2024注册房地产估价师考试资料.docx

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1、课程预习有梦就去翱翔没有基础怎么办？教材内容有哪些，很困难吗？考什么？学什么？怎么学？怎么考？考不考？一一注册房地产估价师考试简介考什么？一一简介房地产估价案例与分析考试学什么？一一教材整体结构分析、主要内容介绍没基础咋办？一一须要驾驭的相关基础学问怎么考？一一供应专业学习建议专题一：注册房地产估价师考试简介一、了解全国注册房地产估价师考试注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并依据注册房地产估价师管理方法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。

2、国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必需配备有确定数量的房地产估价师。国际注册房地产估价师是香港HKTCC颁发的职业证书，在亚太地区权威性。可见，房地产估价师考试是一项适应市场经济发展须要的执业准入制度。它实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。全国注册房地产估价师考试和全国注册建立师、注册监理工程师考试等一样都是由住建部组织的全国注册考试。假如想开办房地产估价公司，从事房地产估价业务，首先要成为一名注册房地产估价师。先参与全国房地产估价师执业资格考试，通过全国考试，获得房地产估价师资格证书，然后到相应公司注册，就成为一名注册估价师。相对来说注册较简洁，

3、而考试是限制准入的关键，应当是有确定难度的。二、房地产估价师考试性质它属于执业资格考试，人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试。从1995年起，国家起先实施房地产估价师执业资格制度。房地产估价师执业资格考试工作从1995年起先实施，至今已经走过21个年头。三、房地产估价师考试内容1 .估价师考试科目房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年实行一次。考试共四门房地产基本制度与政策（含房地产估价相关学问）、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析4个科目。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。2 .2024年房

4、地产估价师考试时间暂未公布，请参考2024年房地产估价师考试时间支配：资格名称考试日期考试时间科目名称房地产估价师10-17上午9:0071:30房地产基本制度与政策（含房地产估价相关学问）下午14:0016:30房地产开发经营与管理（自备计算器）10-18上午9:00-11:30房地产估价理论与方法（自备计算器）下午14:0016:30房地产估价案例与分析（开卷、自备计算器）3 .考试结果房地产估价师执业资格考试成果实行以两年为一个滚动周期的管理方法。获得执业资格证书的条件是：参与考试的人员，必需在连续两个考试年度通过应考的全部科目。获得证书房地产估价师执业资格证书（考试获得）房地产估价师注

5、册证书（注册后）4 .考试前景专题二：房地产估价案例与分析考试简介一、房地产估价案例与分析考试题型与分值分布：这门课总分100分，及格分数线为60分。本课程考试题型主要有：问答题（30分），选择题（20分），指错题（40分），改错题（10分）。（一）问答题1 .答题要求（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）每个问答题是一个详细的案例场景设置，然后有13个问题【2024考题问答题】近期，某城市房地产市场发生了较大改变，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采纳假设开发法评估该在建工

6、程的抵押价值应留意哪些问题？正确答案在当前市场环境下，运用假设开发法时应特殊留意：预料开发完成后的价值宜谨慎。（2分）开发费用可能发生改变。（2分）开发周期可能延长。（2分）开发和销售税费构成内容及税费费率可能发生改变。（2分）折现率或利润率水平可能发生改变。（2分）2 .答题要点问答题要求考生有相当强的语言组织、表述实力，虽然占的分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述精确也要有确定功力，从历年的考试状况来看，问答题的得分率偏低。问答题虽然难，但我们视察历年考点，还是我们所熟识的基本学问，主要考技术路途的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场改变对估价结果的影响、估价结果产

7、生争议的合理性分析、征收估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。答题要点：1）细致审题、找出考点与依据（揣摩出题者的意图）2）理清思路（组织语言），用精确、简练的文字把答案表述、答出要点来（35个要点）3）对相应的依据确定要熟识（平常多下功夫）题中有不把握或不会答的属正常现象，相对来说，问答题开放性大，难度大，放平心态，先舍后得。不要空。（二）单项选择题1.答题要求（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）【2024考题单选题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为2OOOO11,2024年11月

8、取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000112024年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500卡，至2024年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2024年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，托付乙房地产估价机构评估该项目于2024年6月30日的市场价值。1.采纳假设开发法估价时，应依据（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让正确答案C答案解析本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法

9、的估价前提有3种：（1）估价对象仍旧由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本题中是因经营不善，只能转让。因此应当依据被迫转让前提进行估价。参见房地产估价理论与方法教材P324。正确答案D答案解析本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。容积率是指确定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。2500020000=1.25。参见房地产估价理论与方法教材PII2。3 .采纳成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发

10、费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用F正确答案A答案解析本题考查的是房地产价格构成。房地产价格=地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，只有办公楼建立了，所以可计入开发成本的是办公楼开发费用。参见房地产估价理论与方法教材P273。4 .采纳成本法估价时，应（）。A.依据预算额预和在建工程价值8 .按工程已结算额预算在建工程价值C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值正确答案D答案解析本题考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新构建价格减折旧，因在建工程停工所以要考虑折旧的问题，计算重新构建开发成本

11、时可依据实际完成的形象进度计算开发成本。参见房地产估价理论与方法教材P284。2.答题要点：本题是为增加试题覆盖面而设置，三个大的案例，十个小题，每题只选一个最佳答案，但分值2分，重量垂。看清要求与全部可选答案、运用解除法、运用揣测法，最终剩两个答案假如认为都对，就挑一个最符合题干题意的。有些基础题，很简洁答，不要失分，有几题很偏，从来没见过，就猜好了，蒙对了就赚了，错了也无所谓，又学会一个学问点。（三）指错题1 .答题要求（估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，每指明一处错误得3分，指明13处得全分40分。留意：本题答题处只有13个序号，指明的每一个错误要求写在对应的序号后，假如未将指明的

12、错误内容写在序号后面的空格处不计分。）2 .答题要点：细致阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。依据“指错题”的答题要求和评分标准，建议考生应实行如下措施：一是考生应将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出，并依据错误的严峻程度进行排序，将错误严峻的、自己有把握的，特殊是以前考试中出现过的类似错误排在前面，然后依次写入答题纸的13个序号上，且一个序号对应一个答案。二是考生在依据自己的理解和推断而指出的错误项目，要比照“估价报告常见错误”的总结（本课程基础班的讲授内容）、历年真题分析进行检查，进一步核实“指错”的精确性和是否存在漏指的错误。核实完毕后抄录

13、在答题纸上。2024考题指错题】三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告（也可写城市房屋征收估价报告）项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价托付人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员（现应当写注册房地产估价师）：XXX（注册号：XxX）、（注册号：）估价作业日期（现教材改为估价报告出具日期）：2024年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号书目（略）（现教材在致估价托付人函后

14、面）致估价托付人函（略）房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价托付人（略）（二）估价机构（略）（三）估价对象1 .实物状况（1） 土地状况估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地运用权面积为100On地块形态规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他状况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000/,分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他状况略）。2 .权益状况（1） 土地运用权依据托付人供应的资料，国有土

15、地运用证证号为XXX号，用地面积为100Om运用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不行续期。1.权益状况描述不全，缺少土地运用权人等（2）房屋全部权估价对象已经办理了房屋全部权证，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2（其他状况略）。（3）他项权利估价对象已于2024年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁状况估价对象由某资产经营公司租赁运用，依据双方签订的租赁合同，月租金为65元An,，租赁期限从2024年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自担当。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3 .区位状况（略）（四）估价目的（14年教材改在估价对象前）为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿供应依据，评估被征收房屋的价值。（五）价值时点2024年8月8日，即房屋征收确定公告之日。（六）价值定