【《项目成本管理在恒大龙城房地产项目中的应用案例探究》11000字（论文）】.docx

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1、项目成本管理在恒大龙城房地产项目中的应用案例分析摘要随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。加上近年来，目前我国房地产行业形势不容乐观，大多数企业在成本控制方面缺乏有效的管理机制，无法准确把握项目成本控制的关键点，导致房地产开发项目成本往往超支或失控，损失了企业的经济效益。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，试图对房地产开发项目的成本管理进行研究，通过有效的协调、组织、控制来实现项目成本控制目

2、标，能够增强成本管理水平，从而提高企业市场竞争力。本文首先对项目成本含义及构成以及项目成本管理的过程进行概述，其次，以恒大龙城房地产为例，先是对项目工程概况进行分析，再对案例成本测算做个总结，通过其中的问题提出4项目成本管理在恒大龙城房地产项目中的应用对策。房地产开发企业只有不断地将理论研究与实践相结合，在实践中提高自身成本管理水平，才能在日益激烈的市场竞争和瞬息万变的内外环境中发展下去。关键词：房地产；项目成本管理；成本控制目录第2章相关理论概述42.1.1 项目成本含义42.1.2 项目成本的构成42.2项目成本管理的过程42.2.1 成本预测42.2.4 成本核算52.2.5 成本分析5

3、2.2.6 成本考核53恒大龙城房地产项目成本管理实例分析63.1项目工程概况632，贝UzIAk63.2.1 土地费用成本过高63.2.2 财务费用、开发间接费等非实体性费用本过高73.2.3 开发成本高，但售价依然受周边楼盘影响而无法上涨73.3工程案例存在的问题73.3.1 项目目标成本存在的问题73.3.2 项目成本管理存在的问题84项目成本管理在恒大龙城房地产项目中的应用对策104.1 项目成本控制采取的方法和措施104.1.1 增强项目本身的定位，提高项目的售价104.1.2 项目施工阶段成本控制104.1.3 建立有效的现场经济签证制度104.1.4 项目目标成本和责任成本的确定

4、104.2 进一步完善成本管理模式的建议114.2.1 强化房地产项目施工中的成本管理114.2.2 2建/，1.的全成本目理制度114.2.3 招标采购阶段优化方案114.2.4 做好整体规划并完善成本控制体系125.2展望参考文献15第1章引言房地产业每年吸收大量劳动力，促进钢铁、水泥、水电等几十个相关产业的发展。长期以来，它一直是国民经济的支柱产业。通过土地拍卖取得的土地出让金，也成为地方政府财政收入的主要来源。但是，由于政府的短期行为和开发商的过度投机，导致了房价的快速上涨，商品房空置率上升，部分地区出现了房地产泡沫。此外，有效的土地资源减少,土地成本上升，劳动力和物质价格上涨。项目开

5、发成本不断上升，增加了项目开发的风险。面对激烈的行业竞争和后金融危机时代的到来，如何加强成本管理，使有限的资金在房地产企业创造更大的经济效益，具有十分重要的意义。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。本文以从恒大龙城房地产为例，分析项目成本管理在房地产项目中的应用，提出了一些控制措施，希望有助于房地产企业实现项目成本控制目标，提高成本管理水平，从而提高企业的市场竞争力。第2章相关理论概述2.1 项目成本含义及构成2.1.1 项目成本含义工程项目成本有两个含义：第一个是作为一个行业标准

6、的社会成本。社会成本反映了必要的物质消耗和工资性支出，各企业成本加权平均值。社会成本不同于个体成本，个体企业的成本取决于企业的技术装备和管理水平，也取决于劳动者的素质。因此，个人成本不能由成本构成成本。价格形成的成本是社会的平均成本。第二个问题是单个项目以企业形式出现的成本。每个企业由于自身条件的不同，其支出费用各不相同。企业的个体成本是社会成本的基础。企业需要社会成本作为项目成本和社会成本的基础，以及管理水平的指标11.2.1.2 项目成本的构成A.直接成本：直接成本是指形成项目成本或项目实体成本的过程，包括：人工成本、材料成本、机械使用费和其他直接成本。B.间接成本：间接成本是指项目经理在

7、工程造价中的编制、组织和管理，包括：员工工资、劳动保护费、员工福利等。2.2项目成本管理的过程2.2.1 成本预测所谓成本预测是指在施工前，工程师根据工程项目清单的成本预测值和预测值作为控制成本的基础，因为工程量清单和项目报价是根据预算来估算项目需要资金，其中一个资金主要用于工人、机械、设备和原材料，预算完成后，工程师将是成本的制定，作为未来参考的基础。此外，报告还包括：第一，分析成本的过程中过度的原因以及节省方法。包括损失所造成的客观原因，如环境的变化、目标等。第二是考虑了合同、技术等因素的影响，对项目的成本做了详细的定量评估。总之，从质量、工期和进度等方面来看，该方案的总成本最低。根据成本

8、预测报告，需要更详细的成本分析，包括两个方面：一是超支量或者节约量及其原因分析，二是剩余工作的成本以及工程成本的趋势分析。2.2.2 成本计划招标之前，企业必须借助成本预算和分析报告，正确认识企业现在的能力，在建设、修改和完善的施工组织计划，制定科学合理的施工组织计划，并根据具体施工计划的分配和使用数量和材料使用情况，机械设备和资金分配科学安排，从而使人和财物投入，根据计划，以满足建设的需要，避免了出现的人为失控。2.2.3 成本控制成本控制是加强成本管理、实现成本计划的重要手段，也是工程造价管理的核心环节。科学、先进的成本计划只能在成本控制得到加强时才能实施。我们应注意项目的成本控制,有效控

