深圳万科坂雪岗片区城市地图与客户细分(经典)2024-56页..docx

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1、坂雪岗片区城市地图深圳地产项目发展部2024年10月9写在前面9第一部分:城市地图说明9其次部分:片区概况9第三部分:片区、组团划分及客户匹配9第四部分:发展空间1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本,为城市地图开展进一步深化探讨工作供应基础。2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成：9坂雪岗片区城市地图:包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布图、组团详图9城市地图说明:对地图的补充说明和分析9评分说明:对要素影响程度和范围的评价标准9客户细分:深圳客户细分尚未完成,坂雪岗城市地图暂不包括这部分3、由于片区的特别地位,缺少成熟规划文件的支持,片区发展空间多为现场考察取得,相关数据不够完善。4、本PP

2、是对坂雪岗片区城市地图的介绍,与提交的WoRD文本互为补充。第一部分:城市地图说明其次部分:片区概况岗头、雪象龙华坂田布吉中心区罗湖、福田道路交通规划图新布龙路坂雪岗大道老布龙路环城路铁路轨道交通南坪快速清平高速梅观高速五和大道发扬路“三纵四横”9三纵:五和大道、坂雪岗大道、环城路。9四横:环城路、布龙路、吉华路、发扬路随着五和大道的北延,坂雪岗大道的北拓、环城南路和南坪快速的建设,将来的坂雪岗片区将形成“三横四纵”的交通网络布局。片区内的轨道交通将沿平南铁路布置,初步规划3个站点。航嘉工业区华为新天下第一一工业区深石化雅宝工业区依据2024年编制的深圳龙岗区坂田社区规划，仅坂田村设计人口16

3、18万,将来整个片区人口将超过20万。近年随着标杆几个大盘的开发,一方面使得片区人口程明显的上升趋势,片区交通、配套的冲突日显突出,旧的规划已经不能满意现状;另一方面,由于“四季花城”、“标杆城”和“第五园”的设计先进、小区配套完善,吸弓I了大量的关内高素养、高学历的购房者,片区人口的总体素养提高的同时也推动了片区的发展。片区经济至2024年,仅坂田村总收入就达到10.6亿元（二三产业比9:1,集体纯收入1.96亿元,人均收入8.6万元,集体固定资产19亿元。现有大小企业400余家,其中投资5亿元以上的有6家,投资1亿元以上的20余家。年产值过5000万的企业14家,其中年产值过亿的企业7家。

4、第三部分:片区、组团划分及客户匹配组团划分依据坂雪岗片区位于梅林关外,与特区联系紧密,社区配套相对成熟,基本沿用成熟片区的组团划分方法：1、道路（尤其是主要干道、水系是组团划分的主要边界；2、各类要素影响范围和程度；3、现有的功能分区；由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演化,依据规划片区现状将会有巨大的变更;片区东、南、北分布的大面积生态限制区成为人为的划分界限;片区内主要分布坂田、雪象、岗头三个自然村,行政关系独立。考虑到以上因素,该片区的组团划分还受以下三个因素的影响：4、规划对功能分区的变更；5、生态限制线；6、行政界限。组团划分依据现状把坂雪岗片区分成7个组团：组团BXG1BXG2

5、BXG3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7概况片区最南端，距离梅林关最近，大体属于民乐村范围片区中部，商业配套和公交设施完善第五园”和“四季花城”分别位于片区东南和西北片区东部，包含杨美村、荔枝林和部分工业包括了华为科技园、新天下集团和“万科城”片区最北端，包括了岗头村、雪象村和大量未开发面积片区南部的生态爱护区片区东部的生态爱护区商业要素评分说明1、区分对待商业圈（带）、大型卖场和商业点：依据商业的不同素养给予其最高得分X,不同影响范围的影响程度在X的基础上折减。距离商业圈（带）大型卖场商业点X最高得分商圈（带）内1.Ox10分钟步行0.8x0.6x0.6x15分钟步行0.6x0.6x

6、20分钟步行0.6x-2、由于特区内的商业水平明显高于特区外，因此在为特区内商业打分设计了最低分值：罗湖福田南山北环以南南山北环以北盐田43322商业要素概况坂雪岗片区事实上是由坂田、雪象、岗头三个行政村发展起来的工业片区。商业主要面对工厂工人、高科技企业员工和少量的当地居民，由于历史和消费群体层次的因素，商业整体落后，形成了目前以小商品零售为主、大型百货为辅的局面。商业要素分布图序号123456商业民乐村商业点五和大道老布龙马路商业带环城东路商业点万科城商业点雪象村商业点岗头村商业点商业要素评分序号123456商业最高分（x）375564辐射组团BXG-IBXG-2BXG-2s3BXG-4B

7、XG5、7BXG-5民乐村商业点五和大道老布龙马路商业带环城东路商业点标杆城商业点雪象村商业点岗头村商业点组团BXG-IBXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7商业要素得分备注363430无商业设施1受雪象村商业点辐射医疗要素评分说明1、主要考虑综合医院，专项医院、特种医院、门诊不予考虑。影响范围定义为20分钟步行路程；2、由于特区内的医疗水平普遍高于特区外，因此为特区内的医疗设施设计了最低分值：特区内省级医院市级医院区级医院一般医院（社保定点）一般医院（非社保定点）最低4分108642医疗要素概况片区仅有三家医院，坂田医院的设施相对完善，雪象医院、华夏医院医疗条件较差。另

