【《小产权房存在的风险及对策》13000字（论文）】.docx

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1、小产权房存在的风险及对策目录摘要错误!未定义书签。1绪论21. 1研究背景21.2 研究意义21.3 国内外现状31.4 研究内容41.5 研究方法42理论基础51.6 小产权房的概念52. 2小产权房的特点612.1价格低廉61.2.2产权存在瑕疵612.3流通有局限73我国小产权房现状分析73.1 小产权房产生的背景71 .1.1我国城市化推进速度加快83 .1.2城乡二元制经济结构84 .1.3城市房价上升，住房保障体系不健全85 .1.4在新农村建设中搭便车83.2 小产权房发展的现状94我国小产权房存在的风险分析104.1法律风险104.2经济风险114.3社会风险114. 3.1扰

2、乱房地产正常秩序115. 3.2危害城市发展125规避我国小产权房风险的对策建议135.1 防止新建小产权房135.2 完善土地流转机制146. 3完善城市保障性住房建设15结论15参考文献161绪论1.1 研究背景小产权房是在中国特殊的土地管理制度和城市化发展的特定阶段背景下产生的一类房产类型。在近几年，全国范围内小产权房数量迅速激增，在许多城市近郊区域“遍地开花二其建筑面积在全国总住宅面积中的比例越来越高，涉及到的利益主体数量惊人。由于小产权房在农村集体土地上修建，其销售的对象多数都是本集体以外的单位或个人,因此在法律上不符合国家相关土地管理法的规定，无法获得合法地位和法律保障。可以说，小

3、产权房是脱离于我国法律监管范围之外，畸形发展的房产类型，其大量存在对我国社会经济的良性运行有很大的负面影响，对于国家耕地资源的保护和粮食安全也构成严重威胁，因此，必须加以重视和研究，在全面深刻了解的基础上，促进这一问题的合理解决。我国目前针对小产权房的处理方式，基本的态度是认定其违法，坚持进行清理和拆除。国务院陆续出台多项政策，要求对农村土地的使用加强监督管理，严禁任何单位和个人违法利用农村耕地和非宅基地修建并销售小产权房，严格执行土地使用的管制制度。同时，对城市居民购买小产权房发出风险提醒，明确说明购买小产权房不符合法律规定,无法获得房屋的产权，其权益无法获得法律的保障。1.2 研究意义通过

4、对我国目前小产权房风险进行研究，希望能达到的理论意义和现实意义主要表现在：121理论意义小产权房问题产生于我国特有的制度和社会背景下，其迅速发展和我国目前的社会发展阶段具有重要关系。其根源于城乡二元土地管理体制，涉及法律权威的维护、农村耕地保护、住房保障建设和房地产市场的有序运行。本文从小产权房的概念、产生的制度原因、现实因素、各主体利益分析等方面着手进行研究。以期为小产权房风险的认识和解决提供理论的指导。122现实意义小产权风险的产生和发展是一个重要的社会难题，对其进行研究和分析，归根结底是为了促进现实问题得以合理的解决。本文基于对小产权房分类、原因、利弊以及各利益主体的分析、提出了解决问题

5、的基本原则和处理方式，期望在维护法律的权威和各方利益的基础上，寻求最佳的处理方法，制定规避小产权房风险的政策提供建议，有着较大的现实意义。1.3 国内外现状由于小产权房主要是集中在我国这样的发展中社会主义国家，因此各学者主要从自己的专业角度，针对自己所熟知的地区或整个国家的相关小产权房问题展开研究。从法律方面的研究，罗熙(2015)认为，从具体的法律上来说，一方面，宪法规定平等保护国有财产、集体财产、个人财产。但另一方面，又对农村集体土地的流转权采取了不置可否的态度。一方面土地管理法并未明确禁止农村集体土地使用权流转；另一方面却对农村集体土地的使用权流转做出了明确的限定。后来经过政策解读后就为

