五）总人数按照前项的统计总和计算。第二十六条业主大会会议表决方式：“HN物业小区业主投票”小程序和纸质投票相结合。第二十七条采用“HN物业小区业主投票”小程序投票的，筹备组公示电子投票规则、投票操作指南，供业主按程序绑定房屋信息。同时筹备组按照“HN物业小区业主投票”小程序的要求在投票平台公示业主大会会议的通知与公告。第二十八条采用纸质投票方式投票的，筹备组应当确认业主的身份。筹备组组建收发票组、监票组。各组成员由从筹备组招募热心志愿者并进行公示。与筹备组成员、业主委员会候选人有利害关系志愿者应当回避.第二十九条采用纸质投票方式投票的，筹备组通过公告栏、微信群、电梯内等形式告知业主大会会议公告。第三十条采用纸质投票方式投票的，发放纸票与投票同时进行。流动投票+集中投票结合进行。（一）流动投票。即投票期间，由收发票组上门收集业主的投票。在确认投票者的业主身份后，由业主将填好并签名的纸票投入到收发票组携带的流动票箱内。（二）集中投票。即投票期间，筹备组在物业管理区域出入口或指定地点设立投票箱，由业主或受托人持有效证明，将填好并签名的纸票投入票箱。收发