8、外片区内零星分布着一些设备简陋的医疗诊所和社康中心以上配套仅能满意片区居民最基本的医疗需求。名称坂田医院雪象医院华夏医院地点坂田东坡街与布龙马路交汇处，占地面积4000平方米环城北路，雪象村内总建筑面积26000多平米等级区级医院村办医院村办医院备注医保定点非医保定点（国丹集团）非医保定点医疗要素分布图、评分BXGJ和BXG2组团距离关口较近，虽片区内无配套，但是考虑了关内配套设施的影响。组团BXG-IBXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7医疗要素得分2423220备注距离关口最近受特区内医疗配套辐射坂田医院为社保定点坂田医院辐射范围辐射范围受特区内医院辐射名称坂田医院雪

9、象医院华夏医院地点坂田东坡街与布龙马路交汇处，占地面积4000平方米环城北路，雪象村内总建筑面积26000多平米等级区级医院村办医院村办医院备注医保定点非医保定点（国丹集团）非医保定点景观要素评分说明1.主要考虑公园、高尔夫球场、市政绿地、海景和绿化条件突出的住宅区、高科技工业园区。2.景观受到本身条件、地势、旁边建筑高度和道路等因素的限制，影响范围无法统一界定。视详细状况确定其影响范围。影响范围内的得满分，范围外的0分。3.同类景观的影响程度受自身条件限制有所差异。景观要素概况片区的景观主要由三部分组成，一是围绕片区东、南、北三侧的生态绿化，二是片区边缘的明治水库，三是片区东部的荔枝林。除以

10、上三项之外，片区内目前无其他自然景观。因此片区西部、北部的景观资源相对缺乏。依据近期编制但尚未公布的坂田片区社区规划，生态限制线有南移动跨越现有水库的可能，届时南区的将出现大量景观更佳的土地资源。交通要素概况片区的道路交通发达。东、南、西的梅观高速、布澜马路、清平高速把片区和关内紧密联系。正在建设南平快速将与坂雪岗大道和清平快速连接,不仅仅巩固了坂雪岗片区与特区的联系也将缓解新布龙马路和五和大道的压力。坂雪岗片区内部交通网络正在逐步完善,目前片区的交通主要依靠新、老布龙马路、五和大道、发扬路等构成的主干网络,将来坂雪岗大道南段、环城东路、环城南路和轻轨的建成,将彻底解决片区内部交通压力。环城南

11、路现状坂雪岗大道中段南坪快速工地交通要素分布图、评分轻轨站点主要公交网络生态限制区BXG-7生态限制区IBXG-6-2BXG-5-4BXG-4-2BXG-3-6BXG-2-4BXG-1备注交通要素得分组团教化要素概况片区内的学校主要以小学为主，由原先三个村的配套小学逐步发展起来。目前片区内无省、市重点学校，现有学校教化水平大大落后于特区内，但由于和特区的联系紧密，因此相对于关外而言具有肯定的比较优势。学校坂田中学民乐小学越君试验学校四季花城小学五和小学立培学校标杆城中学岗头小学雪象中学双语幼儿园弘扬学校组团BXG-2BXG-IBXG-IBXG-2BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-

12、5BXG-2BXG-4片区内无省市重点学校等级备注筹建中筹建中教化要素评分学校坂田中学民乐小学越君试验学校四季花城小学五和小学立培学校万科城中学岗头小学雪象中学双语幼儿园弘扬学校组团BXG-2BXG-IBXG-IBXG-2BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-5BXG-2BXG-4片区内无省市重点学校等级备注筹建中筹建中-组团BXG-IBXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7教化要素得分24242O2备注生态限制区-文体要素一评分说明1、文体设施包括公园、体育场馆、游乐场、影院、酒吧、卡拉OK等供应休闲、健身、消遣的设施。2、不同设施的影响范围和程度依据自身条件分

13、别确定。3、特区内外的条件不同，因此对特区内设计了最低分值：罗湖富田南山北环以北南山北环以南盐田44243文体要素分布图、评分片区文体设施缺乏，目前仅有五和大道和老布龙马路沿线具有肯定的消遣设施。另外片区东部的坂田文化公园已经起先建设。组团BXG-IBXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7文体要素得分1421100备注社区相对成熟社区相对成熟社区相对成熟生态限制区生态限制区评分汇总组团BXG-IBXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7商业3634301医疗2423220交通4624210景观3142266教化2424202文体1421100总分15251

14、5181299组团详图第一需求其次需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教化设施-143322.35交通商业设施文体设施医疗设施教化设施-430222.75教化设施景观环境文体设施医疗设施商业设施-231232.2景观环境医疗设施交通商业设施文体设施-324312.7商业设施交通医疗设施景观环境教化设施342323健康养老经济务实BXG-I客户分类社会新锐望子成龙结论:依据客户匹配最相宜的细分人群为社会新锐。组团详图第一需求其次需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教化设施-

15、466144.5交通商业设施文体设施医疗设施教化设施-664445.3教化设施景观环境文体设施医疗设施商业设施-414463.45景观环境医疗设施交通商业设施文体设施-146643.3商业设施交通医疗设施景观环境教化设施-664145BXG-2客户分类富贵之家社会新锐望子成龙健康养老经济务实结论:依据客户匹配最相宜的细分人群为经济务实。第一需求其次需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教化设施-223422.35交通商业设施文体设施医疗设施教化设施-232222.25教化设施景观环境文体设施医疗设施商业设施-242232.6景观环境医疗设施交通商业设施文体设施-422322.9商业设施交通医疗设施景观环境教化设施-322422.6BXG-3客户分类富贵之家社会新锐望子成龙健康养老经济务实结论:依据客户匹配最相宜的细分人群为健康养老。组团详图第一需求其次需求第三需求第四需求第五需求总分40%25%15%10%10%100%文体设施交通商业设施景观环境教化设施/4