闲置固定资产在区位劣势下的盘活路径探索.docx

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1、闲置固定资产在区位劣势下的盘活路面稼O引言投资、消费和出口一直以来是拉动我国经济发展的“三驾马车”，其中尤以投资的作用最为明显。2023年上半年，国内生产总值为593034亿元，固定资产投资（不含农户）为243113亿元，固定资产投资额占GDP比重达40.99%。高额投资项目若运行良好则可以带来较好的收益，但若经营不善也存在闲置的风险,甚至成为沉重的债务负担。特别是近年来，经济形势急转直下，企业经营困难，财政收支失衡。就某些地方的实际情况来看，己经出现固定资产闲置增多的苗头。党的二十大报告中指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。为此，要充分利用好投资的拉动示范作用，一方面要在

2、投资量的精准控制上下功夫，另一方面要在己投固定资产的利用效率上下功夫。参照国家统计局公布的统计结果，在投资量的控制上，上半年同比增速呈明显下降趋势，如图1所示。因此，未来还需大力在固定资产的利用效率上做文章。国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发（2022）19号）（以下简称意见）明确指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。1明确概念及范围固定资产:主要是指企业为生产经营投入的固定资本的实物形态，使用期限较长，单位价值较大，且其价值会随着生

3、产经营活动的进行而逐步转移到生产成本中去，进而成为产品价值的一部分。固定资产通常包括建筑物、机器、设备等。固定资产的投资多为一次性相当数量的货币资金，回收是通过固定资产折旧分期进行的。因此，固定资产的闲置意味着投资目标未能完全实现，出现了功能的暂时失效，也是一种无形的损失。闲置固定资产:是指除在用固定资产外的各种固定资产，利用率很低的资产，在日常生产经营过程中不使用的资产（如设备、房屋等），虽然暂时不使用，但在报表中按照折旧列项。闲置的固定资产不但无法产生收益，往往因为日常的维修保养或其他活动等还要额外产生一笔支出资金，因此，对闲置资产的处理，特别是针对一些建筑类固定资产，应该引起足够的重视。

4、资产盘活:在国家法律法规允许的范围内，通过综合运用一些手段和方法来实现资产的价值变现和价值提升。在盘活的整个过程中需要熟知资产明细，理顺资产结构，摸清资产存在的问题并找到解决问题的措施，最终实现资产保值增值和资源配置的优化1。本文所指的区位劣势主要是从闲置固定资产所处地理位置偏远、无相关产业链厂区支持、生活办公不方便等几个方面来讲，上述几点虽然属于普通的显性劣势，但其实克服难度最大的是显性劣势延伸出来的隐性劣势，比如投资人信心不足、运行管理者心态悲观、改进创新的勇气欠缺、对人才和资金的吸引力不够等。2区位劣势引致的闲置固定资产盘活阻力近年来，受国际、国内经济形势下行的双重压力影响，企业经营步履

5、维艰，财政收支缺口日益扩大。劣势区位的情况更为不利，从部分企业层面来说，亏损严重不得己停产歇业，导致员工被遣散、厂房闲置；从政府层面来说，企业经营不利引致税收大幅缩减，债务规模增加。因此，尽快盘活闲置资产成为企业和政府开源节流的有力措施。资产的盘活在区位优势地区自然更容易开展，但在区位劣势地区，若想正常开展会遇到不小的阻力，主要体现在以下几个方面。2.1 闲置资产的盘活缺乏系统性支持对固定资产的盘活，特别是房屋建筑类资产，是一个系统性工程，需要有专业的技术人员对闲置资产的财物价值、使用价值、折旧等进行全方位的评估，根据评估结果和资产的功能定位来设计盘活方案。整个评估的过程以及评估后的改进都需要

6、资金、人才和技术的全力支持才能妥善进行，缺少任何要素都将使得闲置资产盘活工作的质量受到影响。劣势区位的资产所有者，受自身的资金实力、人才储备和技术底蕴等影响。一般来说是无法完全实现这项工作目标的，因此，实际执行盘活过程中，仅能就其中的某一部分进行简单的评估论证，没有系统性的盘活支撑。2.2 地理位置偏僻，各种预估成本普遍偏高劣势区位的闲置资产最显著的特征就是地理位置过于偏僻，周围的常住居民少，基本的生活、娱乐设施配置不全，工作与生活多有不便，这就导致投资者和求职者对其兴趣不大，甚至存在陌生感；这种叠加的负面影响导致在资产盘活过程中的对外宣传效果不理想。新媒体时代，这种外宣的弱作用反过来又会影响

