【《泰禾房地产企业融资方案分析》15000字（论文）】.docx

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1、泰禾房地产企业融资方案分析【摘要】房地产行业在我国国民经济中有着举足轻重的地位，它不仅提供了大量的就业岗位，促进了我国城镇化发展，更对促进经济发展具有非常重要的作用。在房地产进入“后白银时代”，政策监管越来越严，融资环境收紧的背景下，房企根据以往的融资经验与新兴的融资方式，结合自身特色，设计合理的融资方案，包括公司自身资质建设，融资方式，融资时间，融资地点等，对促进房地产行业健康发展具有十分重要的意义。为此，本文根据基本融资理论，结合以往房企融资案例经验，对比分析各类房企的融资成本，总结经验，对当下新兴的融资渠道进行分析，并结合泰禾自身特色，提出泰禾集团在未来设计融资方案时如何以更低的成本融资

2、。为房地产行业中有着与泰禾类似情况的青企提供借鉴，以获取更低的融资成本。【关键词】房地产企业;1.结论1.1 研究背景1.2 研究意义1.3 研究内容1.4 研究方法2 .融资的概念与意义2.1 融资的概念2.2 融资方式2.3 房地产企业融资的意义3 .泰禾集团概况3.1 泰禾集团简介3.2 泰禾集团面临的困境3.3 疫情与债务危机融资成本；资产负债率；泰禾；万科；融资方案目录错误!未定义书签。错误!未定义书签。12错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。错误!未定义书签。334S4 .泰禾集团未来融资成本控制分析64.1 公司介绍64.2 项目分析84.3

3、管理团队建设104.4 股权融资H4.5 物业平台融资124.6 银行贷款融资134.7 项目合作融资164.8 信托融资174.9 债券融资184.10 销售回款205 .总结20参考文献211.结论1.I研究背景自改革开放实施以来，我国经济发展取得了巨大成就，国民生活质量不断提高，从满足最基本衣食住行，到对生活品质的追求逐渐提高。人民对居住环境的不断追求作用于后地产，促进了房地产市场经济的不断发展，其中，在经历2008年由次级贷引发的金融危机后，政府实施了著名的“四万亿”刺激经济的计划，国内房地产市场也从这一年开始，迎来了将近10年的黄金发展期，在近10年的黄金时代，国内房地产行业的市场经

4、营环境、供给结构、国家政策和融资渠道等都发生了很大的改变与进步。在2008年至2017年，我国房地产市场发展迅速，全国各地城市底价不断上涨,其中以一二线城市为代表,房价增长速度领跑全国，房地产市场利润十分可观，在如此火热的市场背景下，各地房企各显神通，除了以龙头房企万科，龙湖为代表的自律居企外，大多数医企都选择通过“高负债，高杠杆”的模式发展，本篇文章的研究对象一一泰禾集团便是如此，泰禾作为闽系房企代表，在福州站稳脚跟后，凭借“高负债，高杠杆”的发展模式，在2013年至2017年，在北京上海等一二线城市完成布局，并于2017年销售额突破千亿，加入千亿房企俱乐部，可谓风光无限。这种发展模式在市场

5、监管环境较为宽松,青企自身对债务规模控制合理的前提下，能够很好地帮助企业发展，然而，从2018年前后，政府提出“居住不炒”的政策理念，各地政府更是发布各式各样的“限购令”，监管部门对信托贷款，银行贷款等融资方式的监管越来越严，加上2020年开始，住房城乡建设部，人民银行颁布的“三道红线”，这无疑给火热的后地产市场浇了一盆冷水，在国家对房地产市场监管与调控越来越规范与严格的大背景下，泰禾集团面临债务逾期，项目停工，融资受阻，股价下跌等前所未有的挑战，本文将结合当前房地产市场背景下，分析泰禾集团融资方案将做出那些调整，帮助其度过当前难关，向更好的方向发展。1.2研究意义房地产行业作为我国民生息息相