6、全面禁止农村集体土地的使用权流转。李佳慧(2009)在其研究中认为，尽管小产权房及其交易在其法律上有很多纠纷和矛盾存在，但是在法理上小产权房的买卖协议并非无效，并且从长远的角度来看，小产权房的合法性和流转应当逐步得到法律的认可。通过耕地资源占用限制、补交土地出让费用、逐步放宽流转权限等措施来解决小产权房的尴尬现状和司法困境是解决我国小产权房问题的一条有效路径。从经济学方面的研究，王春华、甄磊(2010)认为，小产权房在投资风险方面远远低于股票。投资收益方面却远远大于同等的基金和银行理财产品。对于想赚钱理财的投资者来说，有较大的诱惑力。张琦等人也认为小产权房是一种违法行为，同时还指出在小产权房的

7、交易过程中，也普遍存在着开发商隐瞒违法真相，欺诈、损害购房者合法权益的违法行为。李长健，蒋诗媛，陈志科(2009)从博弈论的角度，认为小产权房问题主要是政府、农村集体、购房者和投资者之间的利益博弈。通过对这种博弈关系的分析，三位研究者认为要想解决小产权房的问题，必须首先将小产权房建设与新农村建设紧密结合起来；其次做好产权归属问题；再次国家法律法规应该迅速完善跟进；最后提高征地标准与限制开发商双重并举。从风险方面的研究，季正松、许波宏、赵海萍(2009)认为，在法律方面，小产权房本身存在风险。最主要的是“五证不全”，不能分割小产权证。投资模式风险太高，国家没有相关法律对此进行规范指导。戴维(20

8、09)认为，产权式酒店的物权客体必须是确定的，有一定体积、占有一定空间的物体。能够人为所感知并且控制的物。一个物权支配的客体只有与其他物权在有明显区分下，物权的支配才合法有效。而目前的众多小产权房中，如何界定物的存在形式是一件十分困难的事。所以有风险。张伯(2007)认为，经营中的小产权房最大的风险来自于开发商的资质。如果资质较好，融资渠道畅通，即使在相关证件无法办理的情况下，也可保证一定的投资收益。反之则比较危险。但在我国目前的情况下，有资质的大开发商往往不会轻易介入小产权房投资。所以开发小产权房的都是一些小开发商。这样就导致了很多小产权房最后资金链断裂，无法持续，演变为诈骗案。阮可(200

9、8)在试论小产权房的风险链一文中认为，小产权房无法获得合法的土地使用证和房屋所有权证，在法律上必然存在一定风险的，主要是在建设、销售和权属登记三个环节，而以上三个环节又环环相扣，构成了小产权房的风险链。1.4 研究内容根据本文的研究目的需要，文章分为五个部分：第一部分为绪论，主要介绍论文的选题背景，研究目的和意义，研究的主要内容，研究方法。第二部分为理论借鉴，首先阐述本文涉及的小产权房相关概念，然后列举本文研究的与小产权房方面的主要理论依据。第三部分为小产权房的产生背景和发展现状，首先从大背景下阐述小产权房的产生背景，分析当前小产权房开发建设现状，销售及售后服务状况等。第四部分为小产权房存在的

10、风险分析。指出虽然小产权房是规避了当今我国法律制度而存在的，由于缺少正面的管理引导，其存在必定与房地产市场的发展产生冲突，主要存在对房地产市场、城市发展、农村经济社会管理、购房者利益等的危害。第五部分为对比我国各地对小产权房的改革实践提出本研究对小产权房风险规避的解决途径。最后是文章的总结。1.5 研究方法本研究主要采用的研究方法有:文献资料法、实地调研法、比较分析法、归纳法、理论分析与实证分析相结合。本文通过文献资料法收集学术界在各种刊物发表的文章和国家相关法律法规制度；通过实地调研法，对小产权房住户半结构式访谈，并结合实地观察法和深度访谈法，了解小产权房现状；通过比较分析法，研究小产权房问