9、制工程造价的影响因素，采取有效措施，发现和制止施工造成的损失和浪费。严格的检查费用标准，以先进的施工技术，按照原计划，先进工艺和先进经验，促进和实现建设成本。建设项目成本控制是通过建设项目进行的。从招标到投标阶段，直至竣工结束，整个验收过程是企业全面成本管理的核心职能，失控的成本将阻碍整个成本管理系统的有效运行。2.2.4 成本核算所谓成本会计是在收集和分配过程中产生的项目实施成本，计算各核算对象和单位成本的总成本。项目成本会计方法一般有形式会计方法和会计核算方法。前者是每个部门和会计要素定期收集单位信息，填写表格，并通过一系列的表格，形成项目成本核算体系；后者是建立在会计的基础上，采用独立核

10、算的借记卡和信用卡的方法，根据项目成本预算的内容和范围，项目成本核算的方法。项目成本会计在满足基本会计要求的同时，更注重责任成本会计。需要正确划分的有关部门（岗位）的成本责任和非责任成本，并建立内部模拟市场要素，实施内部补偿。2.2.5 成本分析所谓成本分析是对成本进行比较、评价、分析和总结，揭示和确定影响成本的主要因素的变化和程度，总结成本控制和管理的经验和教训，以修订计划或提出改进措施。首先,综合分析项目的实际成本和目标成本，对内部控制成本进行核算，计算绝对金额，相对总成本反映目标完成情况。其次是项目成本分析，即根据工程造价构成进行对比分析，以反映项目成本的降低，分析积极因素和消极因素，促

11、进负向正转化。2.2.6 成本考核该项目建成后，项目成本进行成本控制和管理或错误的过程和评价的总结，对于那些没有根据的成本支出，福利支出或资本性支出计入成本，突破计划分析，无需额外的计划不必要的支出或虚列成本费用，视其性质和情节轻重扣减该单位的工资；对于那些按照计划，想方设法节约成本，它应该得到奖赏。在项目成本管理中，项目成本管理形成循环的过程，在项目成本形成之前，项目成本的预测、决策和规划，可以说是形成过程中的规划阶段，即项目的核算与控制；在企业成本的构成与评价分析，可以说是成本评估阶段。3恒大龙城房地产项目成本管理实例分析3.1 项目工程概况该项目位于青岛市西海岸，两河村东、泰山东路北侧，

12、土地是通过公开招拍方式取得的，占地面积600亩，总建筑面积80万平方米扩大，主要目的是在青岛市场的开放，提高企业的经济效益，抢占市场份额。前期已开发二期，产品质量和社区规划得到充分肯定。2-3区是项目面积最小的土地面积，规划面积10600平方米，总建筑面积40640平方米（如表3.1所示），综合用地性质，主要建设三栋22层高层下带商业层，地下为车库。表3.12-3区面积指标楼号地上层数地下层数总建筑面积其中户数电梯数10738.611号楼22210378.6110722.302.002号楼22210722.309790.122.003号楼2229790.129398.952.00地下车库（非人

13、防）9389.959898.95合计40460.989898.9531251.036.002-3区项目为2013年8月开始立项,经过十月初的公开招标选择开始总承包商的建设。本公司定的大节点是到2013年12月底完成0.00以下的结构施工（包括车库屋顶）,在2014年5月满足预售节点。项目地理位置优越，南临滨海大道，交通便利，距青岛市黄金开发区50分钟车程，车程30分钟。项目区和大海之间的距离是1500mo位置适宜、温度适中。该项目投资潜力巨大，并根据青岛地铁西侧约30m规划设立两江站。3.2 案例成本测算现状在目标成本管理阶段，公司通过实施目标责任成本管理取得了一定成效，从目前情况看，动态成本

14、节约比目标成本3%。但也存在一些问题，即项目开发每平米的成本比较高，已经达到4675元n?,如果能销售面积，将达到6230元n成本相当可观。其中一些费用相当惊人（根据区域价格分析如下）：3.2.1 土地费用成本过高因为拿地时间较长，土地费用占的成本是比较的，己经达到了1033元11?元。其中，由于花了很长时间，其财政成本已达430元n?,土地的基本成本占42.5%。这说明土地开发建设时间过长，成本无法实现。再加上项目本身的开发周期，财务成本将继续增加。3.2.2 财务费用、开发间接费等非实体性费用本过高项目开发间接费、管理费、财务费用、销售费用等费用已超过38751元。以上两项费用高达14525元，接近15000元。这样高的成本已经接近工程的实际建造成本。3.2.3 开发成本高，但售价依然受周边楼盘影响而无法上涨如图3.2所示：表3.2各项测算说明编码项目名称单价合价测算说明及指标依据1.0利润546.732221.97利润=利润开发成本XlOO%：11.9%2.0营业收入5331.0121226.81可售建筑面积2.1销售收入7049.4321226.81可售建筑面积比例：74.09%2.1.1公寓6500.0018618.93可售建筑面积：2