6、关的行业，关乎到人们的衣食住行，它不仅提供了大量就业岗位，更加快了我国城镇化发展。从某种程度上来说，房地产企业是政府稳定经济发展的兜底产业,健康的房地产行业对于经济发展起着积极作用，不健康的发展模式将会妨碍经济健康发展。然而，在当前大背景下，我国大部分医企都面临着“负债高，融资难”的发展困境，泰禾集团亦是如此。因此，对泰和集团的融资方案进行研究，能够帮助该企业改变以往的激进式，即高杠杆，高负债的发展模式,结合监管政策与吸收以往优秀房企的融资经验，对其融资方案做出调整，能够帮助泰禾集团度过目前面临的“债务预期，融资受阻，项目停工，股价下跌”等困境；不仅如此，本研究对于其他面临同样融资问题的房企同

7、样具有重要的借鉴意义,在一定程度上能够促进居地产行业向健康平稳的方向发展，进而促进经济持续健康发展。1.3研究内容本文主要研究泰禾集团当前面临的主要问题，房地产行业监管政策，居地产传统与新兴融资渠道，并结合分析不同房企之间融资成本产生差异的原因，找出与泰禾集团之间的异同，为泰禾集团所面临的主要问题提出解决意见，并为集团在未来控制融资成本提出建议，帮助集团度过难关，朝更好的方向发展。14研究方法本论文的研究方法主要采用文献资料法和案例分析法。(1)文献分析法即通过图书、网络、报刊等途径手机大量关于泰禾集团和房地产行业的资料，通过仔细阅读、整理和归纳研究，使笔者对我国房地产行业和泰禾集团的大体情况

8、有较清晰的了解，同时对融资方案分析有较宏观的理解。通过对以往不同居企融资数据的分析，找出成本较低的融资方式与原因，并结合案例分析法，对泰禾未来融资方案给予建议。(2)案例分析法与对比分析法，主要是指收集以往优秀房企融资的案例，从中找到融资成本较低原因，并对比泰禾与其之间的差距，总结未来融资时泰禾可以考虑利用的方法，使读者更为信服。2.融资的概念与意义1.1 融资的概念融资,是生活中十分常见的金融概念,主要可以从狭义与广义两个角度来说,从狭义上来说，融资可以理解为一个企业在资本市场上筹集资金的行为与过程。从广义上来说，融资等于金融，即货币资金的融合与流通的过程，企业在资本市场上通过各种方式为企业

9、发展需要筹集或者贷放资金的行为。1.2 融资方式层地产企业主要融资方式包括银行贷款，债券融资，信托基金融资，IPo等,其中银行贷款与债券融资在市场上比较受欢迎,而由于IPo融资对公司的要求较高，对于一些小型地方青企并不适用，信托基金融资在近几年凭借其灵活的优势发展迅速，备受泰禾集团喜爱，但其成本也比较高。不同融资方式在不同地方、时期、公司资质、融资金额等不同情况下产生成本也是不同的，所以青企要根据具体情况选择适合的融资方案。1.3 房地产企业融资的意义用地产融资指青企为了获得生存发展需要的资金,在资本市场筹措资金的行为,居地产行业作为资金密集型行业,项目的开发各个过程都需要有资金的支持,所以用

10、地产行业的融资需求十分活跃，居企在市场进行融资是十分必要的，企业合理地利用融资取得的资金，能够帮助企业更好地发展壮大，进而促进房地产行业健康发展，进而促进我国经济发展。但是若不科学规划融资方案，包括利率、融资地点、融资方等，若企业抗风险能力不够，那么将会在未来成为企业发展壮大路上的隐形炸弹，亮至可能导致企业破产倒闭，所以融资是把双刃剑，利用好，则能帮助企业发展，利用不好，则会拖累企业发展,所以本文将结合泰禾集团与其他青企以往融资案例的具体情况，对泰禾未来融资方案做出分析与建议。3 .泰禾集团概况3.1 泰禾集团简介泰禾集团是一家从事房地产开发,医疗,寿险等多领域的大型知名上市公司。成立于199