7、到意向合作伙伴的出现，最终还是会影响到资产盘活的进展。此外，劣势区位于企业和个人来讲都存在一个主观上的偏差，企业在进行投资评估时会重点考虑投入产出比，同样的产出默认各类生产要素的投入要偏大，因为交通成本和人工成本偏高；同理，个人在求职时会重点考虑性价比，只有当偏远地区的薪资待遇高出其他地方时才会对其产生吸引力，否则便会放弃。2.3 闲置资产规模过大，不利于整体盘活劣势区位闲置资产的产生，某种程度上来说有其先天性的原因，该类固定资产投资期初就是为了满足某种特殊需要而进行的，使得在后期出现预料外情形时不得不予以闲置。以某地开发区为例，当年为配合招商引资，兴建了数个工业产业园区，由于此类园区占地规模

8、较大，且需连接成片，因此，选址时只能考虑远离社区的未开发地段。此外，地方政府为解决园区内企业员工的住宿需求，还投资兴建了大批青年公寓。如今，入驻企业撤离，园区荒废、公寓空置，这对当地政府来说存量资产骤然增多。为盘活这些固定资产，当地政府所属的资产运营管理公司也曾与数家有意向入驻的企业对接谈判，难点在于接触的企业规模偏小，而园区内适合的可选厂房很少，即便有还需追加改造费用。一些大型生产企业则是出于位置的考虑，以及和产业链的配套供应不够齐全而毫无兴趣。2.4 对劣势区位的闲置资产难以实现精细化的管理劣势区位的资产由于自身各种不利因素的存在，即便在忽略无形损耗的前提下，其账面价值和使用价值也会出现较

9、大贬损，如闲置导致的维修保护不及时、配套设备设施的加速老化等2。固定资产的管理目前采用的是全寿命周期管理,即从规划、设计、经营使用、维修保养到处置报废的全阶段监控管理，劣势区位闲置资产的损耗程度一般来说普遍偏高，特别是在经历较长时间的闲置后，价值评估不够及时，账面价值不够精确，无法真实反映实际价值，不利于对固定资产投资的回收计算，无法实现精细化的资产管理。3闲置资产盘活的路径探索针对上述固定资产的区位劣势引致的盘活阻力，参考大量资料，结合自身经历的实际情况，从以下几个方面着力探索。3.1 突破原有规划布局限制，寻找变劣势为优势的可行性当前形势下，若要盘活劣势区域内的固定资产，使其最大限度、最快

10、速度实现营收功能的话，势必要转换工作思路、突破定式思维限制，将资产组成化整为零，因地制宜，各个击破，要聚小成为大成，实现由量变到质变的飞跃。举例说明，对产业园区内闲置的大量厂房稍加改造即可转变为库房，甚至可以将改造后的库房进行大中小差异式分隔，由此在寻找合作目标对象时便扩大了范围。特别是针对一些物流企业、大型器材加工企业等，在市区内反而很难找到合适的库存场地，其更关注的是交通便利、场地宽广。随着厂房变库房这个概念上的转换，区位劣势也相应地变成区位优势。3.2 通盘考虑，注重整体效果劣势区位内的固定资产盘活工作不可一蹴而就，不能为了盘活而盘活，要从资产盘活的整体效果和长远规划上考虑，否则有落入盘

11、活一闲置一再盘活恶性循环的可能性。这就要求我们在落实具体行动前为闲置资产盘活工作把握方向、谋划布局。还是以上述厂房变库房为例，我们要论证变产业园区为物流园区的可行性，比如说园区附近还有配套的居住公寓，是否可以简单改装为旅店为来往的司机师傅提供住宿便利；待物流园区稍有规模后，是否可以再规划修建几条线路让其逐渐做大做强，慢慢体现出规模优势；等等。此外，政府相关部门也可借此机会就城市产业布局尝试进行优化调整，特别是针对市区中心的一些传统类型企业，探索搬迁改造、退城进园的可行性，尽可能地让市区和郊区的土地价值最大化。3.3 引入专业力量进行管理，由台前转幕后劣势区位的闲置资产盘活较其他区位本身就存在较

