X房地产行业报告.docx

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1、CS地产内参2005/09/27开利财经【开利视点】到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧【开利地产特稿】北京房市是否走出观望，成为北京媒体和地产界近日热炒的一个话题，不光是开发商忽悠，就连著名学者也去与开发商PKo尽管场面有些滑稽，但对“观望的讨论倒也说明人们焦虑心态。北京房市是否已经走出观望，单凭嘴皮子和网民投票恐怕无法下结论，最有说服力的还是数字。北京市四委局最新的统计数据实际否认了北京楼市已经走出观望的说法。据22日的北京日报报道，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的北京市1到8月房地产市场运行情况表明，尽管1-8月北京商品房价格上涨了22.7%,但8月份期房价格

2、却下跌了3.4%。统计学常识告诉我们，预测价格走势不仅看同比指标，更要看环比指标。也就是说，预测房价走势不仅要看1-8月的数据，更要看8月与7月相比，7月与6月相比的数字。价格究竟是向高走，还是向低走，环比指标才说明问题。而北京房价的环比指标恰恰显示，北京房价已经出现走跌的迹象。尽管一个月的数据不足以说明房价会一路走跌下去，但该数据已经足以说明，北京房市并没有走出观望。而另外两组数据也说明北京房市依然保持着观望态势。一组数据是，1-8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。另一组数据是，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长

3、23.7%,增幅比上年同期高30.8个百分点。一方面是期房价格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增长30%。这说明什么，说明消费者不看好后市，依然处于观望状态。那么如何看待1-8月北京房价上涨22.7%?在我看来，1-8月房价上涨具有结构性因素。所谓的结构性因素包括三个方面。其一，高价房的开盘率高于低价房。在这种情况下，表现为低价房销售量不变或增加少，但高价房增加多，在总体价格上就表现为上涨。而高价房的购买者往往又都是投资者，这也符合有部分游资从上海转向北京的说法。因而，北京房价走高带有结构性的投机行为。其二，1-3月价格增长速度高于4-8月增长速度，进入4月北京房价出现走稳趋跌态势。

4、尽管房价1-8月增长了22.7%,但4-8月的房价增速实际已经下降了。以住宅为例，据北京市建委介绍，“4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7136元之间波动，波幅在340元以内。而1-8月，商品住宅期房买卖价格为6625元/平方米，同比上涨了1027元/平方米，涨幅为18.4%o两个数据对比可以发现，住宅期房前8个月上涨了1027元/平方米，而4-8月实际上涨了340元，1-3月则上涨了687元。这说明一个问题，即北京住宅期房前8个月的涨价主要是在1-3月完成的,而进入4月，即央行提高房贷利率以后，北京房价增长速度开始下降，进入8月，已经出现负增长。这说明，宏观调控影响在4

5、月后开始对市场产生影响，而进入8月才明显生效。其三，开发商“捂盘行为，导致价格结构性上涨。统计数据表明，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%,而且增幅比去年同期高了三成。这说明两方面的问题，一方面可能是开发商“捂盘，硬撑着房价。另一方面也可能是消费者不买，导致空房率高升。但无论哪个方面都可以说明，北京房价具有下跌的空间。这个下跌空间可以通过时间来换到。即再过几个月，开发商就无法硬撑下去，而到了银行完成改制，讨债的“黄世仁就会不停地敲开发商的门啦。北京城内关于“走出观望的讨论，其实是开发商挑起的一个噱头，其也从侧面反映出开发商的猴急心态。他急，你就别急。可以说

6、，北京房市并没有走出观望。从4月到8月，买卖双方其实都处于摸不着头脑的“张望阶段，而现在，真正理性的“观望期才刚刚开始。到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧。高官调研上海楼市【开利地产报道】内地楼市进入关键时期，外界均在关注内地9、10月份的楼市走向。多位高官在近期抵达上海就上海楼市情况进行调研。9月16日建设部副部长刘志峰一行到上海市房地资源局调研。之前，9月15日上海市委巡回检查组到上海市房地资源局听取汇报。而在2005年9月12日，国土资源部副部长鹿心社一行到上海市房地资源局调研。尽管调研频频，但调研过程格外低调，有关调研结果均没有对外披露。在9月90-15日，上海住宅成交均价