11、6年，并于2010年通过借壳福建三农成功上市，并于2017年销售额突破千亿，加入千亿房企俱乐部。集团始终坚定以后地产开发为核心，并依托集团多年来在住宅，商业，寿险,医疗，教育等多个领域积累的优质资源，积极实施“泰禾+”战略，全面提高城市生活品质于加强集团向多元化格局发展布局，努力开创“中国式美好生活”O房地产开发作为集团核心业务，集团坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的发展战略，独具匠心地打造了院子系，府系，公馆系，大院系等产品IP,坚持“文化筑居中国”的品牌内涵，短短几年，凭借其产品在国内别具一格的文化内涵与输出，在国内主要一二线城市完成布局，并广受追捧，品牌认可度与影响力不断提升，规模不断

12、壮大，闻名全国。3.2 泰禾集团面临的困境即使泰禾集团在2018年取得了1456亿的亮眼的销售成绩，成功跻身中国房企前20强，但距离2017年泰禾老板黄其森在公众面前喊话，2018年要取得2000亿的目标仍有差距，而从豪言壮志立下2000亿的销售目标我们就可以看出，黄其森在公司发展上是有些激进与不联系公司实际情况的，因为2017年全年泰禾实现合同销售金额823.73亿元，同比增长285.59%,若想要实现2018年2000亿的销售目标，就意味着泰禾要连续两年将以接近三倍的速度飞速发展。然而，从2018年前后，政府就陆续提出“居住不炒”的政策信号，加上各地政府陆续出台“限购令”，这些政策都在告诉

13、市场，未来政府将对以不合理增长速度的底价加以监管与调控，尤其以一二线城市为代表，而泰禾的大部分土地储备都集中在我国一二线城市，政府对底价的调控，打击了房价不合理的增长速度,打击了一些房产投资者,更是告诉普通购房者房价飞涨的时代将一去不复返,这对泰禾在一二线布局的楼盘十分不友好，换句话说，政府对房价的调控直接影响了泰禾在一二线城市布局的楼盘的销售价格。政府对后价的调控直接影响了泰禾的销售计划，进而影响其销售收入与现金流，最终影响净利润。例如泰禾北京西府大院项目，早在17年的时候就达到了出售条件，在正要开盘的时候，调控政策出来了，作为泰禾在全国项目中，位置最好的北京西府大院，黄其森始终不愿意以7、

14、8万的单价开盘的，然而，泰禾巨大的负债压力由不得黄老板任性，终于，在捂盘捂了两年后，迫于巨大的负债压力,不得不先推出部分楼盘以回笼资金。然而开盘价却远远低于曾经畅想的“非20万不卖”o尽管回笼部分资金，但由于远远低于预期价格，这与泰禾预期的现金流有很大偏差，导致了泰禾的资金压力进一步加大。资金压力大，市场监管严，融资成本高是泰禾目前面临的主要问题，本文主要讨论未来泰禾如何降低融资成本，以及有何新的融资渠道可以开发。3.3 疫情与债务危机随着泰禾的实际现金流与预期有所偏差,导致其多年快速发展遗留下来的债务危机也慢慢曝光在公众视野中，加上2020年遭遇了“黑天鹅”新冠肺炎，2020年7月6日，泰禾

15、集团发布公告称，因房地产市场整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动,同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，使得其短期流动性出现困难，全国各地项目无法施工，预期销售计划改变，预期现金流出现严重偏差，导致泰禾在2020年以来多支债务出现逾期。表3-1泰禾集团2020年到期债务统计表僦期朝嬲金软(fc)雏/股期W)二季静榭：.mM喃的用M68.5612.3528.317.799.2623.2牖啸般可258.9246.64%93.0153.9766.9445行龈资产鹘嗣137.6624.80%12.6107.9117.159.391.698.980.41公赧80.5814J256.9823.6it555.1110的142.9170.08150.3391.8资料来源：第一财经而泰禾集团之所以在2020年出现大规模债务逾期，一方面是因为政策调控与新冠肺炎突发对影响了泰禾集团的销售收入与现金流,根本原因还是在于其连年高杠杆与激进扩张与，虽然在青地产行业高负债对于青企发展确实存在一定的积极意义，但当公司在确定融资方案时，