11、题内部结构特征与差别；通过归纳法从小产权房客观状况的典型特点、典型关系分析其总体性质，进而研究问题之间的因果关系及相关对策；通过理论分析与实证分析相结合的方法，以理论作为研究现实问题的基础，通过分析现实问题来丰富和充实理论。2理论基础2.1小产权房的概念房地产产权，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产产权是一种具有严格排他吐的绝对权，产权人对其所有的房地产具有完全的支配力。同时，产权人对其所有的房地产也承担相应的义务，如及时的进行产权登记，缴纳有关税费，适时的进行修缮养护等。在通常情况下，房地产产权是一个统一的概念,它涵盖房产权和地产权两方面的内容。“小产权房

12、”并非法律或者学理上的专门术语，所谓“大产权房”和“小产权房”的说法都只是现实生活中通俗的称谓。针对“小产权房”及与之相对应的“大产权房”的说明，主要有一下几种不同的表述：一种说明是针对房产开发商和购买人的区别。将开发商所持有的产权称之为“大产权”，将房屋购买人所持有的产权称之为“小产权二这种观点的依据是认为购买人的产权是从开发商的部分产权中购买出来的，二者之间有了大小之分。另一种说明针对是商品房与非商品房的区别。此类非商品房主要包括经济适用型住房、单位福利房等等。将商品房归为“大产权”，将非商品房归为“小产权二区分的主要标准是，此二类住房如果进入流通领域时，非商品房需要补缴一定数额的土地出让

13、金,而“大产权”则不需要缴纳此项税费。第三种说明是针对住房建设用地的性质的区别。对在城市的国有土地上建设，并取得国家颁发的房屋合法手续、产权证明的，是“大产权房二而在农村的集体土地上修建的住房，无法从国家住房管理部门获得合法手续、产权证明的，是“小产权房”。“大产权房”的所有者对住房拥有合法的占有权和使用权，以及处分权等各项基本权利，而“小产权房”的所有者则不具有相应的合法权利。第四种是目前最为被社会所广泛认同的定义，即所谓小产权房是指乡产权房，即在农民集体所有土地上建设，未经规划审批、未缴纳土地出让金等费用而向该集体组织之外的城镇居民销售，由乡政府或村委会而不是房管部门颁发产权证的房屋。20

14、08年2月1日起，我国开始实施土地登记办法，该办法明确提出小产权房占据的土地大致上分为三类:集体农用地、集体建设用地、宅基地，所表现的权利分别为集体农用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权。2. 2小产权房的特点特征都是有比较而来的，“小产权房”的特征主要是与城市商品房进行比较而来。“小产权房”与普通的城市商品房相比，有如下特征。2.1.1 价格低廉“小产房”好卖，最主要的原因是其销售价格相对便宜，“小产权房”的价格一般情况下还不到城市商品房的一半，因此价格低廉是“小产权房”的重要特点。购买者也坦言，买小产权房的好处就是首先不用当房奴；其次很多房子是旧村改造的项目，“孩子可以上城中村里的

15、幼儿园和小学，且不用交择校费，这也挺让人省心J“小产权房”之所以价格如此低廉，主要是因为其建设在集体土地上，不需向国家缴纳土地出让金，也不需要缴纳房屋开发、报建、建设以及流通过程中的各项税费工程建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款、营销费用等，房地产商的成本费用都大大节省了。中大国际投资集团总裁周海敏博士对中国经贸聚焦记者表示，在中国目前的商品房房价结构里，土地出让金大约占剩下的3。2.1.2 产权存在瑕疵按照我国现行房地产法律的规定，开发商的“五证”是购房者最终取得房产证的先决条件，如果没有这“五证”是办理不了房产证的。这五证包括:市房屋土地管理局的国有土地使用证；城市规划管理局的建设工程规划许可证；城乡建设委员会的建设施工许可证；房屋土地管理局的商品房销售许可证；属于期房预售的，应取得商品房预售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等其他四证。“小产权房”是在农民集体土地上由享有土地所有权的乡镇政府或村委会制作权属证书的房屋。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章，只有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，没有国家认可的房屋所有权证，因此，“小产权房”没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。根据物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，