7、继续下跌近一成。上海房产之窗网统计数据显示，上海住宅成交均价下跌10.4%,而普通商品住宅（去除动拆迁房及别墅）下跌8.4%,跌破8000元/平方米。全市19个区县中有13个区住宅价格下跌，跌幅最大的是南汇，达42%左右。而房产之窗网统计数据也显示，上周全市住宅类各个环线成交均价全线下跌，其中跌幅最大的为郊环，受配套商品房成交的影响，价格下跌达22.1%。进入楼市营销决战期的9月，上海几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始动用各种不同的营销手段，竞争也愈发激烈。这种竞争明显体现在销售价格上，普通商品住宅（去除动拆迁房及别墅）除普陀、闸北、卢湾、黄浦四区均价上扬外，其余各区的均价均出现回落，其中长宁

8、、静安、浦东、奉贤四区的成交均价下跌均超出10%,楼市大战有愈演愈烈的趋势。而另一方面，消费者信心仍未完全恢复。9月13日，中国人民银行公布的调查结果显示，在“未来3个月内准备买房”的上海居民仅有7.3%,创历史最低。上海金秋楼市重新走高的情况将很难出现【开利地产报道】上海曾经公布要在9月中下旬开盘的所有16个上海新楼盘，目前仅1家已经开始售楼，6个楼盘的工作人员表示将在9月底之前开盘,而其余的9个均表示开盘时间将延迟到10月份，甚至可能继续往后推迟，楼价也尚未确定下来。对此，中房指数研究院（华东）院长陈晟分析，这表示开发商已经从单纯的关心价格调整转变到对市场的理性观察之路。陈晟表示，最近几个

9、月，在房产新政背景下，上海楼市成交量锐减，开发商在第一时间纷纷打出包括承诺补差价、有息退房、变相降低首付等各种本质均为降价的招数，但并没有取得预期效果。在这样的形势下，开发商已经走出了之前的观望阶段，转而对市场进行更深入的观察和研究，动用各种手段来寻求恢复市场的繁荣。“降低价格和提高楼盘品质，是目前开发商最常用的两种方式，后者对于大的品牌企业而言，更加实在也更具有长期价值，而前者则是很大一部分中小开发商在回笼资金的压力下采取的见效最快的方式。降价对于仅开发一期楼盘的开发商而言或许有一定作用，但是如果是长线投资，若只是降价而不在品质上下工夫，必然会引起后遗症。”陈晟认为。经过前段时间连续的政策打

10、压，上海楼市经历了好几个月的低迷，业内人士期盼每年房地产业的“金九银十”终于到来。上月，在上海全市新房销售量有所回升的同时，沪上二手房的成交也出现了复苏的迹象，中原地产提供的数据显示,8月上海市商品住宅成交量达到85.85万平方米，环比上升9%o汉宇地产市场研究数据表明，该公司8月的租赁业务量相对7月上升了15%,买卖成交量比7月上升了25%,部分市中心区域成交量回升十分明显。有分析家乐观预言，今年的九十月份市场将回暖，走出前段时间政策打压的阴霾期。然而，9月已至尾声，上海楼市并没有出现预期的破冰之势。近日有媒体报道称，沪上已有68个楼盘明确降价让利，而2/3依然无法卖动。汉宇地产总经理施宏睿

11、认为，近期市场上的确出现了一定的“回暖”，但这是建立在价格明显下调的基础上的；而市场需求也主要是自住、低价房源；银行在这个期间适时出台了一些新的政策：如一定程度上放松按揭比例和审批难度、固定利率按揭贷款的尝试、老公房按揭贷款条件的放宽等。事实上，这只是一种局部现象，是市场波动中的波峰，而不是整体形势的变化。上海楼市必须回归到一个合理、健康的道路上来，而不仅仅是价格的降低。综合各方面的情况来看，市场部分期望金秋楼市重新走高的情况将很难出现，而与之相对的是，楼市将继续调整。在这样的调整中，开发商、投资者最大的压力仍是资金。【观察】警惕房地产商与购房者关系的恶化【开利地产观察】2005年9月20日第