12、大的难度，特别是一些专用设施，非专业人士很难处理，最具代表性的便是体育场。以某地体育中心为例，其是当地政府城投平台专为省运会的举办而兴建的地标性建筑，总投资额达40多亿元，除标准化体育场馆外，还配套新建三座写字楼和一座酒店。该体育场在省运会举办后，基本处于闲置状态。如此高额的投资外加每年近千万元的场馆维护费用让体育场成为“无法闲置的资产工为此，城投平台引入某体育专营公司托管体育场日常经营，收到明显的效果。后城投平台又与中铁十四局合资组建建设公司，除继续完成配套新建的三座写字楼和酒店外（当时因资金紧张而中途停工），辖区内的建设项目均由建设公司来完成，工作效率显著提升。城投平台与专业公司合作，以闲

13、置的资产入股，将管理工作转交专业力量进行，自身转为幕后监管，这种模式非常具有借鉴意义。意见就存量资产盘活措施中也明确提出:“规范有序推进政府和社会资本合作（PPP模式）。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。”3.4 加强与商业银行的合作不可否认，商业银行在资产管理方面有其独特的优势，况且商业银行在信息系统化建设上有丰富完善的体系。前述曾提到过，处于劣势区位的闲置资产其自身的贬损程度要偏高，加上

14、维修保养不及时等原因，账面价值和使用价值变化较大，核心价值掌握的不及时不准确，势必会造成相应的盘活方案的精确性大打折扣。加强与商业银行的合作，可以充分利用银行接触客户面广、供求信息来源多、资金把控严的优势，将闲置资产的盘活与其进行深度绑定、互利共赢。以商铺出租为例，可以借助银行的推介和资金实力的验证寻求最佳租户；日常经营中根据银行的收支流水系统定期进行分析总结，及时掌握资产价值的变动情况；可以借助银行信息技术高的优势，委托或合作开发适应自身条件的信息系统，将闲置资产和已盘活资产纳入信息系统中，通过对比分析，明确闲置资产盘活的方向，提高盘活效率。3.5 实现资产管理的精细化、信息化，做好审计工作

15、要重视资产台账的记录管理，强化内部管控，建立完备的固定资产管理制度3o将管控范围内的所有固定资产分门别类地登记在册，同时将固定资产管理工作的具体责任落实到人，定期举办相关的讲座或培训，要从内心深处认识到资产管理工作的重要性。有条件的地方可以委托专业的软件公司根据自身的管理需要开发或购买专业的资产管理系统软件，实现对资产状态的及时跟踪，随时掌握资产闲置带来的损失，及时为闲置资产的盘活方案设计提供第一手的详细材料。需要特别指出的一点是，由于固定资产的长期闲置导致的企业资金被占用、维修保养费用增加等问题，还需对其进行审计备案。抽选资产、财务、技术等方面的专业人员组建审计团队，就审计的范围、方法和重点

16、等制订审计计划，通过多种方式了解并核实闲置固定资产的实际状况，根据发现的问题分门别类地进行分析,审计人员也要参与盘活方案的讨论，确保对固定资产的高效利用，提升企业的经营绩效。3.6 产权转让，兼并重组针对部分区位劣势特征明显的闲置资产，在进行严谨细致的调查评估后，确实盘活困难的，可以考虑产权转让。将闲置资产盘活困难的部分转让后得到的回收资金，以资本金注入方式，用于具有收益的项目建设，充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用，以此带动更大范围、更大规模的资产盘活。参与此类活动的企业应该享受到当地财税金融政策支持，以鼓励更多的企业机构按照市场化原则积极参与到存量资产盘活工作中。4总结在经济运行处于上升势头时，为了能够保持经济持续增长，不可避免地会上马一些未经严格评估的固定投资项目；而在经济处于下行趋势时，处于劣势区位的某些项目则会渐次变为闲置资产项目。特别是一些巨额贷款投资项目，一旦成为闲置资产，除本金外，高额的贷款利息也是一个沉重的债