12、一财经日报刊登一篇题为“啥时买房我做主，开发商别指挥”文章，文中传递了存在于市场中一种房地产开发商与购房者之间的对立与矛盾情绪的信息。稽阅此间媒体的相关报道，人们惊人的发现，在房地产市场，买卖双方怒目相对的现象十分普遍。联系到时下，社会公众普遍地正在谴责中国房地产商们，富豪榜上集中现身而在强税榜上全部退身，房地产业连续3年暴利席上独占鳌头而房价却长期高企不下，开发商的贪婪与购房者的愤懑，两者间的紧张关系有增无减，无论怎样估计似乎也不过份。市场关系本质上就是生产者与购买者之间的买卖交易关系。这种关系的恶化，必然导致供求关系危机，导致交易信任危机，从而最终导致房地产市场的乱局。对此，务必予以警惕。

13、房地产商与购房者关系恶化风生水起中国转轨市场经济以来，房地产的市场化启步是比较早的。一个从相关计划经济过来的国家，建筑产品特别是住宅的商品化是一个崭新的课题。仅就最近10年来看，以住宅为代表的中国建筑业实现了持续的高速发展。全国住宅年平均竣工面积达4.59亿M2,到达2000年底全国人均居住面积已超过去时IOM2,北京市面上10年来竣工住宅面积9687.1万M2,人均居住面积已达到期16.2M2o广州市场信息2000年底全市竣工住宅面积1095万M2,超过欧洲住宅建筑总量。上世纪80年代住房紧缺曾严重困扰着我国大中城市，多少无房户、困难户、危房户呼唤住房。三代同堂、两代同床，几对夫妻同室，屋中

14、又搭屋的尴尬至今让人难忘。住房问题曾是中国城市的一块心病，解决10多亿人口的住房问题，是一个艰巨而又复杂的任务。中国住房问题的现状是，比之改革开放以前，有了重大的本质之变。对此应当予以肯定。眼下存在的问题，我以为是发展中的问题。众所周知，当前在业界，开发商与购房者之间的关系十分不融洽，在一些市场领域，在一些地区，或者某些房地产公司与购房者之间，甚至达到相不信任，尖锐对立的局面。大有仇人相见，分外眼红的局面。造成目前这种局面的原因也十分复杂。但依我的考察，从开发商方面主因有四：第一，是房地产公司本身追求暴利的经营理念使然。暴利在这个行业从目前披露出来的资料看，100-700%不等。暴利之下，焉有

15、理性？第二，于是，建筑质量问题，销售策划中的夸大其词问题，贷款与按揭中的虚假问题，以及货不对板问题，等等都一一出现。第三，特别是当房市一路飘红以来，房地产商大多志高气扬，面对购买者的合理诉求往往不予关注与解决。第四，房地产商与地方政府、银行联手形成强势“三剑客”，左右房市，给老百姓造成巨大负面影响。从购买者角度看，其一，不能理性地对待房价的上涨，对房价的低价走势期望过高。其二，对开发商某些可能合理的做法产生误解，甚至在传言中加大了误解的成份。但总的来说，开发商对目前这种买卖双方紧张关系负主要责任。从经济学观点来看，房地产开发商与购房者，作为生产者与消费者，是供给方与需求方的关系。两者是纯粹的买

16、卖关系。双方的买卖，是在价值规律作用下双方认同的价格基础上的平等交易。无论价格高与低，都是自愿的，所谓“一个愿打一个愿挨二无论从逻辑的还是历史的角度看，交易始初，商业关系比较单纯。后来，可能由于购买者发现开发商有欺诈行为，物不及所值，遂抱怨升起，如果此时的物业服务不能跳跟进，对于开发商的情绪会逐渐恶化。这种一个个的案例，通过口耳相传，加之媒体炒作，骤然间人们发现，一个与广大消费群体对立的“奸诈”、“凶恶”、“贪婪”的开发商站在世人面前。对立与仇视何以愈演愈烈房地产商与购房者之间关系，近来人们忧虑地觉察到，它恶化程度在在市场上日益表现为对立与仇视的态势。尽管我们不能整体上这样判断,但在局部市场，在某些地区，在部分开发商与购买者之间人们是强烈感受得到的。如果我们在媒体上进行一番求索，更会印证上述判断。这种买卖双方的对立仇视情绪，往往会因为社会经济环境因素的介入而火上加油，愈演愈烈